一名小學生在餐桌前刷題，媽媽在旁邊輔導作業。盡管是白天，但因陽光照射不到，在家也需要開燈。客廳零散擺放著生活用品，主臥和客臥局促挨著，廚房廁所均是暗室，2.5米層高讓人倍感壓抑。

看房已過去兩年，深圳購房者吳潔艷（化名）至今還會想起這一幕。2019年3月，吳潔艷在房產中介的帶領下開啟買學區房之旅。她把在預算內的螺嶺小學對口學區房看了一遍，最終因環境過于臟亂而放棄。

此后，吳潔艷還看過福田皇御苑、紅山綠景1866和水榭春天等樓盤，一番對比后選擇龍華區某改善型樓盤。2019年7月，吳潔艷以總價約500萬元買入89平方米戶型，月供約2萬元/平方米。

該樓盤是深圳著名大社區樓盤，因人口過多也引發資源爭奪，出門塞車是常有之事。更糟糕的是，吳潔艷還面臨教育資源的爭奪。

“我們小區住戶每年都因上學問題而頭疼，大家都想在家門口上學。競爭從幼兒園就開始了。”8月20日，吳潔艷告訴時代周報記者，該小區幼兒園小班有超過500名小孩，未來報名小學免不了競爭。

深圳入學規則處于變革前夕。8月1日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（下稱《草案》）明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。

消息一出，立刻引起連鎖反應。深圳多區學區房業主下調報價，適齡兒童家長焦急等待細則出臺。

從幼兒園開始拼積分

由于入學與房產強相關，多數深圳家長在孩子剛出生時，便將買學區房提上日程。一方面，買學區房相當于買學校入場券，不用擔心孩子無學可上；另一方面，過去多年深圳學區房價格都保持領漲，具有明顯的投資價值。

吳潔艷在孩子1歲時決定買房，她此前一直有買房計劃，但孩子的到來讓買房更迫切。選擇要素中，她把學位放在首位。申請幼兒園學位時，吳潔艷再次堅定買入學區房的想法。

今年3月，吳潔艷為孩子申請小區對口的幼兒園。該小區共有3個幼兒園，小班適齡兒童超500名，因此選擇以積分高低排序。一類有房產者可積60多分，加上社保、入戶等分數，吳潔艷孩子積分在70分以上，如愿獲得入學資格。

暫時松了一口氣后，吳潔艷又開始為孩子上小學發愁。她所在的龍華區是深圳最早試行大學區的片區之一。吳潔艷擔心，在深圳立法推行大學區制，積分制度或有所變化，上學變數增多。

小學入學資格不僅要跟小區內部競爭，還要跟同片區老小區競爭。吳潔艷擔心的是，若學區范圍擴大，將會讓原本緊張學位資源更緊張。如果積分比拼太激烈，未來孩子可能分流到附近學校。

“現在就是博一把，相信自己的運氣。”吳潔艷說，與房價漲跌相比，孩子入學問題更重要。個人只能隨著政策和市場走，抱最大希望做最壞打算。

試點大學區制接近5年，龍華區房源價格仍與教育資源緊密關聯。

8月20日，深圳海貝找房總經理謝林鋒對時代周報記者表示，深圳推行大學區制的過程中，不少小區房價因學區劃分產生分化。

謝林鋒介紹，2016年3月起，龍華在民順小學、深圳市高級中學龍華校區、上塘學校等6所學校試行“大學區”招生。最典型的例子為水榭春天，水榭春天1-3期屬于龍華實驗學校（中學部）學區范圍，水榭春天5-6期屬于深圳高級中學北校區（深高北）學區范圍。龍華實驗屬于區級學校，而深高北屬于市級學校。在歷屆考試中，深高北的表現都優于龍華實驗，屬于龍華頭部名校。

“今年1月，水榭春天1期成交均價約為9.15萬元/平方米，6期成交均價約為13.5萬元/平方米，不同學區價差超4萬元/平方米。”謝林鋒表示，由于學區不同，同一小區房價可能有巨大差距。但大學區立法后，教育資源將進一步均衡，學區房價格差距或會縮小。

名校學區房成交量跌幅超50%

對家長而言，深圳大學區的具體細則極為重要。若效仿北京西城區全面實施多校劃片，則增加入學的隨機性，學區房迎來降溫。

日前，深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《草案》研究和起草組成員熊義剛對媒體表示，深圳大學區實施不會脫離“就近入學”原則，仍然采取積分入學制。若大學區執行得好，會在一定程度上降低房產與學位的“捆綁”。此外，深圳大學區政策基礎是“入學積分制”，與北京“搖號積分制”不同。

細則未落地，市場已先行。3天內，兩所名校學區房流拍，加重市場觀望情緒。

8月6日，一套位于深圳香蜜湖片區港中旅花園的豪宅學區房因無人競價流拍。該房源為深圳頂級學區房，對口學區為荔園外國語學校和深圳高級學校，起拍價約為2000萬元。目前，該小區同面積房源報價均高于2500萬元，該房源相當于降價500萬元，但仍無人敢接盤。

8月3日，百花片區長城大廈法拍房同樣流拍。該房源起拍單價約10.4萬元/平方米，同小區房源報價13萬元/平方米，總價比市場價便宜約300萬元，目前，該房源降價超200萬元掛牌二次拍賣，仍在等待買家。

目前，深圳學區房成交量低迷，市場降溫明顯，部分學區房價格明顯松動。

樂有家研究中心數據顯示，以福田香蜜湖片區、福田百花片區、南山粵海片區、寶安新安片區、龍華民治深高北片區附近小區樓盤情況為代表，2021年1-7月，深圳6大名校片區房源成交量出現大幅下滑。具體而言，3-7月6大名校片區成交量同比跌幅均在50%以上。

7月，深圳6大名校學校片區房源報價均出現不同程度的下調，其中百花片區下調價格的房源最多，占比32%，其次是民治片區，南山粵海降價房源最少。

樂有家研究中心研究人員認為，在種種因素下，有部分業主心態出現松動。部分業主降價是因為急售，部分業主是因為之前掛牌價格過高，在市場低迷時做適當下調，讓掛牌價回歸相對理性狀態。

關鍵詞： 深圳 學區 成交 暴跌