來源：地產(chǎn)壹線

“房地產(chǎn)還是賺錢的好賽道嗎？”

這是龍湖業(yè)績(jī)會(huì)上，記者對(duì)龍湖管理層的提問，也是近段時(shí)間一直縈繞在無數(shù)地產(chǎn)人心里的一個(gè)疑惑。

房地產(chǎn)從黃金時(shí)代，邁入白銀抑或青銅時(shí)代，行業(yè)增長(zhǎng)的降速感讓房企和從業(yè)者感到困頓和壓力，疫情黑天鵝襲來，疊加“三道紅線”政策影響，放大了這種焦慮。

行業(yè)加速分化，但優(yōu)秀房企和中小房企的日子大不相同。至少，對(duì)龍湖而言，房地產(chǎn)還是賺錢的好生意。

過去的一年，龍湖在弱環(huán)境下全年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)2706.1億元，同比增長(zhǎng)11.6%，超額完成全年2600億元銷售目標(biāo)；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1845.5億元，同比增長(zhǎng)22.2%；核心歸母凈利潤(rùn)186.9億元，同比增長(zhǎng)20.2%，發(fā)展增速在頭部房企中保持領(lǐng)先。

“近一年來，諸多房地產(chǎn)政策相繼出臺(tái)，行業(yè)整體政策框架已經(jīng)非常清晰，在‘房住不炒’的定位下，房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住屬性，強(qiáng)管控力度的三道紅線，鼓勵(lì)保障性租賃住房開發(fā)等等政策，讓龍湖看到政策的確定性更加明確。”

龍湖CEO邵明曉表示，管理團(tuán)隊(duì)對(duì)今年行業(yè)發(fā)展持充滿樂觀的態(tài)度。

龍湖和邵明曉的底氣，來自于龍湖長(zhǎng)期主義的生存哲學(xué)和健康穩(wěn)固的業(yè)務(wù)模型。在行業(yè)“水大魚大”粗放發(fā)展時(shí)，龍湖就清醒提出要關(guān)注內(nèi)生業(yè)務(wù)能力，加碼商業(yè)等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)鏈條；同時(shí)，降低財(cái)務(wù)杠桿，持續(xù)強(qiáng)化能力杠桿。

如今，三道紅線落地、行業(yè)環(huán)境趨緊時(shí)，為龍湖贏得了更多的選擇和自由。

穩(wěn)健財(cái)務(wù)底色 長(zhǎng)期主義“自律換自由”

“龍湖的危機(jī)感每天都存在”邵明曉稱。

與之相對(duì)的是，龍湖創(chuàng)始人也多次在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)“長(zhǎng)期主義”和“自律”，這成為了龍湖的底層基因之一。

這種長(zhǎng)期原則體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上即是積極穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)和健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2020年，各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，龍湖保持了平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負(fù)債率46.5%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為66.9%。

期末，在手現(xiàn)金778.3億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.24倍，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較優(yōu)水準(zhǔn)，財(cái)務(wù)盤面扎實(shí)穩(wěn)健，凈負(fù)債率達(dá)到近五年低點(diǎn)。

按照三道紅線的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，龍湖無一踩線且已連續(xù)五年保持“綠檔”水平，這是龍湖長(zhǎng)期財(cái)務(wù)自律的結(jié)果。

據(jù)邵明曉表示，在高杠桿率著稱的地產(chǎn)業(yè)，龍湖從來沒有前融、非標(biāo)，沒有過資管計(jì)劃、沒用過影子銀行，非常堅(jiān)定潔癖般地自律才走到今天。

這也為龍湖贏得了投資機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)的認(rèn)可。龍湖CFO趙軼透露，三道紅線已經(jīng)成為投資機(jī)構(gòu)看待房企狀態(tài)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，而龍湖當(dāng)前在很多銀行的授信額度不降反升。

毫無疑問，從房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制到金融的長(zhǎng)效調(diào)控，“三道紅線”+集中供地等制度為行業(yè)中穩(wěn)健、講品質(zhì)、有運(yùn)營(yíng)能力、有品牌的玩家提供更好的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和機(jī)會(huì)。外部監(jiān)管力量的強(qiáng)力監(jiān)督，有助于龍湖在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力再上一個(gè)臺(tái)階。

