險資獲準進入長租市場已一月有余，但目前因長租市場收益率較低、商業模式有待探索以及風險管理等問題，險資積極性不高，住房租賃首單產品至今仍未問市。多位專家表示，保險機構要根據自身的能力建設狀況審慎參與長租市場，起步階段最好以間接方式參與為主。

險資持觀望態度

中國證券報記者了解到，對長租公寓表現出較大興趣的壽險公司，主要是中國人壽等與不動產項目有過較多合作的壽險企業。不過，目前階段，各險企均持觀望態度。

中國人壽相關負責人表示，目前還在咨詢階段。對長租市場，我們肯定有興趣，也會去接觸一些項目。但是，具體項目的落地，還要等具體的政策細則出來再說。

也有保險機構負責人表示，在稅收等優惠政策尚未到位的情況下，多數險資對于進入長租市場，短期仍會持觀望態度。

業內人士指出，險企涉足長租市場仍需要游戲規則進一步細化深化，諸如保險資金投資領域的細分，包括險資資金來源、具體投向、資金投資期限等。

東方金誠首席金融分析師徐承遠表示，從外部環境來看，險資進軍長期市場還需要相關配套政策的完善。在投資限制方面，雖然政策為險資進軍長租市場開辟了道路，但一些客觀的限制仍然存在，監管機構需要對相關條目進行細化。在優惠政策方面，由于長租市場的投資收益預期不確定，如果低于目前保險公司青睞的長期資產如國債等，那長租公寓項目吸引力極其有限。因此，需要一些配套優惠政策例如稅收優惠、放寬投資等來吸引資金入市。長租公寓雖然受金融市場影響較小，但受國家相關政策影響較大。長租公寓的入住率、收益率與國家的房地產政策息息相關，要保證長租公寓的吸引力，國家需要在租售同權等方面對長租公寓提供更大的支持。

國泰君安證券研究院指出，保險資金投向房地產受限較多。從投資范圍看，要求項目布局在直轄市、省會城市或者計劃單列市等，不允許投資住宅開發和銷售，僅能從事商業、辦公、養老、醫療和汽車服務等不動產及自用型不動產。且至少要已經有土地使用權證和建設用地規劃許可證。從保險資金運用管理辦法看，投資不動產金融產品要求AA及以上級別，對于住宅領域的投資基本上沒有。

國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生稱：“這就造成風險管理難度大。住房租賃市場目前尚存在信用體系不完善和失信成本低等問題，風險較大。保險資金通過直接投資或間接投資長租市場，都面臨潛在的信用風險，信用違約風險增大會降低持倉信用產品的信用評級，從而增加最低資本要求，直接影響保險公司的當期損益和當期償付能力。”

回報率低成“攔路虎”

徐承遠透露，平安旗下平安不動產與朗詩綠色集團有限公司共同合作運營上海森蘭項目，擬將其改造為中高端的長租公寓進行長期運營，并有望引入險資。

中國平安相關人士透露，他們還需解決幾個方面的問題：一是參與的商業模式，二是解決回報率低的問題，三是具有了解項目經驗的人才。

“當前的長租公寓企業，多以輕資產模式運營，如果險資只針對可以具有抵押的重資產物業的話，那么介入的程度就不會太深。”朱俊生認為，保險資金在長租市場商業模式的選擇，關系到其在長租市場中的角色，到底是主要扮演資金提供者的角色，還是拓展功能定位，參與租賃房供給、租賃平臺建設等多個環節，這需要我們進一步的去探索。

目前長租公寓收益率較低，市場風險較大。數據顯示，我國住房租金收益率(年租金均價/銷售均價)不高，2017年11月北上廣深四地的收益率僅為1.36%-1.59%。由于房價高企，一線城市租金和房價嚴重背離。截至2017年末，作為長租領域最主要市場的北上廣深四城的住宅租金回報率均在2%以下，遠低于市場上固定收益類產品的投資回報率。

“這樣的回報率難以覆蓋保險資金的負債成本。從短期來看，保險資金參與長租市場面臨的盈利壓力較大，靠租金作為回款來源會導致回收期限較長、資本周轉效率低等問題。”徐承遠說。

在徐承遠看來，解決租金回報率低的問題，首先，要規避在土地成本上的投入，最好選擇政府定向出讓的租賃用地或者集體用地，低成本的土地資源能夠有效地提高長租公寓的資產收益率。其次，提升項目管理能力也是提升收益率的關鍵。

初期可用間接方式參與

作為政策支持、現金流穩定的長租市場，“風口”之下肯定會迎來險資的參與。但對險企來說，進入這片藍海前，了解市場風險點，并建立與之對應的風控手段，不可或缺。

朱俊生指出，一是堅持市場化運作。在市場化運作的基礎上，保險資金可以發揮規模大、期限長、穩定性高的優勢，支持長租市場發展。

二是審慎推進保險機構參與長租市場。朱俊生說，要根據自身的能力建設狀況審慎參與長租市場。漸進運用參與長租市場的不同方式，間接還是直接參與以及參與到什么程度，對保險機構各方面的能力要求不同。建議起步階段可以主要以間接的方式參與，并儲備相關人才。在條件基本成熟的時候，可以探索以直接方式參與長租市場。

三是防范保險資金參與長租市場的風險。參與長租市場是新興業務，保險機構在投資過程中應以市場化的方式選擇專業的中介服務機構、投資顧問或投資管理人，以利用外部資源提高風險防范與管理能力，以應對參與長租市場的各種投資、法律、信用等風險。

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