來源：《投資者網》/喬銳

“南山區在深圳樓市的特點，就像深圳留給全國樓市的印象一樣：貴！”在深圳從事房地產銷售多年的老李向《投資者網》表示，“聚集在南山的房企競爭很激烈，因為拿地成本高，這對房企自身實力是一個嚴峻的考驗。”

在南山核心區南油商圈，華聯控股股份有限公司（簡稱“華聯控股”，000036.SZ)將五分之三個體量的投資押注在了華聯城市商務中心項目：作為“工改工”方向的城市更新項目，華聯城市商務中心的建筑面積約21.04萬平方米，總投資額近35億元，這相等于華聯控股市值的60%。

不過，在4月20日發布的華聯控股2020年財報顯示，投進去超過半個上市公司體量的華聯城市商務中心項目，似乎并未能阻止華聯控股業績下滑。

華聯城市商務中心力撐業績唱主角

根據華聯控股2020年年報，期內公司營收為27.05億元，同比降幅超過14%；歸母凈利潤僅5.51億元，較上年同期降幅達到32.58%。

對于華聯控股來說，承受業績下滑的壓力已不是第一次了：根據公司近幾年的財報，公司于2018、2019年的營收分別出現同比下降16.04%及4.98%；歸母凈利潤更是于兩年間分別出現27.88%及15.6%的降幅。

與華聯控股的總體業績相比，其盈利表現一項略顯穩定：期內公司毛利率達到65.02%，雖然較上年同期的72.78%略有下降，但28.57%的凈利率微高于2019年。

對于業績已連續三年下滑、毛利率及凈利率又能維持在相對穩定空間的華聯控股來說，能否扭轉當前困局的關鍵點，或許就在華聯城市商務中心項目上。在公司2020年27.05億元的營收中，華聯城市商務中心確認銷售收入就達到17.62億元，占營收比超過65%。

資料顯示，華聯城市商務中心由三棟超高層研發辦公樓及兩棟高層公寓組成，目前已有兩棟研發辦公樓及一棟公寓竣工、推售，其余部分則預計將于2021年竣工驗收。在已竣工的樓盤中，已有652套公寓售出，尚未竣工的預售公寓大約200套銷售，但超高層研發辦公樓期內僅新增銷售8層。

根據公司年報，在華聯城市商務中心19.9萬平方米的可售面積中，累計預售（銷售）面積僅4.09萬平方米，值得留意的是，其中在2020年占比近六成、約2.49萬平方米的銷售為華聯控股貢獻了14.41億元的營收。

在2019年華聯控股年報中關于華聯城市商務中心的部分，公司稱“2020年將力爭實現銷售收入金額20億元”。但是受疫情等多重因素影響，期內實際銷售相較預期的不順利，加上業績連年下滑等多重因素似乎讓華聯控股改了“口風”，公司2020財報發布后表示：相較上年，華聯城市商務中心于2021年預計實現銷售收入“大打折扣”，僅為10億元。

做行業趨勢“逆行者”：0新增土儲+無項目可建

華聯城市商務中心能否持續為華聯控股帶來業績驚喜，還需時間去檢驗。但顯然，目前華聯控股的處境，與大筆投入卻回款較慢的華聯城市商務中心有密不可分的關聯。

在房企競爭愈演愈烈的環境下，中小房企轉移戰場、市場下沉的現象愈發顯著。已有眾多中小房企將重心轉出一線城市，而將開發項目重點聚焦成本相對較低、競爭壓力更小的二、三線城市。

然而，市值不足百億的華聯控股卻是行業趨勢下的“逆行者”：公司目前主營業務依然聚焦于深圳、杭州、上海等大城市，自持房產面積合計19.46萬平方米。根據2020年報，公司四個在售、在建項目中，華聯城市全景、華聯城市商務中心地處華聯控股大本營深圳，而錢塘公館與全景天地則位于杭州；其中，錢塘公館與華聯城市商務中心期內合計貢獻營收比超過85%。

