來源：中房報(bào)

原標(biāo)題：李永前辭任總裁回答記者稱“中交沖刺千億規(guī)模不受影響”

在電話響鈴三聲后，李永前接了。

“您為什么辭去公司總裁職務(wù)？”

“公告上有。”

“中交沖刺千億規(guī)模戰(zhàn)略會(huì)受影響嗎？”

“應(yīng)該不會(huì)，謝謝你。”

說完，他掛斷了電話。

6月7日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，李永前由于工作安排原因申請(qǐng)辭去公司總裁職務(wù)，但仍繼續(xù)擔(dān)任公司董事長(zhǎng)、黨委書記、戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)召集人、提名委員會(huì)委員。

同時(shí)，中交地產(chǎn)宣布聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。

一般而言，董事長(zhǎng)代表資產(chǎn)所有者，總裁代表最高管理者；董事長(zhǎng)代表公司股東監(jiān)督總裁，總裁代表公司直接管理公司，對(duì)股東負(fù)責(zé)。也就說，此次總裁職務(wù)變更，意味著中交地產(chǎn)實(shí)際掌舵人變了。

這次調(diào)整也是中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊人事調(diào)整的延續(xù)。

就在今年2月23日，中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊人事大調(diào)整，此前為中交城投黨委書記、董事長(zhǎng)的芮捷接任中交房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)職位，同時(shí)擔(dān)任中交集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理，成為中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊“一把手”；李永前則出任中交房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理，擔(dān)任“二把手”。

中交房地產(chǎn)集團(tuán)是中交集團(tuán)為推進(jìn)內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合打造的新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)引擎，盡快實(shí)現(xiàn)“五商中交”戰(zhàn)略目標(biāo)而設(shè)立的專業(yè)化子集團(tuán)。綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)兩家上市公司均由中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股。

據(jù)知情人士稱，隨著高管人事變動(dòng)，中交地產(chǎn)系后續(xù)可能還會(huì)在組織架構(gòu)、解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等方面作出調(diào)整。

此次人事調(diào)整并未在資本市場(chǎng)引發(fā)波動(dòng)。6月9日，中交地產(chǎn)（(000736.SZ）開盤價(jià)6.7元，最高6.74元，至收盤時(shí)微跌至6.62元。

頻繁的高管人事更迭

李永前接過中交地產(chǎn)總裁職務(wù)還不到兩年。

2019年7月22日，中交地產(chǎn)公告：經(jīng)公司董事會(huì)全體董事選舉，李永前全票通過履新中交地產(chǎn)總裁一職。同時(shí)被推選為中交地產(chǎn)新一屆董事會(huì)董事候選人。

在此之前，2015年4月至2016年7月，李永前先是擔(dān)任綠城房地產(chǎn)集團(tuán)（綠城中國(guó)在境內(nèi)的運(yùn)營(yíng)實(shí)體）執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理，此后至2019年7月，擔(dān)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁。

2014年，融綠之爭(zhēng)鬧得不可開交之時(shí)，央企中交集團(tuán)最終成了綠城第一大股東。之后，中交系派駐管理層進(jìn)入到綠城各個(gè)業(yè)務(wù)中。李永前也是最早被派入綠城的高管之一。

坐穩(wěn)綠城第一大股東寶座后，中交集團(tuán)繼續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)板塊重組整合，為了優(yōu)化管理鏈條，高管人事變動(dòng)時(shí)常發(fā)生。中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)幾乎是一年換一任。

這份頻繁的高管離職名單大致如下：

2017年4月，孫國(guó)強(qiáng)卸任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)；張世文卸任中交地產(chǎn)董事、總經(jīng)理；梁運(yùn)斌卸任中交地產(chǎn)董事、黨委書記；陸偉強(qiáng)、彭增亮卸任中交地產(chǎn)董事、副總經(jīng)理；薛四敏卸任中交地產(chǎn)監(jiān)事會(huì)董事；王慧奇、宋志強(qiáng)卸任中交地產(chǎn)監(jiān)事；李杜淵卸任中交地產(chǎn)副總經(jīng)理。

2017年12月，吳文德辭去中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職，蔣燦明接任；2018年12月，趙暉代替蔣燦明接任董事長(zhǎng)一職，后又于2019年底辭去該職務(wù)，由李永前接任。

2019年10月，蔣燦明申請(qǐng)辭去公司董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)委員、董事會(huì)提名委員會(huì)委員職務(wù)。

總裁職位也是頻繁變動(dòng)。2018年5月，楊劍平辭去中交地產(chǎn)總裁一職，空缺4個(gè)月后，耿忠強(qiáng)補(bǔ)位；僅10個(gè)月后，2019年7月，耿忠強(qiáng)辭去總裁職務(wù)，李永前接任。

今年2月23日，中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊再次迎來人事大調(diào)整：此前為中交城投黨委書記、董事長(zhǎng)的芮捷出任中交房地產(chǎn)集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)，彭碧宏退任中交房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)職位；李永前出任中交房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理，兼中交地產(chǎn)“一二把手”。

