房地產蒙眼賺錢的日子過去了。

自今年2月末以來，集中供地新政在22個重點城市相繼落地。截至6月14日，除上海和武漢外，其余20個城市已完成了首批集中土拍，累計攬金約8912億元。房企買地熱情猶存，但土地開發所能帶來的利潤空間卻已經不再豐厚。

此前，杭州首次集中供地后，濱江集團一番“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的言論，揭開了房地產行業華麗外表下有些難堪的現實。近期集中供地的各城中，重慶、無錫、北京、廈門等城市的地價出現不同程度的上漲，而疊加未來銷售端限價，房企利潤率會繼續壓縮。

在這樣的背景下，盈利能力已處于下行通道的房企何時能迎來拐點?2020年的房企業績會上，大部分高管給出的回答是2021年或2022年，甚至有悲觀的判斷是，即便到了2024年，房地產開發的毛利率都很難迎來拐點。

陷入不賺錢怪圈

6月11日，成都為期5天的首輪集中供地結束，40宗含宅地塊全部成交，共計成交354.9億元，平均溢價率為7%。盡管溢價率不高，但土拍熱度并不低，有超七成地塊觸及最高限價。

在自持、限價等政策的影響下，克而瑞數據顯示，對比可售樓板價來看，除去人才公寓地塊，成都土拍的平均地房比接近0.7，而部分熱門地塊地房比則接近0.9。

利潤空間受到明顯擠壓的情況近期并不少見。

5月底進行寧波進行的集中供地，2天共計出讓29宗地塊，共19宗地塊封頂，進入競自持/配建階段，13宗刷新周邊成交樓面價，溢價率高達25%。據機構測算，寧波此次出讓的地塊中，有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示，寧波市場上，房地差在7000元左右時才是保本的狀態。

在廈門的兩輪集中供地中，建發先后拿下了兩宗位于島內的地塊。盡管位置優越，但據克而瑞測算，其中一宗地塊在剔除1.32萬平方米的配建后，樓面價高達6.78萬元/平方米，在7.18萬元/平方米的限價下，留下的房地差僅4000余元/平方米。

克而瑞研報顯示，在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，出讓地塊的地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競配建等因素之后，部分項目盈利都存在問題。

即便如此，不少房企在首輪拍地中展現出了極高的熱情，北京首輪土拍吸引到逾50家房企角逐，南京則有80余家房企報名，蘇州亦有超過60家參與。華安證券統計顯示，截至6月11日，融創、華潤、保利等房企的拿地總金額都超過200億元。

據中信建投測算，杭州、無錫、重慶等三城的各項目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%、6.7%，長春、廣州、沈陽、北京等四城的項目平均隱含毛利率在25%-28%之間。

“這印證了地產行業毛利率將由原先中樞25%左右，繼續向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下區間。”中信建投證券研報顯示。

在林峰看來，受此影響，行業的毛利率和凈利率會在2023-2024年出現進一步下調。“因為今年買的地到2023、2024年才會結轉，所以到時地產利潤會進一步降低。”

盈利指標持續下行

此輪集中供地的影響傳導到公司整體層面盡管尚需時日，但隨著上一輪高價地進入結算期、限價等因素的作用，行業利潤指標向下的態勢已經形成。

據億翰智庫數據顯示，2018-2020年間，其跟蹤的50家典型房企平均凈利潤率分別為14.55%、13.98%、11.6%，逐年走低，且下降幅度呈擴大的趨勢。

具體來看，2020年，50家典型房企中，凈利潤率10%及以上的房企共計28家，較2019年減少了10家，這也意味著有近五成房企凈利潤率在2020年降至了10%以內。同時，還有4家房企的凈利潤率在5%以下，較2019年增加了3家。

相應地，50家典型房企的平均毛利潤率水平也整體走低。截至2020年末，這一指標為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，共47家企業毛利潤率出現下滑。

其中，31家房企毛利率集中在20%-30%之間，而2019年時，房企毛利潤率多集中在25%-35%之間，共有33家企業。

中信證券研究部則斷，2021年報表盈利能力可能會持續向下。

“從披露季報的重點企業數據看，2021年一季度的毛利率和凈利率的平均數及中位數都較2020年有所下降。”中信證券研究部表示，“結合絕大多數A股和內房企業指引，我們判斷2021年是企業報表盈利能力繼續下降的一年。”

何時會迎來拐點呢?“2020年是利潤率的低點、2021年或者2022年有望實現利潤率反彈”是房企管理層在業績會上較為普遍的觀點。

華潤置地表示，預計2022年毛利率水平會達到底部，最低或為25%，此后將觸底反彈。融信中國亦表示，2020年應該是其毛利率見底的過程，“明年開始逐步回升，至行業平均水平的狀態。”

不過，據億翰智庫測算，從50家典型房企2021年拿地的地貨比來看，超過70%的地塊地貨比在0.4以上，也就是說房企拿地的項目利潤空間普遍較低，因此未來利潤率回升依舊存在壓力。而林峰認為，反彈時間有可能在2025年。

規模觸頂

在盈利能力持續下探、拐點未知之時，整個地產行業的規模增長，似乎已觸及了天花板。

國家統計局數據顯示，2017年全國商品房銷售面積達到16.94億平方米，增長7.7%;此后，這一指標便基本穩定，2018-2020年間，分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米，同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。

在易居中國執行總裁丁祖昱看來，在銷售面積基本穩定在17億平方米左右總量的情況下，成交金額能從14萬億元增長17萬億元，一方面是房價上漲，另一方面成交結構由三四線為主轉變為一二線為主。

“未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破，所以行業步入無增長時代。”丁祖昱預計。

綠城中國管理層也認為，房地產行業現在到了頂點，進入了相對穩定期，“穩定期持續一段時間以后，房地產整體的規模會逐漸降低，2021年市場應該是和2020年基本持平。”

隨著2020年“三道紅線”政策的出臺，房企通過資金驅動規模增長的方式將再難推進。丁祖昱預計，未來若沒有更多資金的加入，整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。

事實上，近年來房地產行業的銷售規模增速已經呈現放緩的態勢。億翰智庫數據顯示，2018年-2020年間，其覆蓋的50家典型房企合約銷售額增速從逾30%一路走低至13%。

與之相對應，房企的結算規模也受到影響，50家典型房企營收增速也出現了放緩的跡象，分別為同比增長32.1%、25.36%、14.77%。

同期，伴隨著盈利能力的下挫，房企的利潤規模亦出現了快速下降。億翰智庫提供的數據顯示，50家典型房企的凈利潤規模增速分別為32.4%、17.98%、4.78%，下降趨勢更甚。

另據中信證券顯示，截至2020年末，其覆蓋的樣本企業的預收賬款是2020年營業收入的逾110%。盡管有大量已售未結資源可以保障房企未來業績的增長，但行業盈利能力進一步承壓，意味著決定了未來行業業績增速有限。

“整體而言，我們認為開發行業的整體盈利已經基本見頂，未來即使有增長，也不會十分明顯。”中信證券認為。

在未來增長空間越發狹窄的形勢下，如何找到第二曲線，或將成為房地產行業共同的新話題。

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