“舊改之王”佳兆業集團控股有限公司(以下簡稱佳兆業)近日出現擔保理財產品兌付逾期的危機(以下簡稱“理財門”)。中國商報記者了解到，經過多輪發酵，目前佳兆業已提出了初步兌付方案，雙方仍在僵持。值得注意的是，作為“舊改專家”，佳兆業有大量城市更新項目在手，且中期財報顯示其已躋身“綠檔房企”之列，這能否為其未來發展提供支撐?

佳兆業正探討補救措施

11月9日夜間，佳兆業發布公告表示，深圳錦恒財富管理有限公司(以下簡稱錦恒財富)已發行若干理財產品，到期后沒有贖回該等產品。公司之附屬公司佳兆業集團(深圳)有限公司已就該筆款項提供若干擔保。佳兆業正在確定所涉金額及針對此問題探討補救措施。

該事件要追溯到11月4日，一則關于佳兆業理財產品逾期的截圖在業界流傳。截圖對話稱，目前佳兆業的流動性出現問題，今天到期的產品出現逾期，之后的產品情況也不容樂觀。

據悉，佳兆業通過錦恒財富布局總本金119.13億元，預期到期的利息達8.75億元，合計127.88億元，此次逾期規模約為3億元。11月5日，深圳有關監管部門召開專題會議，佳兆業的流動性問題在會上被討論。同日，佳兆業擬處置的資產清單曝光。

11月8日深夜，佳兆業發布致歉通知，稱對各位投資人帶來的困擾深表歉意，公司正在加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用于兌付財富產品;梳理可抵押資產，為財富產品提供兌付保障;加快在售地產項目銷售，實現快速回款。

佳兆業的初步兌付方案顯示，其未來一年內或將處置18個項目，總面積144萬平方米，總貨值818億元，對應銀行融資額203億元。

對于佳兆業遭遇的“理財門”，地產分析師嚴躍進對中國商報記者表示，佳兆業此次危機源于理財產品，目前很多房企對金融理財涉足太多，大量風險由此傳遞到房地產行業，下一輪監管層可能會對房企做金融理財的行為進行嚴管。

美元債或是佳兆業最大隱患

實際上，佳兆業的財務危機早見端倪。作為地產行業美元債規模超過百億美元的三家房企之一，佳兆業以153.8億美元的美元債規模緊隨恒大之后。

數據顯示，佳兆業目前流通美元債18只，余額為115.74億美元，而且票面利率較高，有12只在10%以上。僅今年以來，佳兆業已經累計九次發行30億美元優先票據，票據利率在10.875%-11.95%之間。在償債方面，佳兆業有一只4億美元的債券將于下個月到期，未來12個月內更有32億美元債到期，償債壓力較大。

值得注意的是，惠譽、標普、穆迪三大國際評級機構都將佳兆業評級下調。例如，10月27日，惠譽下調佳兆業長期外幣發行人違約評級(IDR)，由“B”下調至“CCC+”; 11月9日，惠譽再次宣布將佳兆業長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級從“CCC+”下調至“CCC-”。

“上市房企最怕被下調評級，這對房企的股市和債市都會形成較大壓力。被下調評級的房企后續融資難度會明顯加大，融資成本也會大幅攀升。”上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者坦言。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪也對中國商報記者表示，出現資金流動性危機更多是由于房企長期的運營問題導致的，并非階段性混亂。“理財門”事件對佳兆業影響不小，三大評級機構下調評級也是根據其未來經營狀況作出的理性判斷。這些都給房企一個警示，只有把握自身經營的房企才能保障穩步發展。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖則對中國商報記者表示，佳兆業最大的隱患在于美元債，而并非理財危機，只是理財產品最先暴露出問題。實際上，當前房地產行業融資無論是通過承兌匯票、人民幣債券、美元債還是民間融資的途徑，其面臨的形勢都很嚴峻。

大量城市更新項目能否為其提供支撐

值得注意的是，作為“城市更新第一股”，佳兆業最大的底牌在于其有大量城市更新項目在手，且已躋身“綠檔房企”之列，這些更新項目能否為其未來發展提供支撐?

數據顯示，截至今年6月底，佳兆業共有213個城市更新項目，占地面積超5370萬平方米，按貨值計算，兩大一線城市深圳和廣州兩地占比達到73%。按照佳兆業的初步兌付方案，其未來一年內或將處置18個項目，總貨值818億元。

而在財務數據方面，截至今年6月底，佳兆業的三道紅線全部處于綠檔，并有持續向好趨勢，其剔除預收款的資產負債率為69.9%，凈負債率為93.7%，現金短債比為1.53倍。

盧文曦認為，這個兌付方案的項目較多，貨值較高，對公司而言確實是個救急的方案。佳兆業手持大量“余糧”也無疑是好事。但城市更新項目投入周期長、投入資金大，仍存在很大變數，企業還是要老老實實做項目。

關榮雪也認為，從沉淀資產來看，佳兆業確實手持較多舊改項目，若按預期進程推進，未來其將具有一定抵抗風險的信心。但當前房地產市場調控不斷收緊，降溫特征凸顯，去化進程或存在周期延長的可能。因此，佳兆業長期危機能否解決具有很大的不確定性。嚴躍進補充道，佳兆業手持的城市更新項目多位于市中心，本身是較好的資產，但在新冠肺炎疫情背景下，項目出售不確定性加大，接盤人會更加挑剔。

黃立沖甚至直言，一直以來，房企之所以能融到大量資金是因為其資產可以抵押。但如果這些資產在短時間內被出售還債，其回收率大多只在30%-50%之間。佳兆業提出的兌付方案只是緩兵之計，投資人接受了此方案也很難保證公司不會再次違約。他預計，“我對未來佳兆業走出危機并不樂觀，并不是因為其走不過理財兌付危機這一關，而是因其很難處理自身美元債到期的問題。”

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