同時(shí)，中交地產(chǎn)和中房集團(tuán)正式合并，中房集團(tuán)降為三級(jí)公司，不再由中交集團(tuán)管理。

此次總裁職務(wù)變動(dòng)，其實(shí)是中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊人事調(diào)整的延續(xù)。從架構(gòu)上來看，中交地產(chǎn)是中交集團(tuán)孫公司、中交房地產(chǎn)集團(tuán)子公司。

因此，繼上級(jí)單位調(diào)整后，中交地產(chǎn)高管也隨之變動(dòng)。汪劍平接替李永前，成為中交地產(chǎn)的新總裁。

對(duì)于中交系而言，汪劍平是個(gè)新人，網(wǎng)上可查的信息并不多。

資料顯示，汪劍平，1969年生，曾任北京華星置地投資有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、黨委副書記，中國(guó)華星集團(tuán)公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、黨委委員，北京漢華亞信投資管理有限公司顧問，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理。

中交規(guī)模戰(zhàn)

近幾年，整個(gè)中交系進(jìn)入了人事調(diào)整密集期。大規(guī)模換血背后，是中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合效果的不理想。中交集團(tuán)希望迎頭趕上中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展等地產(chǎn)龍頭央企，其于2017年曾立下成為規(guī)模前三央企的“軍令狀”。

在綠城待了5年的李永前，見證了綠城規(guī)模從百億元到千億元再到2019年突破2000億元，同時(shí)也見證了綠城管理代建業(yè)務(wù)從不成熟到資本市場(chǎng)“一枝獨(dú)秀”。2019年回歸后，李永前試圖將這份經(jīng)驗(yàn)“引流”至中交地產(chǎn)，借代建實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍進(jìn)。

“復(fù)制綠城中國(guó)、創(chuàng)新中交地產(chǎn)。”李永前回到中交地產(chǎn)后說。為此他立下“軍令狀”：“2019年沖刺350億（元），2020年沖刺500億（元），2023年遠(yuǎn)在千億（元）之上。”

在李永前帶領(lǐng)下，中交地產(chǎn)開始效仿綠城輕重資產(chǎn)并舉開發(fā)模式；重資產(chǎn)方面，東部、西部、南部、北部、中部五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輕資產(chǎn)則是以聯(lián)合置業(yè)為平臺(tái)，推進(jìn)代建開發(fā)。

從中交地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)來看，2019年僅完成既定目標(biāo)的83.96%，2020年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額533億元，較上年增長(zhǎng)81.37%，超額完成500億元目標(biāo)；代建業(yè)務(wù)簽約銷售面積僅1.87萬平方米，簽約銷售金額8.38億元。成績(jī)遠(yuǎn)未顯現(xiàn)。

但在盈利方面，2020年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)約3.47億元，同比下降35.92%；營(yíng)業(yè)收入約123億元，同比下降12.54%；基本每股收益盈利0.5元，同比下降35.9%。

今年一季度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，受期間費(fèi)用增加影響，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)1-3月將出現(xiàn)虧損約1.4億元；去年一季度公司虧損額約2108萬元。

為沖規(guī)模，中交地產(chǎn)加大了拿地力度。2020年，中交地產(chǎn)新增土地建筑面積635.59萬平方米，同期增長(zhǎng)176.9%，土地購置總價(jià)款535.8億元，超出年內(nèi)533億元銷售金額。有市場(chǎng)人士測(cè)算，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。2013年至2016年，公司4年拿地總額才不過109億元。

由于大規(guī)模且頻繁溢價(jià)拿地，一系列后遺癥開始凸顯。

首先，現(xiàn)金流不佳。2020年，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-187.4億元，同比下滑288%。

其次，負(fù)債高企，財(cái)務(wù)費(fèi)用暴增，進(jìn)而削弱了公司利潤(rùn)。2020年末，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增1986.32%至4.99億元；11.09億元利息費(fèi)用，相當(dāng)于歸母凈利潤(rùn)3倍。中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，超出70%紅線值；凈負(fù)債率為296.4%，同比上升146.2%，超過“紅線”近兩倍；現(xiàn)金短債比1.43。在融資三道紅線中，中交地產(chǎn)踩了兩條。

截至2021年3月末，中交地產(chǎn)累計(jì)借款金額為641.11億元，2021年累計(jì)新增借款132.67億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的211.9%。

中交地產(chǎn)擴(kuò)張動(dòng)作吸引了信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)注。聯(lián)合資信近期指出，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)，債務(wù)規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升，將持續(xù)關(guān)注中交地產(chǎn)，全面分析并及時(shí)揭示其債務(wù)上升帶來的影響。

目前來看，中交地產(chǎn)規(guī)模化之路仍較為渺茫。這與“中交系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜，長(zhǎng)期存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題有著極大關(guān)系。除中交地產(chǎn)外，中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下還囊括了綠城中國(guó)，被托管的中交置業(yè)，邊緣化的中房集團(tuán)，不涉足國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的中交海外地產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)金融支持平臺(tái)的中交鼎信等。

顯然，目前架構(gòu)下各方力量是分散的。如何把分散的力量集中起來握成拳頭，或許才是中交系地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的突破關(guān)鍵。

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