繼續在一線大城市戀戰的華聯控股或許已經感受到了擴張壓力。在華聯城市全景目前僅剩3套住宅未售出、錢塘公館剩余可售面積僅三成多的情況下，華聯控股期內新增土地儲備項目為零，累計土儲也僅剩下總占地面積7.77萬平方米的華聯南山A區城市更新項目。

值得留意的是，作為“工改保”的華聯南山A區項目似乎并不能立竿見影為華聯控股帶來業績支持。公司稱，在國家大力度對深圳投放綜合改革授權清單，鼓勵深圳走出一條符合當前形勢的縱深改革新路，深圳市政府協同發力的背景下，公司決定暫緩推進華聯南山A區項目，并將密切關注并研究后續政策及相關配套改革文件，探求項目開發方向的更多可能性，以提升該項目的開發前景及盈利空間。

目前接近“無項目可建”的華聯控股也意識到了經營壓力，公司于年報中稱：目前土地儲備或項目不足以支撐公司的持續發展，面臨主業轉型升級或產業轉型等問題。

針對公司業績及后續經營等相關問題，《投資者網》向華聯控股發函問詢，公司并未直接回應，但表示將于未來業績說明會中對相關問題進行公開回復。

手頭寬裕分紅大方 卻無意拿地擴張

若按照監管層提出的“三道紅線”標準去衡量，華聯控股的負債結構可算得上是“萬里挑一”。

根據公司年報，期內總負債及總資產分別50.19億元及108.4億元，剔除預收款后的資產負債率僅43.38%，而“紅線”要求為70%；公司有息負債中，僅包括3680萬元的“一年內到期的非流動負債”及19.73億元的長期借款，同時貨幣資金近40.89億元，凈負債率為負值，與近百的現金短債比皆距離“紅線”要求遙不可及。

除了“無債一身輕”，華聯控股手握現金也非常充裕，足夠再開發一個華聯城市商務中心項目。根據公司年報，期末現金及現金等價物余額達到40.6億元，雖然同比出現25.18%的降幅，但是仍舊占據總資產近37.45%的比重。

“三道紅線并不是行業的金科玉律，達不到相應要求的公司的有息負債增長規模將受到限制，而即便達到三道紅線要求的企業也不代表不存在任何問題。對于那些指標明顯好于三道紅線要求的公司，一方面顯示其經營將更加穩健，另一方面企業面對戰略選擇將有更大的空間。”貝殼找房高級分析師潘浩向《投資者網》表示。

針對此類型房企，潘浩提出了“第二曲線”的概念：“按照查爾斯·漢迪《第二曲線》一書中的觀點，企業新的業務增長點應該在企業第一曲線尚未達到峰值時便開始著手，因為此時企業有更大容錯空間留給第二曲線，房企留給自己更大的空間，重點要關注他的‘第二曲線’發展。”

公司披露，2020年投資活動產生的現金流入與流出分別達到35.12億元及36.82億元，高出同期經營活動產生的現金流入及流出：分別為25.33億元與30.72億元。而在籌資活動中，華聯控股于2020年僅通過借款取得1億元現金。這顯示，相比開發房地產項目而言，華聯控股似乎更傾向于將手中現金挪作他用。

盡管華聯控股負債較低且坐擁大量現金，卻并無拿地擴張的明顯意圖，依然保持著穩健的經營思路：根據華聯控股4月20日公告，公司擬使用自有暫時性閑置資金短期用于購買銀行理財產品，用于理財的資金總額度不超過人民幣15億元，占凈資產的30.58%。

另外，即使業績持續下滑，但“不差錢”的華聯控股董事會在回饋股東上卻顯得“慷慨大方”：擬以總股本約14.84億股為基數，按照每10股派發2.3元現金（含稅），合計分紅約3.41億元，占公司2020年歸母凈利潤的61.89%。

目前來看，負債結構穩健且手握現金的華聯控股，在已“無項目可開發”的情況下，依然選擇穩健經營的思路，這提升了市場對華聯城市商務中心項目的期待值。然而，該項目能否為華聯控股的業績改觀帶來驚喜、在房企競爭新格局下公司今后將何去何從，投資者還需假以時日，拭目以待。（思維財經出品）

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