近三年時間，合景泰富旗下第一個進京項目合景摩方仍處于養商期，第二個、第三個項目就已經陸續進京。近日，北京商報記者在順義合景天匯的售樓處了解到，合景泰富旗下商業產品悠方購物中心將落子順義，這將是該集團在北京的第二個商業項目。放眼全北京各區的商業發展，順義算不上拔得頭籌，此次合景悠方的進駐，能否撬動整個順義市場都是未知數，如果還希望能在北京市場占有一席之地，是件難上加難的事情。

順義牛欄山鎮的合景天匯廣場中，住宅項目正在對外銷售，臨街的醒目位置上寫著“悠方來啦”的標語。

計劃2023年開門迎客

時隔三年，合景泰富的另一條商業主線產品進駐順義新區。北京商報記者走訪時看到，位于順義牛欄山鎮的合景天匯廣場中住宅項目正在對外銷售，其中臨街的醒目位置上寫著“悠方來啦”的標語。記者從合景天匯商業負責人處了解到，該項目將于2023年8月開門迎客，大約10萬平方米。

北京商報記者從相關負責人處獲悉，合景悠方未來將覆蓋地下2層和地上5層，業態涉及到超市、服裝零售、電子產品、兒童娛樂和教育、美容美發及影院等業態。上述人員透露，該項目是合景泰富自持項目，未來的品牌引入大多都是合作品牌，目前負一層的超市已經敲定為6000多平方米的盒馬鮮生，三層未來會引入一個高挑空的兒童樂園。

關于該項目定位，上述人員坦言，北京合景悠方主要瞄準的是順義潮白河區域的別墅客群以及順義新區的年輕客群。同時，該項目在整個順義區屬于最大的購物中心，未來一定能夠輻射整個區域。

北京合景悠方項目的規劃是否在為消費者及投資者“畫餅”?周邊的消費力能否與之匹配?當前悠方項目四周全部遮起圍擋，但大致可以看出該商場未來處于順義區牛欄山的昌金路和通順路交叉處，面對的消費者主要為牛欄山和馬坡消費客群，距離上述潮白河別墅區仍有一定距離。此外，該區域的多數小區為回遷房，日常消費能力難以達到較高水平。

三年布局三個項目

短短幾年時間，合景泰富在購物中心板塊上的發展十分迅速，尤其是對于北京市場。

悠方屬于合景泰富集團旗下三個購物中心產品線之一，此外還包括摩方、悠方天地。其中，“悠方”品牌主要針對中產家庭提供購物及休閑場所，“摩方”品牌則為年輕一代提供時尚購物體驗，“悠方天地”則是定位社區購物中心。據悉，“悠方”為該集團商業體中最高標準的產品。

在北京市場，崇文門摩方已經亮相數年，一直在調整，第二個摩方項目將選址放在了通州運河核心區。據介紹，通州摩方項目的體量為3.2萬平方米，將主要引入一些餐飲、咖啡、超市、美容等一線配套。

不僅限于北京，合景泰富集團似乎在全國范圍內都在提速增開商業項目。截至2020年12月31日，合景泰富集團已開業9個商場，分別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山。在2021年，廣州知識城悠方即將迎來開業，重慶悠方、上海悠方天地、廣州譽山悠方天地2期、成都譽峰里也計劃陸續開業。此外，合景泰富旗下商管上市公司合景悠活在今年一季度業績報中指出，在未來三年之內，在商業板塊當中，輕資產項目營收預計占比達到5%左右。

現階段北京商業已經進入激烈競爭階段。中購聯購物中心發展委員會主任郭增利指出，合景泰富近幾年確實在商業板塊發展速度很猛，尤其是蘇州、重慶等地，從而積累了較為豐富的商家資源以及對城市消費者的洞察能力。從進入北京的角度來看，任何一個想可持續發展的商業產品運營商，都不得不去關注且重視北京市場。

合景泰富加速北京市場的布局能否掀起影響力?北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽認為，從目前合景泰富在京已開業的購物中心摩方來看，運營并不是很理想，一直在反復調整，“該企業在增強吸引力方面并不具備非常強的運營能力”。因此，在未來運營更大體量的項目時，可能會面臨更多的問題和考驗。

運營能力待考驗

順義悠方“討好”或能產生高客單價的別墅居民，這項遠景也許并不容易實現。賴陽指出，潮白河區域確實有高收入人群，但該類人群更傾向市中心的密集商業。從日常生活購物來看，盡管別墅客群可能具備中高端消費，但僅靠這一點點人群不足以支撐項目的收益。“除了中產消費外，悠方面臨的還有更多周邊普通消費客群，所以在定位上需要把握好度才能形成規模效應。”

如果想要從順義、通州等項目撬動整個北京市場，合景泰富需要進行更加細分的運營。賴陽指出，北京城市人口結構與其他城市不同，人們在消費文化理念上差別很大。追求現代的時尚、藝術、文化、體驗的人越來越多，這一特質與其他一線及新一線城市相比更為強烈。所以想要在北京立足，不能僅靠零售，還需要研究北京消費競爭的獨特性。

“目前北京的標桿商業企業已經起點很高，所以想要在北京市場找到生存空間，需要對商業模式重新規劃。”賴陽表示。

“實際上，目前一些較有潛力的北京新城商業會比一些核心區商業發展更好。”郭增利認為，當下的外遷人口普遍消費力與早幾年不太一樣，年輕一族白領購房范圍在向新城區發展，從而帶動了外圍商業的增長速度。

此外，北京購物中心的覆蓋客群更為精準。郭增利介紹，核心區商業的吸引力逐漸出現下降趨勢，每一個商業、購物中心所服務的主力商圈和主力的服務對象將會越來越精準，所以會出現遠郊商業上升空間越來越大。在商業配套較為匱乏的順義新區，合景悠方帶來的期待值可能要比崇文門商圈的摩方更高一些，“周邊競爭遠不及城市中心激烈，安全性更高”。

(北京商報不等式調查組/文并攝)

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