7月8日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2021 年 6 月份及第二季度經(jīng)營簡報。數(shù)據(jù)顯示，今年6月新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約約230.25億元，銷售面積約183.16萬平方米;累計來看，1-6月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1176.64億元，同比增長20.65%，累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。

跨過百店規(guī)模，伴隨吾悅廣場開業(yè)項目數(shù)量逐步增加，和已開業(yè)商場運(yùn)營逐步成熟帶動收入提升，吾悅廣場運(yùn)營效果更為突出。經(jīng)營簡報顯示，前6月新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入為39.38 億，同比上漲近73%。

今年上半年，新城控股持續(xù)深化“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，這也是公司得以保持穩(wěn)健發(fā)展的優(yōu)勢所在。數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股新獲取17座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座，截至2021年6月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到173座，進(jìn)駐全國129個城市。

上半年銷售1176.64億 地域深耕成效顯著

新城控股上半年精準(zhǔn)把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼，實(shí)現(xiàn)銷售額1176.64億元，同比增長20.65%。

業(yè)績穩(wěn)步增長，離不開新城控股堅持的“地域深耕”策略以及遍布全國項目的持續(xù)熱銷。據(jù)悉，上半年，新城位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項目均取得了優(yōu)異的銷售成績。以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項目為例，憑借突出的區(qū)位優(yōu)勢、完善的產(chǎn)品規(guī)劃及硬核產(chǎn)品力，項目今年5月、6月內(nèi)接連3次開盤，創(chuàng)造了單月成交8億的優(yōu)異成績，也創(chuàng)下項目所在板塊單月成交總金額的新紀(jì)錄，并以半年銷售19.48億的突出成績，成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿紅盤。

蘇州太倉新城心望雅苑項目，位于太倉市婁江新城板塊，3月底首開當(dāng)天即售罄，此后兩個月內(nèi)項目加推兩次，兩開兩捷，開盤去化率均在90%以上，項目半年度取得簽約16.1億、回籠13億的優(yōu)異成績;在大本營常州，新城天空系穹頂之作——常州新城榮盛天翌項目，以創(chuàng)新、堅實(shí)的產(chǎn)品力，榮登常州當(dāng)?shù)匕肽甓蠕N售金額榜單TOP3……

長期以來，新城控股堅持地域深耕策略，圍繞現(xiàn)有布局做大做強(qiáng)做深，不斷提高市場占有率和產(chǎn)品品質(zhì)。捕捉城市發(fā)展機(jī)遇，聚焦重點(diǎn)城市群和核心城市，以客戶為導(dǎo)向，深入開展“一城一策”研究，加快產(chǎn)品研發(fā)迭代，與客戶需求變化緊密銜接，將客戶視角引入房地產(chǎn)開發(fā)的全流程，借助綠色、健康、科技等軟實(shí)力加持，通過在高能級城市、公司深耕板塊打造明星產(chǎn)品樹立產(chǎn)品標(biāo)桿，強(qiáng)化公司產(chǎn)品影響力。此外，充分利用公司的高效運(yùn)營與品牌優(yōu)勢，挖掘并維護(hù)好當(dāng)?shù)刭Y源，通過地域深耕與當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)、土地所有者密切合作進(jìn)行創(chuàng)新投資，建立長期合作信任基礎(chǔ)的同時，實(shí)現(xiàn)量質(zhì)均好。

半年度業(yè)績穩(wěn)健增長，新城控股穩(wěn)步朝著全年目標(biāo)邁進(jìn)。申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率 62%(2020年實(shí)際去化率70%)保守估算對應(yīng)今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預(yù)計全年大概率將超額實(shí)現(xiàn)銷售計劃。申萬宏源還表示，看好公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，看好商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和地產(chǎn)銷售恢復(fù)常態(tài)，維持公司“買入”評級。

在今年3月底舉辦的2020年度業(yè)績說明會上，新城控股總裁梁志誠即表示，公司充分考慮到行業(yè)的變化，結(jié)合內(nèi)部的戰(zhàn)略，有信心完成 2600 億的全年銷售目標(biāo)。在“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險管控”五大戰(zhàn)略指導(dǎo)下，新城控股希望在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強(qiáng)，提供好的服務(wù)和產(chǎn)品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發(fā)能力的提升以及組織效能的提升。

