因為一場對北京公寓市場的突發調控，天洋北京房山超級蜂巢項目變成最終壓垮周政整個商業帝國的“稻草”之一。

爛尾數年的天洋北京房山超級蜂巢南區地塊終于被送上阿里法拍。

這個項目位于北京市房山區，五環六環之間，距離地鐵房山線蘇莊站約一公里。占地面積5.78萬平方米，建設面積24.4萬平方米，其中包含已施工面積17.26萬平方米，已預售面積4305.69平方米，評估價27.99億元，起拍價22.39億元，將于5月27日公開拍賣。

按天洋系實控人周政原本的計劃，這個項目本該成為支撐天洋系跨界發展的“現金奶牛”，卻因為一場對于北京公寓市場的突發調控，變成最終壓垮周政整個商業帝國的“稻草”之一。

錯付商住公寓

2014年，天洋斥資26.15億元，在一眾房企手中搶下北京房山的3宗商業金融用地，試圖復制中弘北京像素的神話。這個北京市場上有史以來最為成功的公寓項目，據傳為其實控人王永紅賺到超50億元的巨額利潤。

剛開始，房山超級蜂巢確實為天洋帶來不菲的收益。2016年5月，項目首次開盤，以2萬元/平方米的單價，推出292套40-60平方米的LOFT公寓。現場人潮涌動，短短3個小時之內全部售罄，攬金近3個億。

但一年后，為整治房地產市場商改住的種種亂象，北京多部委聯合發布“326商住新政”。在不到700字的公告里，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。僅已入市的二手項目可以出售給個人，但須滿足無房且連續繳納五年社保的條件，同時商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，360度無死角地限制了商住房的買賣。

從那時開始，北京商住房的市場地位一落千丈，承載著天洋“大北京”戰略的房山超級蜂巢項目也從此一蹶不振。天洋系旗下承載文旅及地產業務的上市公司夢東方2020年度報告顯示，截至2021年4月15日，房山超級蜂巢項目僅售出6.6萬平方米，占比僅20%,可售部分還有超過25萬平方米的體量沒有賣出。

無法銷售意味著無法回款，在依靠“借錢開發”的房地產行業，這也就代表著開發商很難償還從銀行借來的巨額債務。事實上，在“326商住新政”發布的前兩個月，天洋基業才剛剛向恒豐銀行貸款28億元用于開發房山超級蜂巢項目。根據貸款協議，作為償還貸款的抵押品之一，天洋基業將三塊土地全部抵押給恒豐銀行。

隨后，因恒豐銀行內部重組需要，債權被山東金融資產管理有限公司（以下簡稱山東金融）正式接管。債權營銷公告顯示，截至2019年3月31日，天洋基業拖欠未償還本金約人民幣25.10億元，無力償還。

接手后，山東金融迅速將周政及天洋基業、天洋控股告上法庭，并要求法院強制執行土地公開拍賣，用于償還債務。

此外，因房山超級蜂巢項目已有部分房源對外銷售，這部分業主也成為受害者，權益無法得到保障。房山超級蜂巢業主陳清（化名）向時代財經表示，因土地被抵押而天洋基業無力償還，房山超級蜂巢已銷售的部分公寓始終無法辦理房產證。

“根據合同，天洋基業應該在2019年5月之前為業主辦理完房產證，但證一直辦不下來。說好的賠償金也僅僅支付了兩個月，就因為天洋賬上已沒有錢而中斷。到現在，我們的房產證也沒辦下來，天洋那邊一直沒有說法，僅表示公司在想辦法湊錢，然后就沒有下文了。”

如今，他們只能期待在此次拍賣之后，天洋與山東金融之間的債務糾紛能夠解決，并為業主完成不動產證的辦理。

拿“酒錢”為地產填坑

另一根壓垮天洋的稻草是天洋創新中心項目。

2015年8月，經過200多輪的激烈報價，天洋控股以總價38.22億元拿下了A股上市公司沱牌舍得的實際控制權，成功將商業版圖拓展到白酒領域，打下了一個橫跨文化、消費、地產和金融的多元商業帝國。

與此同時，意氣風發的周政決定以20.8億元巨資收購燕郊最大的爛尾樓--成功大廣場，并將其更名為天洋創新中心。這個項目與北京通州副中心僅一河之隔，地理位置優越。在燕郊炒房風氣最為瘋狂的那段時間，天洋的這個投資邏輯似乎并無問題。

當時，為了盡快拿到并將爛尾樓改造成功，天洋還通過杭州工商信托先后發行“天洋燕郊創新中心1號”及“天洋燕郊創新中心2號”兩款集合信托計劃，合計募資規模高達48億元。

但由于京津冀協同發展戰略，天洋創新中心項目于2017年9月暫時停工，直至《北京市通州區與廊坊北三縣整合規劃》獲批后，于2019年8月重新開工。停工的這兩年，項目開發停滯、大量資金沉淀，給天洋帶來了巨大資金壓力。

雪上加霜的是，天洋也因此徹底錯過了環京樓市最紅火的那段時光。當2020年項目更名為“北京LOGO”重新入市，面臨的卻是一個無比慘淡的市場，以至于天洋不得不向杭州工商信托申請部分展期。

根據杭州工商信托2020年4月3日發布的公告，天洋創新中心48億元的整體債務之中，仍有37億元待償還。

巨大的債務壓力之下，天洋為換取其中挪騰的時間、空間，開始違規拆借舍得酒業資金。2019年1月以來，天洋控股因資金緊張，持續向舍得酒業借款并無力歸還。為了平賬，每逢季度末或年末，天洋會通過外部籌集資金先歸還給舍得，賬目做完一周內，該筆資金再從舍得原路返回給天洋。

舍得酒業公告顯示，2019年、2020年兩年時間，控股股東天洋控股通過蓬山酒業、三河玉液等公司，違規拆借公司資金7.03億元，其中流向天洋控股0.4億元、其關聯方三河天洋城房地產開發有限公司4.83億元、天洋房地產（三河）有限公司1.8億元。

然而，奇跡并沒有發生。“飲鴆止渴”強行續命兩年的天洋，最終還是因無力在承諾期限內歸還非經營性占用的資金及利息，被舍得酒業告上法庭。

2020年8月，舍得酒業發布《關于公司自查控股股東及其關聯方資金占用事項的提示性公告》，表示經自查發現，公司間接控股股東天洋控股存在通過蓬山酒業非經營性占用公司資金的情形，并仍有4.75億元尚未收回。

此舉揭開了天洋系的遮羞布，債務危機自此全面爆發。

回顧20年前，周政從家電、百貨行業跨界地產，并憑借著燕郊市場的火熱快速起家，逐步構建起一個多元的商業帝國。20年后，卻因為地產業務的幾項失敗決策，多年的努力隨之奔潰。天洋系成也地產，敗也地產。

關鍵詞： 洋房 超級 蜂巢 多年