“2018年，樓市就像過山車，買房更像一場賭博。”有人如此調(diào)侃。

上半年冰火兩重天

2018年5月7日，杭州旭輝寶龍東湖城開盤選房。雖然位置遠(yuǎn)在西湖繁華區(qū)以東40公里以外，卻仍然吸引了近3000人報(bào)名，16個(gè)人搶一套房，中簽率只有6%。

一位98歲的老奶奶擠在人群中，她成功通過搖號(hào)選購了一套89平米的新房。

吃透政策發(fā)動(dòng)全家買房的現(xiàn)象并不少見，就像恩愛夫妻離婚買房一樣。由于限價(jià)政策，一些城市的新房比周邊二手房還要便宜，這種誘惑讓人堅(jiān)信買到就是賺到。

2018年上半年，杭州、西安、成都、長沙等多城出現(xiàn)搖號(hào)買房中簽率低于10%的現(xiàn)象，買到一套新房的概率跟人口大省河南和山東的一本錄取率差不多。

甚至有人猜想，“萬人搖號(hào)”的時(shí)代是不是真的要來了。

不過，放眼全國，那段時(shí)間的樓市就像夏天的天氣，旱的地方旱死，澇的地方澇死。

二三四線城市的購房者們依舊沉浸在買房必漲的憧憬中，而一線城市早已夢醒，周邊樓市甚至開始走向蕭條。

2018年3月，何裕和妻子攥著雙方父母給的首付，花320萬在北京六環(huán)邊上買了一套80平米的小兩居。

兩年前，何裕看上了同小區(qū)同戶型同面積的一套房子，報(bào)價(jià)只要200萬，卻因?yàn)闃I(yè)主坐地起價(jià)漲了10萬，小兩口賭氣沒買，誰想到房價(jià)從此插上翅膀絕塵而去。

后來，2017年3月17日，北京號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控新政讓這個(gè)小區(qū)的兩居室最高歷史成交價(jià)定格在了390萬，又慢慢跌回320萬。

何裕不確定自己這算是賺了70萬，還是賠了120萬?他唯一確定的是，房價(jià)如同過山車，原本想買套自住房安穩(wěn)度日，卻像是參加了一場冒險(xiǎn)的賭博。

回頭看看，北京好在還有逐漸清醒的時(shí)間，環(huán)京樓市則是從一個(gè)美夢直接墜入了另一場噩夢。

比如緊鄰北京的燕郊，2017年3月、4月、6月相繼出臺(tái)的一系列限購政策把燕郊樓市打入冰窟。燕郊天洋城一室一廳西北朝向的房子，2017年3月鏈家成交價(jià)曾達(dá)到3.1萬/平米，2018年9月只有1.5萬/平米，跌幅達(dá)到50%。

與2017年3月相比，燕郊天洋城房價(jià)已經(jīng)“腰斬”。圖片來源：鏈家APP截圖

下半年樓市“分水嶺”

房價(jià)下跌如山倒，想當(dāng)年漲起來的時(shí)候又像野馬撒歡，調(diào)控政策的韁繩拉都拉不住。

自從2016年9月30日北京發(fā)布這一輪的收緊樓市調(diào)控政策以來，全國范圍的樓市調(diào)控就沒有停過，在2018年更是達(dá)到頂點(diǎn)。

中國社科院報(bào)告顯示，2018年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲近80%。幾乎每天都有一項(xiàng)措施出臺(tái)，刷新了歷史紀(jì)錄。

調(diào)控的花樣也越來越多，從限購、限價(jià)、限貸、限售到限離婚、限新落戶、限公司、限未成年，再到租售同權(quán)、購租并舉，意圖遏制一切炒房的苗頭。

終于，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2018年7月的最后一天降臨。

這一天，中央政治局會(huì)議發(fā)出明確的調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。

敏銳的人立即發(fā)現(xiàn)，新的提法與2017年3月政府工作報(bào)告中提出的“遏制房價(jià)過快上漲”相比，少了“過快”兩個(gè)字。如果說“過快”的表述還有相當(dāng)大的彈性操作空間，那么新的表述就不再留有任何余地，不能漲就是不能漲。

暖風(fēng)戛然而止，房價(jià)終于跌了!

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，100城月度掛牌價(jià)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)，2018年3月至5月都是每月19個(gè)，6月25個(gè)，7月19個(gè)，而8月則驟增到47個(gè)。

越來越多的樓盤加入降價(jià)行列。9月，恒大首先進(jìn)行全國性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起;泰禾某地項(xiàng)目給出較大優(yōu)惠，若購房人全款購房，房價(jià)給予7折優(yōu)惠;陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據(jù)區(qū)域的不同制定不同的降價(jià)策略。

只是，意想不到的事情發(fā)生了。

一度堅(jiān)信鋼筋水泥澆筑的磚頭才是應(yīng)對(duì)通脹最好的工具。購房者們受不了房價(jià)下跌，憤怒地把手里的磚頭砸向了開發(fā)商。

2018年10月，江西上饒碧桂園的一個(gè)售樓處被砸，原因是開發(fā)商降價(jià)，從1萬/平米降到7000元/平米，引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。

有業(yè)主按揭沒辦下來就虧掉二三十萬，有業(yè)主買了5套房，情緒激動(dòng)。他們高喊著“退房”，到售樓處扔雞蛋，沖撞售樓部大門，與保安發(fā)生肢體沖突。有人維權(quán)過程中被拖拽十米遠(yuǎn)、甚至被踩傷進(jìn)了醫(yī)院。