上半年商業(yè)運(yùn)營總收入39.38億 新增17個商業(yè)項目

今年以來，在持續(xù)推進(jìn)全國化的過程中，新城控股還加快落地商業(yè)項目。其中，5月和6月公司商業(yè)綜合體拓展顯著加速，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺、四平和武漢的9座商業(yè)綜合體，疊加1-4月獲取的8座商業(yè)項目，上半年累計新增17座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座、輕資產(chǎn)4座，持續(xù)擴(kuò)大吾悅品牌管理規(guī)模。

一手抓規(guī)模、一手抓運(yùn)營。據(jù)悉，新城控股上半年新開業(yè)泰安、孝感、長沙寧鄉(xiāng)、湖州南潯、鎮(zhèn)江揚(yáng)中五座吾悅廣場，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)39.38億元，同比增長73%。進(jìn)入下半年，新城控股將持續(xù)迎來商業(yè)開業(yè)潮，向著全年新開業(yè)吾悅廣場30座、商業(yè)運(yùn)營總收入85億元的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

另一方面，在商業(yè)項目的布局結(jié)構(gòu)上，新城控股上半年持續(xù)拓展具有廣闊消費(fèi)潛力的三四線城市，此外，緊跟消費(fèi)升級的時代背景，新拓展位于天津、武漢等二線重點(diǎn)城市，布局均衡。國盛證券在近期首次覆蓋新城控股的研報中指出，2020年全國購物中心銷售額約35023億元，約占社會消費(fèi)品零售總額的8.9%。2030年銷售額規(guī)模可達(dá)88204億元，為2020年銷售額的2.52倍，預(yù)計2019-2030年CAGR為9.9%，商業(yè)市場潛力巨大。

針對新城控股商業(yè)布局及運(yùn)營，該研報指出，公司把握三四線綜合體高IRR窗口期，搶先積累規(guī)模優(yōu)勢。在低樓面價和高可售比例條件下，公司單個綜合體IRR可達(dá)28.3%;并通過抓住下沉市場低競爭烈度的窗口期，加速擴(kuò)張建立規(guī)模優(yōu)勢。另一方面，公司產(chǎn)品優(yōu)勢突出，從裝修設(shè)計、業(yè)態(tài)組合、品牌能級等方面對三四線本土百貨和街店造成“降維打擊”。此外，長期的運(yùn)營經(jīng)驗積累，使吾悅廣場獲得業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的出租率、穩(wěn)定的租金增長，公司購物中心平均出租率自2017年不斷提高，至2020年已達(dá)99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增長率，單店租金坪效從2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR為24.6%。

擴(kuò)土儲、拓融資、降負(fù)債 夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

經(jīng)營簡報顯示，6月新城控股在鄭州、武漢、臺州溫嶺等地陸續(xù)獲取地塊，持續(xù)加大土地拓展力度。據(jù)統(tǒng)計，新城控股上半年累計新增多幅地塊，覆蓋南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、蕪湖等重點(diǎn)一二線及強(qiáng)三四線城市，進(jìn)一步優(yōu)化全面均衡的布局結(jié)構(gòu)。

而憑借綜合體拿地優(yōu)勢，新城控股還持續(xù)降低土地成本。廣發(fā)證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點(diǎn)城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平，具備較高的地貨比優(yōu)勢，預(yù)計公司全年拿地力度仍將維持40%左右的平穩(wěn)態(tài)勢。

在土地市場不斷收獲之際，新城控股還進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道。在剛剛過去的6月底，新城控股成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%。這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，不僅標(biāo)志著公司邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是公司持續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

今年2月初，新城控股境外子公司成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%，相關(guān)債券已于2021年2月3日在新加坡證券交易所上市。接連成功發(fā)行境外債，體現(xiàn)了境內(nèi)外投資者對新城控股的高度認(rèn)可，也為公司長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展提供充足的資金保障。

事實(shí)上，除融資方面表現(xiàn)亮眼外，新城控股還持續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，追求財務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。國際評級機(jī)構(gòu)穆迪近日表示，新城控股流動性良好，并預(yù)計，公司持有的現(xiàn)金以及經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以支付未來12-18個月內(nèi)到期的債務(wù)和承諾的土地付款，“截至2020年底，公司現(xiàn)金余額為624億元人民幣，相當(dāng)于同期239億元人民幣到期債務(wù)的2.6倍。”

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