基于此，龍湖獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪上調(diào)評(píng)級(jí)至Baa2，惠譽(yù)調(diào)升評(píng)級(jí)展望至正面，成為國(guó)內(nèi)唯一一家獲得全部三家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù)）投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企；同時(shí)，大公國(guó)際（AAA）、中誠(chéng)信證評(píng)（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均均為穩(wěn)定，亦為民營(yíng)房企的最佳信用評(píng)級(jí)。

3月15日，龍湖被納入恒生指數(shù)成分股正式生效，顯示其進(jìn)一步獲得市場(chǎng)認(rèn)可。截止發(fā)稿，在地產(chǎn)股整體持續(xù)低迷的背景下，龍湖市值重新站上3000億大關(guān)。

第二曲線高速增長(zhǎng) 臨近整體盈利拐點(diǎn)

秉持“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，2020年龍湖的開發(fā)、服務(wù)雙引擎驅(qū)動(dòng)的版圖愈發(fā)清晰，C1至C4航道業(yè)務(wù)間的協(xié)同效應(yīng)凸顯。

2020年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)135.7億元，同比增長(zhǎng)33%，連續(xù)5年復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到42%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)30.9%至75.8億元；物業(yè)管理及其他收入同比增長(zhǎng)34.9%至59.9億元。

在疫情壓力下，2020年龍湖按照既定目標(biāo)全年新開10個(gè)商場(chǎng)，截止目前龍湖整體開業(yè)商場(chǎng)達(dá)到49座，累計(jì)在手項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，項(xiàng)目面積達(dá)481萬方，整體出租率為96.9%；實(shí)現(xiàn)租金收入增長(zhǎng)23%至58.2億元，商場(chǎng)銷售額增長(zhǎng)14%至305億元。

邵明曉表示，龍湖2011年起堅(jiān)持每年把回款的10%作為上限，投入到持有型物業(yè)部分，十年時(shí)間里已看到初步成果，穩(wěn)定增長(zhǎng)的商業(yè)租金已經(jīng)成為龍湖抵抗任何波動(dòng)周期里的“壓艙石”。

C3航道（冠寓）經(jīng)過4年的培育，目前已在全國(guó)30余個(gè)高量級(jí)城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)。截至2020年底，冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量達(dá)9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增長(zhǎng)55%，4年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)221%，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

值得注意的是，據(jù)邵明曉透露，按照龍湖的原有規(guī)劃，如果不是疫情因素冠寓去年應(yīng)該已開始盈利。

“今年這個(gè)業(yè)務(wù)（冠寓）整體是盈利的，而且去年18.1億的收入，在今年會(huì)達(dá)到25億左右收入，規(guī)模可能開拓到11萬間，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持前三名的位置。”

物業(yè)板塊方面，“龍湖智慧服務(wù)”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.4億元，增長(zhǎng)幅度為36%，報(bào)告期內(nèi)毛利率為24.2%，截至期末，龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積達(dá)到1.72億平方米，在行業(yè)處于前列。

目前，龍湖智慧服務(wù)目前已覆蓋住宅、商業(yè)、文旅、辦公、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、康養(yǎng)、案場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、市政配套、智慧城市13大業(yè)態(tài)的服務(wù)；非住宅業(yè)態(tài)占比29%，業(yè)態(tài)分布均衡。

近期，龍湖還以12.73億元的對(duì)價(jià)，整體收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，繼續(xù)加碼物業(yè)板塊。

得益于健康的財(cái)務(wù)狀況、資金成本較低的優(yōu)勢(shì)，圍繞“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略和居住衍生的需求，龍湖也在繼續(xù)拓寬業(yè)務(wù)圍欄。

今年年初，C5房屋租售、C6房屋裝修業(yè)務(wù)正式升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，同時(shí)也宣布了其品牌名“塘鵝”，并由龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁王光建負(fù)責(zé)。

