銷售額前5名開發商，有息債務合計高達15850億元

“資金鏈緊張基本是各家房企面臨的共同難題。項目上的各個環節都是一環緊扣一環，一旦其中一個出現問題，整個項目就面臨著崩盤的危險。” 一名地產從業者對澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示，“看財報的話，大部分上市房企的銷售額都不錯，但事實上大家的銷售規模增速已經放緩了，加上現在借錢也難，現金流和債務問題讓企業承受著不小的壓力，所以很多開發商都把回款保證現金流歸為工作的重中之重。”

澎湃新聞從2018年上半年銷售額排名前5的開發商的財報中發現，在銷售業績大漲、營業收入大增和凈利上漲的同時，前五名開發商的有息負債高達15850億元。

其中，中國恒大(03333.HK)達到6762億元，碧桂園(02007.HK)2945億元，萬科集團(000002.SZ，02202.HK)1794億，融創中國(01918.HK)2098億元以及保利地產2251億元。

據Wind數據顯示，截至6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，相比一季度環比上漲0.6%，同比上漲1.44%。

資金是房企的命脈，高負債一直是房地產行業的“生存法則”，依靠高杠桿、高負債來實現規模的擴張。但在面對去杠桿和融資渠道收緊的現實情況下，多數開發商不約而同的選擇了減緩規模擴張和去杠桿降負債的路徑。

據恒大研究院發布的報告顯示，2018年下半年開始，房企將逐步迎來償債高峰期。

截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

恒大急增員工賣房指標，大爺大媽“幫忙”到訪樓盤要價翻三倍

作為資金密集型的房企，快速賣房變現、迫切的回款成為房企應對來自金融機構債務償還壓力的渠道之一。

澎湃新聞從獲得的一份恒大集團《2018年“金九銀十”銷售政策及全員營銷重大獎勵辦法》的文件中看到，恒大集團在2-3月份的全員營銷賣房的活動中累計成交金額達到170億元。在集團13.7萬員工中，90%的員工、共12.2萬人參與了全員營銷，合計推薦到訪514萬組，合計推薦成交15765套，金額170億元，共計有10907名員工獲得傭金及獎勵，合計發放傭金及獎勵3.03億元。其中，最高個人獎勵高達97萬元。

值得一提的是，此次恒大在員工推薦購房方面對于員工的獎勵也比以往的力度要大。文件內容顯示，若客戶交齊首期款簽署合同之后，除原有1%傭金給予員工額外1%傭金獎勵，即按成交總額的2%計發傭金。

恒大幾乎每年都會進行兩次規模不同的全國性促銷，一次在春季，另一次則在樓市的“金九銀十”之前。

一名知情人士對澎湃新聞表示，“公司要求在9月30日之前，員工要完成60個名額的到訪指標，即帶人實地到樓盤簽到訪問。3月份的時候還只讓完成30個指標，這次直接翻倍了。”該知情人士直言不諱的說道。“三月份的時候為了完成指標不得不去找外援，比如找大爺大媽來排隊幫簽到，價格是10塊錢一個人，現在我們的指標名額提高了，大爺大媽的價格也抬高了，最便宜的也要35塊錢一個人了。”

澎湃新聞在網上發現，目前有專門從事恒大到訪簽到任務的團隊，稱加急單可當天完成，價格為50元/人，正常三天左右完成，價格為35元/人。商家稱，總銷量3萬余次，三月回訪全部通過。

有分析人士表示，恒大通過恒房通賣房，主要是想要獲取更多的有效購房用戶，在這些潛在的購房用戶中實現購房成交。但員工為了完成指標不被扣罰獎金，不得不采取購買無效用戶的做法，實際上對于增加恒大購房成交量并無多大實際用處。

恒大集團董事局主席許家印更是在內部會議上直接提出，讓員工務必重視，排名倒數后三位的董事長要總結失敗經驗并做檢討。

按照恒大集團的規定，將集團各中心、部(室)、地區公司、各產業集團及下屬單位劃分為三大板塊，按照員工人均推薦到訪量及人均推薦成交套數進行綜合排名考核。

另一名知情人士稱，恒大有一套評分考核體系，即成交占比70%，到訪占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都沒有成交，就要把到訪的量往上堆來保證完成指標。

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