12月15日，國家統計局發布11月70城房價數據。2021年11月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。其中，北京二手房價格在9月出現今年的環比首降后，已連續3個月呈環比下降態勢。按照市場通行的慣例，在沒有出現政策明顯放松或加碼的情況下，月度成交價環比連續3個月同一走勢，在一定程度上預示著行情已定。在信貸企穩之后，連續3個月環比下降的北京二手房是否會逆勢反彈?還是冬天已定?

新房促銷加大分流

對于11月房價整體延續回落態勢，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一方面是當前市場成交熱度仍處底部調整期，買方話語權較強;另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調售價，如二手房業主中降價行為增多，房企前期降價促銷等。

根據北京商報記者重點監控的區域也發現，東城、西城、海淀等本輪二手房成交下滑趨勢出現前比較熱門的小區，部分掛牌價在過去的3個月里確實出現了10%左右的下調，例如西城區的德勝片區、海淀區的蜂鳥家園等，部分區域的成交價格也出現也更大幅度的下跌，例如東城區的和平里等。

對于二手房市場的降溫風險，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議監管持續關注：“如果二手房交易不好，那么也會影響到二手房房東的房屋置換問題，進而引起一手房的房屋置換。所以后續對于二手房市場的關注程度需要提高，包括銀行信貸以及二手房房屋置換方面的金融服務。”

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，進入2021年11月，隨著疫情卷土重來，線下銷售受到影響，加上進入年底房企沖刺全年業績的節點期，在三道紅線重壓之下，房企迫切需要回籠資金，為加速銷售回款，房企紛紛加強營銷力度，降價出售行為增多。本月新房、二手房上漲城市數量持續減少，且均已經降至單位數，達近兩年來的最低水平，與此同時，新房、二手房價格連續多月回落，降幅有增無減。

12月成交數據至關重要

“雖然成交量在10月出現了短時間的歷史底部，但我們一線的交易其實從10月開始有反彈了。”北京某頭部經紀機構負責人透露，從一線簽約的反饋來看，10、11月的反彈量還算客觀，目前還看12月的數據是否能夠繼續回暖才能判斷本輪趨勢。“大家感覺10月是個底，其實是網簽滯后性導致的。”這位負責人透露，從自己公司的簽約情況看，今年北京二手房的一線成交底部應該在8、9月，進入10月，隨著信貸的企穩、市場議價空間的釋放，交易已經率先反彈。

根據此前機構提供給北京商報記者的數據，北京二手房成交量在3月達到頂峰，達到約2.2萬套，此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，環比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬套。但11月北京二手住宅成交量累計11851套，環比上揚26.9%，經歷10月最低谷后，有了回升。

在中原地產首席分析師張大偉看來，北京二手房成交量的觸底反彈原因主要有兩點：一線城市需求旺盛，經過7-10月的快速下調后，市場部分購房者已經看到市場企穩的趨勢，開始購房;二是最近信貸政策開始緩和，購房者可以開始正常交易。整體看，隨著信貸等各種穩定樓市政策的出現，一線城市有望率先企穩。

市場底快到了

“二手房價繼續下調原因還是因為政策吧，當然政策見底了，我覺得市場底部也快了。另外信貸有緩和的苗頭，所以市場雖然還在跌，但跌的少了。”在張大偉看來。

值得注意的是，近兩個月來央行等主體多次為房地產市場發聲，頻頻傳遞積極信號。在前幾天剛剛結束的中央經濟工作會議中，對于2022年房地產市場的定調，除了堅持“房住不炒”的定位外，還首次提出“加強預期引導，探索新的發展模式”，同時會議罕見地沒有強調“三穩”，而是著重強調了“促進房地產業良性循環和健康發展”。當然，預計從政策端傳遞到市場端仍需要一定的時間，到明年年初，房地產市場環境有望得到明顯改善。

放大到全國，從11月二手住宅房價指數來看，上漲城市數量為3個，比上月減少1個;持平城市4個，較上月增加2個;下跌城市63個，比上月減少1個。從漲跌幅情況來看，70城二手住宅價格環比下跌0.37%，較上月擴大0.05個百分點，上漲城市平均漲幅為0.3%，漲幅收窄0.02個百分點。從各等級城市來看，一二三線城市的二手住宅銷售價格分別環比下降0.2%、0.4%、0.4%，除一線城市外，二三線城市跌幅均擴大。北京、上海、廣州二手房價均“三連降”，但是本月跌幅都呈現一定的收窄趨勢，隨著近期以來信貸環境有所改善，一線城市市場行情或將率先好轉。

對此，許小樂也表示認同。根據貝殼研究院數據，貝殼50城10-11月二手房成交量持續回升，市場筑底跡象顯現。根據“量在價先”的基本規律，量的初步筑底將為后期價格止降打下基礎。在預期方面，12月以來貝殼50城二手房景氣度指數有止降改善的信號，其中長三角、珠三角區域重點城市預期改善相對更明顯。在政策層面，中央政治局會議、中央經濟工作會議指出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，預計后期住房信貸環境將進一步改善，因城施策下可能有部分城市對首套房、改善性住房出臺支持性政策，這將加快市場成交筑底回升，減緩房價下跌壓力。

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