中華網財經5月14日訊：物業公司上市可謂稱得上前仆后繼。據港交所披露信息顯示，在5月10日這一天，北京京城佳業物業股份有限公司（以下簡稱“京城佳業”）向港交所遞交招股書，中金公司為獨家保薦人。

為北京國資委下物業“新兵”

招股書顯示，佳業物業是一家立足于北京、隸屬北京國資委、服務網絡遍布全國的物業管理服務綜合運營商，主要從三條服務線產生收入，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。是最先走進北京胡同物業管理的物業公司，承擔了奧運場館、政府辦公、國資委控制的企業集團等在市場上具影響力的項目的物業管理及相關服務。

就“京城佳業”這個品牌的成立時間來看，為物業“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集團整和城承物業、重慶物業、城建置業、北宇物業四個物業資產而來。京城佳業的重組和成立是在首都國資國企改革背景下，獲得了北京市國資委和東城區政府的支持。

在管319條胡同

京城佳業在管319條胡同，在管胡同面積約610萬平方米，2020年合同經營額7000萬元，在北京胡同物管市場占比超30%，是胡同物管服務領域的領跑者和標準制定者。

據中指院預測，截至2025年北京市胡同物業市場規模預計將達7.2億元，總面積3180萬平方米。市場規模僅相當于一家中小型物管公司，對京城佳業增長助力有限。

在管面積3100萬方

公告顯示，截至2020年12月31日，其合同管理面積和在管面積分別為3100萬平方米和2910萬平方米，其中分布于京津冀地區的在管面積為2600萬平方米，占在管總面積的89.3%。

截至2020年年底，北京京城佳業物業股份有限公司管理118個住宅物業，合計2050萬平方米；29個商業物業，合計120萬平方米；21個公共及其他物業，合計130萬平方米；以及7個胡同物業，合計610萬平方米。

營收規模增長緩慢、凈利潤率偏低

2018-2020年，京城佳業實現營業收入9.2億元、10.5億元、10.9億元，同比增長13.9%、4.32%；實現年內溢利4138萬元、5112萬元、6876萬元，同比增長23.5%、34.5%；凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%。營收規模在10億元左右徘徊。

2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%區間，凈利率同樣大部分在10%~20%區間。對比目前第一梯隊的物管平臺碧桂園服務2020年凈利率為17.83%，而京城佳業這一指標僅為前者35.3%。

非業主增值服和社區增值服務毛利率拖后腿

細分毛利率來看，京城佳業有58%在管面積是來自城建集團及其合營企業，第三方面積占比38%，平均物業費穩定在2.2元左右。影響基礎物業管理服務毛利率的各項數據是穩定的，其毛利率也從2018年的18.6%增長至2020年的20.3%，拖后腿的是非業主增值服和社區增值服務的收入占比下降且毛利率均有所下降。

業績增長驅動力單一

從收入結構看，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務只有基礎的物業管理服務收入持續在增長。從2018年的5.6億元增長到2020年的7.3億元，占比從61%提升至67.2%。單一的業績驅動力使得收入結構越發集中，2020年公司收入增速放緩，也主要是因為在管面積增長僅36萬平方米，2019年這一數據為294萬平方米。

據此，從數據可知，京城佳業無論從營收規模還是盈利能力方面都存在增速緩慢，且盈利能力堪憂，面對資本市場也是考驗諸多。

（中華網財經綜合 文/丁一）

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