11月23日，在上海市政府新聞發布會上，上海市副市長湯志平介紹了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)相關情況。根據住房和城鄉建設部公布的數據，全國40個正在建設保障性租賃住房的城市，目前已開工保障性租賃住房70余萬套，占全年計劃的近八成。

易居有關專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示，上海此次《實施意見》的出臺，貫徹落實了中央關于解決大城市住房突出問題的決策部署，對于加快發展保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人住房困難，具有明確和積極的指導作用。通過加快發展保障性租賃住房，有助于從供給端發力促進房地產市場健康平穩發展，加快形成租購并舉的住房制度。

一二線城市土地成交下滑

2021年第三季度以來，重點城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫。據CRIC統計數據顯示，10月份，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積達27049萬平方米，環比上漲近一成，僅較去年同期減少2%，成交建筑面積環比微漲5%至13310萬平方米。

從表面上看，供應環比走高，成交量上漲，但各能級城市表現各異，其中一二線城市的成交建面均不敵9月，成交面積分別為635萬平方米和2354萬平方米，環比分別下降6%和50%;三四線城市的成交規模則環比大幅回升，達到10321萬平方米，環比上漲42%。

易居企業集團CEO丁祖昱在接受本報記者采訪時表示，10月土地市場供應量的上漲一方面是由于此前土地供應量持續縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點城市三輪集中供地潮來臨。雖然該月集中土拍的重點城市個數較9月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動下，10月成交面積仍較9月進一步走高。

另外，丁祖昱表示，市場熱度的下滑也使地方政府在供應端有所調整。從近期發布的第三輪集中供地公告的5個城市來看，土地出讓門檻已適度放松，結合近期政策環境來看，尤其是在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的情況下，土拍“降溫”在一定時間內還將延續。

對于土地流拍現象，丁祖昱表示，在行業處于調整周期的現階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現金流相對充裕的央企或地方國企。

保障性租賃住房成新發力方向

在“房住不炒”、土地市場持續降溫的情況下，最直接的影響是地方政府賣地收入可能面臨大幅減少，房地產對經濟增長拉動作用明顯減弱。丁祖昱對記者表示，土地市場這種狀況可能持續到明年上半年，房企壓力也比較大，針對這些問題需要有一攬子解決方案。

日前，住房和城鄉建設部提及“發揮住房和城鄉建設在擴內需轉方式調結構中的重要支點作用”，在土地市場遇冷的情況下，如何擴內需轉方式調結構頗受關注。而從地方政府層面看，相比以往，保障性租賃住房則受到更多重視。7月以來，已有上廣深等十多個城市出臺保障性租賃住房工作計劃及目標。

住建部表示，今年全國40個正在建設保障性租賃住房的城市，計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1-9月，已開工72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。國泰君安認為，從保障性安居工程角度看，棚改已接近尾聲，保障性租賃住房成為新的發力方向。

戴德梁行有關負責人對記者表示，在“房住不炒”的背景下，住房租賃行業迎歷史性機遇期。“拓寬住房租賃供給渠道是推動整個市場發展的動能，建議多渠道增加住房租賃供給。”戴德梁行重慶公司總經理魏曉龍建議，先行試點實踐“商改租”“工改租”標桿項目，這樣，一些閑置或低收益的工業地產、產業園區和商業項目可以通過更新改造和土地性質調整，改造為租賃住房，不僅盤活了閑置資產，也實現了住房租賃的多渠道供給。

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