2021年8月18日，《廣州市住房發展“十四五”規劃》(下稱《規劃》)正式發布，以“一個定位、兩個愿景、三大目標、四大任務”清晰拆解了“十四五”期間廣州市商品房與保障房的建設任務：全市力爭供應新建商品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套。

相較“十三五”時期，接下來的5年內，廣州市住房保障供應還將有四大變化：穩定預期、加大力度、職住平衡和因地制宜，全市將繼續加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，以穩健的房地產市場支持實體經濟發展。

緊緊圍繞“房住不炒”的根本原則，廣州將堅持貫徹“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，今后五年，繼續持續深化供給側結構性改革，以擴大供給力爭解決300萬人住房問題。從住有所居走向住有宜居，“十四五”期間，廣州將逐步提升市民居住品質，努力將“十三五”時期人均住房面積34.61平方米擴大至36平方米。

本次《規劃》從土地出讓、城市更新、住房保障等多層面賦能廣州住房發展，同時，注重因地制宜分區施策，共同探索超大城市住房高質量發展新路徑。

保量提質

力爭解決300萬人住房問題

“一個定位、兩個愿景、三大目標、四大任務”是對《規劃》的高度凝練。“十四五”期間，廣州將堅持“房住不炒”定位，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性，通過穩地價、穩房價、穩預期，多點發力解決大城市住房突出問題。

“十三五”期間，全市超額完成住房保障目標任務，共籌建保障性安居工程8.89萬套，遠超既定目標5.75萬套。此間，廣州擴大了住房保障覆蓋面，為來穗務工人員、新就業無房職工等群體解決住房問題提供了政策支持。廣州積極發展共有產權房和政策性租賃住房，成為完善住房保障體系國家試點城市。在商品房供應方面，全市“十三五”期間商品房供應和成交規模總體保持均衡，年均供應量和成交量均在10萬套左右。

過去十年，廣州市常住人口不斷擴大，城鎮化水平穩步提高，人口紅利特征明顯。同時，人口老齡化、家庭小型化問題也逐步顯現。為進一步解決全市住房發展不平衡不充分問題，持續優化供應結構，提升居住品質，完善投入機制，廣州市積極銜接“美麗宜居花城、活力全球城市”的城市愿景，提出以“美麗宜居，活力安居”為全市住房發展愿景。

為此，廣州提出了“十四五”期間住房發展四大任務：即穩市場，穩妥實施房地產長效機制方案;優租賃，構建規范化、專業化住房租賃市場;重保障，完善住房保障體系和人才安居體系;提品質，全面提升住房開發建設和管理水平。

根據《規劃》，未來五年內，廣州市住房發展將實現三大目標——力爭供應新建商品住房65萬套;籌建政策性住房66萬套，實現政策性住房與商品住房的供應比例為1:1;以及提升城市居民人均住房建筑面積達到36平方米/人。接下來，廣州將力爭籌建和供應城鎮住房131萬套，努力滿足和解決300萬人的住房問題。

特別對于保障房建設，前不久，廣州市印發了《關于進一步加強住房保障工作的意見》，提出將優化住房供應結構，全面提高住房供應的多樣性、平衡性和協調性，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，重點解決新市民、青年人住房困難問題。

為實現全市住房保障力度，近年來，廣州市建立起“租、售、補”相結合的住房保障制度，在以往“限地價”“競配建”“競自持”基礎上，統籌增加地塊內配建的租賃住房面積，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例。其中，年度商品住宅用地公開出讓配建政策性住房的總建筑面積，占年度商品住宅用地公開出讓項目規劃住宅總建筑面積的比例原則上不少于10%。

機制聯動

劃定城市更新項目中小戶型占比

當前，廣州市正逐步健全市、區兩級住房保障機構，在城市更新地引領下，中心城區住房供應能力顯著增加。隨著廣州深化實施城市更新行動，《規劃》提出，要建立城市更新與住房供應聯動機制，穩步增加商品住房和保障住房供應，特別要增加軌道交通站點周邊地區住房用地，提升中小套型住房比例。

城市更新是廣州優化住房供給的一個重要抓手。“十四五”期間，廣州力爭新增供應用于商品住房和政策性住房(不含復建安置房)建設的住宅用地不少于2208公頃，其中，商品住房用地不少于2000公頃，政策性住房(不含復建安置房)用地不少于208公頃。

前不久，住建部印發《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)，要求不能因短時間拆遷城中村導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。同時，提出在城市更新進程中，要同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設。

根據《規劃》，今后，廣州市城中村改造項目融資地塊建設配置的商品住宅中，90平方米以下中小戶型住房建筑面積將占全部商品住宅建筑面積的比例，在第一、第二、第三圈層分別不得低于40%、30%、25%。此外，60平方米以下的小戶型住房建筑面積占全部商品住宅建筑面積的比例應不低于15%、10%、5%。

《規劃》鼓勵通過實施城中村改造，在復建區集體建設用地上建設租賃性住房，統籌解決新市民和低收入群體“一間房、一張床”居住需求。到2025年底前，廣州市納入城市更新三年實施計劃的83條城中村將基本完成回遷安置房建設，其余100條城中村回遷安置房將開工建設。