來源：新浪微博截圖

杭州、合肥等地也出現(xiàn)了業(yè)主因?yàn)榉孔咏祪r(jià)圍攻售樓處的現(xiàn)象。

有人調(diào)侃，2016年國慶，很多人出去玩了一趟回來發(fā)現(xiàn)，不僅買不起房了，連買房資格都沒了。今年國慶，很多人出去玩了一趟回來發(fā)現(xiàn)，不僅房源多了，很多售樓處都被砸了。

開發(fā)商艱難過冬

開發(fā)商也不能全怪買房的人翻臉，畢竟人們?nèi)鱿驑鞘械拟n票成就了一大批房企。

這兩年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都學(xué)會(huì)了先定一個(gè)小目標(biāo)，大的房企朝著一萬億銷售額狂奔，角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標(biāo)。

要知道2017年的前三甲碧桂園、萬科和恒大，全年銷售額也只有五千多億元。

但一到2018年，問題來了。

隨著樓市調(diào)控的不斷深入和去杠桿的推進(jìn)，房企“融資難”成為共性問題，銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內(nèi)發(fā)債暫停、海外發(fā)債和信托融資成本高漲。

比如富力地產(chǎn)，今年以來連續(xù)四次發(fā)債失敗，只得通過股權(quán)增發(fā)等手段，爭取資金上的喘息空間。

再比如恒大，11月份發(fā)債年利率已經(jīng)高達(dá)13.75%，接近過去的兩倍，可見對(duì)資金的渴望有多么迫切。

除了市場融資，資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下，回款也成了問題。為此，一些開發(fā)商不惜違規(guī)操作。

2018年10月，華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說，在北京周邊的大廠縣，沒有購房資格的人也能買普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的產(chǎn)權(quán)，錢打了水漂怎么辦?銷售對(duì)這一點(diǎn)卻避而不談。

2018年12月，北京一在售樓盤的銷售人員透露，該樓盤支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。

“年底了，所有的開發(fā)商都是一個(gè)套路，都在沖刺任務(wù)、加速回款。”這名銷售說。

對(duì)房企來說，如果融不到錢，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等待救援。再加上債務(wù)重壓，就更加難以呼吸。

“今年上半年房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80%(紅線)，少數(shù)房企由于杠桿率過高，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰說。

再來看一下富力地產(chǎn)，其2018年三季度報(bào)顯示，有息負(fù)債高達(dá)1556億元。約63億元的賬面資金，尚不足以支付未來一年的財(cái)務(wù)成本。

據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，除去民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，中國房企的有息負(fù)債余額高達(dá)19.2萬億元，相當(dāng)于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務(wù)的集中兌付期，房企的資金壓力將持續(xù)加大。

如果說樓市上行期的債務(wù)擴(kuò)張是彎道超車的利器，那么下行期的債務(wù)擴(kuò)張則無疑于給自己埋雷。

就在不久前，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科喊出了“活下去”的口號(hào)，讓同行看了瑟瑟發(fā)抖。且不管萬科是假哭慘，還是真喊疼，如果連負(fù)債低、現(xiàn)金流健康的萬科都活不下去了，那大批的中小房企該如何過冬呢?

調(diào)控會(huì)松綁嗎

又一個(gè)微妙的變化發(fā)生在2018年11月，房企融資出現(xiàn)回暖跡象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)數(shù)額已經(jīng)超過1000億，萬科、保利、陽光城、新城控股等數(shù)十家房企通過多種形式獲得融資。

房貸利率也開始“剎車”。多個(gè)一二線城市的部分銀行房貸利率下調(diào)，放款速度也普遍加快。

據(jù)融360最新報(bào)告，11月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比首次出現(xiàn)持平上月的情況，2017年以來連漲22個(gè)月的全國首套房貸利率終于停下了腳步。

調(diào)控政策亦明顯減少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。

房企頻繁獲得融資、房貸利率下調(diào)、調(diào)控政策減少，這能否視作調(diào)控放松的先兆?

“近期房企發(fā)債獲批的確有所提升，但不能直接理解為就是調(diào)控放松。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

“一是前三季度融資嚴(yán)重不足，引發(fā)四季度融資壓力劇增，在眾多房企前有開發(fā)資金需求、后有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進(jìn);二是從國家對(duì)于房企資金的監(jiān)管來看，并未出現(xiàn)松動(dòng)的明顯信號(hào)。”他說。

張波認(rèn)為，房貸利率下調(diào)的深層次原因并非是調(diào)控放松。從目前房貸利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和節(jié)奏來看，和下半年央行多次定向降準(zhǔn)、釋放市場流動(dòng)性有著直接關(guān)系，未來利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。

調(diào)控政策方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房價(jià)漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

“今年7月31日，中央政治局會(huì)議明確提出堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，這意味著調(diào)控不可能三至五個(gè)月就變向，持續(xù)三個(gè)季度左右是大概率事件。如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時(shí)不會(huì)放松。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

很多人關(guān)心，未來房價(jià)怎么走?

社科院12月發(fā)布的報(bào)告指出，明年房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整是大概率事件。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加，未來趨勢由增長主導(dǎo);三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加。

回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機(jī)影響，另一次是2014年，原因是經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，但兩次終究只是房價(jià)上漲大趨勢中的短暫回調(diào)。

2018年，是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個(gè)漲漲跌跌短期輪回的開始，也許要等到5年、10年之后，我們才能看清。

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