至此，龍湖形成了C1-C6六大主航道業(yè)務(wù)并行的業(yè)務(wù)格局。

CI-C6航道的2021年目標(biāo)和想象空間

“我們對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)要求第一是要盈利，第二是要它經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。”

邵明曉表示，面向未來，龍湖的期待是從C1到C5、C6主航道業(yè)務(wù)，圍繞“空間即服務(wù)”業(yè)務(wù)圍欄來衍生出一些新的業(yè)務(wù)，把每個(gè)業(yè)務(wù)做得健康；而不是大跨度轉(zhuǎn)行到別的賽道；同時(shí)，既要注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運(yùn)營(yíng)，也要看重充分凝聚、協(xié)同所帶來的效能。

針對(duì)新的業(yè)務(wù)版圖，龍湖管理層也對(duì)各航道業(yè)務(wù)做了全新的規(guī)劃：

C1地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步超越，增加小股操盤和輕資產(chǎn)模式；

C2商業(yè)運(yùn)營(yíng)在運(yùn)營(yíng)持有的同時(shí)，推出代運(yùn)營(yíng)甚至是小股操盤模式；

C3長(zhǎng)租公寓把握機(jī)遇，攻堅(jiān)克難，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展；

C4智慧服務(wù)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模和覆蓋范圍；

C5/C6成為戰(zhàn)略新航道，未來兩年不設(shè)強(qiáng)制性的數(shù)量化指標(biāo)，更多的鍛煉團(tuán)隊(duì)和把業(yè)務(wù)模式做得更加敏捷。

具體到2021年，公司全年的銷售目標(biāo)要達(dá)到3100億，增幅15%，簽約規(guī)模維持前十名左右的行業(yè)名次；土地拓展方面，堅(jiān)定布局一二線高能級(jí)城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)今年繼續(xù)新開業(yè)11座商場(chǎng)，并完成全年85億收入目標(biāo)，同時(shí)，大力加強(qiáng)TOD項(xiàng)目獲取。

冠寓業(yè)務(wù)繼續(xù)拓展，通過買服務(wù)、合作等方式，找到市場(chǎng)上比較好的品牌玩家或政府平臺(tái)上大量的租賃業(yè)務(wù)幫他們做運(yùn)營(yíng)，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持前三名的位置，爭(zhēng)取在2021年實(shí)現(xiàn)盈利。

物業(yè)板塊，龍湖管理層表示龍湖不搞資本運(yùn)作，沒有分拆上市計(jì)劃，而會(huì)更關(guān)注業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性和用戶體驗(yàn)，未來將繼續(xù)在規(guī)模和質(zhì)量持續(xù)做好平衡。

“塘鵝”因仍處于業(yè)務(wù)起步階段和孵化期，短期不會(huì)對(duì)這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)提出規(guī)模要求。“起步階段，租售業(yè)務(wù)我們會(huì)在最有優(yōu)勢(shì)的西部，重慶、成都先開始；我們看好這個(gè)業(yè)務(wù)的趨勢(shì)，但對(duì)龍湖來說，具體做成什么樣并沒有那么急。”

“長(zhǎng)期原則是龍湖的主要原則，短期目標(biāo)要讓位于長(zhǎng)期目標(biāo)”吳亞軍表示，這是龍湖最底層的基因，業(yè)務(wù)成果可能要很長(zhǎng)時(shí)間才能反映在報(bào)表上；但你可以看到，你今天交的卷其實(shí)就是幾年前的付出。

吳亞軍認(rèn)為，房地產(chǎn)是個(gè)周期性行業(yè)，要成為未來的地產(chǎn)贏家，第一要審慎，第二要提升經(jīng)營(yíng)型收入；這既符合龍湖的基因，也符合未來消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)的需求。

在她看來，未來中國(guó)城市存量房是巨大的市場(chǎng)，如果龍湖幾個(gè)航道的經(jīng)營(yíng)型收入每年保持40%左右增長(zhǎng)，幾年之后會(huì)變成很大的業(yè)務(wù)；但是，必須要有耐心，回歸社會(huì)主流需求，重視客戶、以客戶利益為追求，提供有價(jià)值的服務(wù)，這會(huì)成為龍湖和其他同行拉開差距的地方。

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