在復建安置區村民出租住房中，《規劃》規定，建筑面積30平方米以下的集體宿舍型、單間型住房，原則上應占到全部出租住房總建筑面積20%以上;建筑面積60平方米以下的上述戶型應累計占出租房總建筑面積60%以上;建筑面積90平方米以下住房應累計占到全部出租房總建筑面積80%以上。此舉將有效防止城市更新過度房地產化，為城市新市民、青年群體在穗住有所居拓寬新渠道。

分區施策

引導住房與產業、人口流向高度協同

從本次《規劃》來看，“十四五”期間，廣州將繼續以多管齊下的途徑解決城市住房問題，在向著職住平衡、產城融合的目標努力中，發揮住房發展對實體經濟的促進作用。

除以城市更新作為調控手段統籌供需結構外，《規劃》也特別強調了因地制宜原則，根據全市11個行政區的不同狀況，采取“一區一策”的方式，并為各區作出了住房發展的制度指引。在夯實11個行政區區級主體責任的前提下，廣州以“一區一策”為原則，因地制宜推進住房市場體系和住房保障體系建設，讓住房供應與人口流向和產業發展布局協同一致。

《規劃》提出，越秀區、荔灣區、海珠區、天河區要持續深入推進城市更新，穩定住房供應能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供應占比，進一步提升中心城區居住環境品質。針對外圍城區的住房發展，《規劃》提出，白云區、黃埔區、番禺區、花都區是中心城區人口與功能疏解的主要區域，“十四五”期間，要增加住房供應能力，完善公共服務設施配套，強化與主城區的交通便捷性。

此外，對于副中心南沙區，《規劃》強調要強化住房對產業經濟發展和創建國際化人才特區的支撐作用，滿足創新創業人才就地安居的需求，并提出探索在粵港澳特色合作平臺周邊，建設交通便利、環境優美、設施完善的國際化社區。

值得注意的是，《規劃》清晰構建了廣州各區“十四五”新增住房分布圖。從各區新增住房分布來看，城中村改造項目將成為中心城區的主要新增住房來源，此外，白鵝潭商務區、天河智慧城、白云湖數字科技城、萬博商務區等重點產業平臺，也是新增住房的重點布局區域，將助力廣州實現產城融合發展目標。

除在市域內統籌布局以為，《規劃》提出，為深入推進粵港澳大灣區發展以及廣州大都市圈建設，廣州市作為區域核心引擎的功能將不斷強化，與周邊城市合作增強，跨城通勤、居住的趨勢日益明顯。在此形勢之下，廣州市將加強與香港、澳門、佛山、清遠等城市的住房合作，共同打造宜居宜業宜游的優質生活圈。

廣州市11區“十四五”住房發展規劃布局

越秀區

新增住房主要通過城市更新供應，主要布局在登峰村、西坑村和瑤臺村等城中村改造區域。

荔灣區

加大住宅用地收儲和供應，加強人才公寓籌建。新增住房主要布局在白鵝潭地區，重點集中在茶滘、東漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造區域。

海珠區

住房發展支持“一區一谷一圈”創新發展平臺建設，新增住房主要布局在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區域。其中，政策性住房重點布局在廣州人工智能與數字經濟試驗區琶洲核心片區及軌道交通站點周邊地區。

天河區

新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片區，以及冼村、新塘、新合、員村、吉山、棠下和車陂等城中村改造區域。其中，政策性住房重點布局在天河智慧城、天河智谷片區、廣州國際金融城和天河軟件價值創新園以及軌道交通站點周邊地區。

南沙區

新增住房主要布局在橫瀝島尖明珠灣片區、珠江街粵港深度合作園和南沙街南沙灣片區，以及金洲村等城中村改造區域。其中，政策性住房重點布局在南沙科學城、南沙明珠灣、南沙國際金融島、粵港深度合作園和南沙慶盛科技創新產業基地等重點平臺及軌道交通站點周邊地區。

白云區

新增住房主要布局在白云湖數字科技城、廣州設計之都、白云新城、民科園等重點平臺及軌道交通站點周邊地區，以及陳田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造區域。

黃埔區

新增住房主要布局在廣州科學城和中新廣州知識城，以及橫沙村、文沖村、沙步村、茅崗村、筆崗村、火村村和劉村村等城中村改造區域。其中，政策性住房重點布局在廣州科學城、中新廣州知識城等重點平臺及軌道交通站點周邊地區。

番禺區

新增住房主要布局在廣州國際創新城、廣州南站商務區、萬博商務區，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造區域。集體用地建設租賃住房布局在鐘村街。其中，政策性住房重點布局廣州國際創新城、廣州南站商務區、萬博商務區和番禺汽車城及軌道交通站點周邊地區，有序推進中心城區政策性住房的籌建。

花都區

新增住房主要布局在融創文旅城板塊、花都湖生態圈板塊，以及橫潭村、三東村、田美村、楊一村等城中村改造區域。其中，政策性住房主要布局在臨空高科技產業園和花都國際先進裝備制造產業園等重點平臺及軌道交通站點周邊地區。

增城區

新增住房主要布局在荔城和新塘區域。其中，政策性住房重點布局在廣州科教城、廣州東部交通樞紐和增城經濟開發區等重點平臺及軌道交通站點周邊地區。

從化區

新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等從化區中心區域及軌道交通站點周邊地區。

關鍵詞： 廣州 住房問題 住房合作 房地產市場