來源：新浪財經

10月26日，A股非住宅物業新大正回復了深交所關注函。此前新大正公告擬變更募資用途用于收購民興物業100%股權，交易金額9700萬元。近億元募投項目的變更引起了深交所的注意，要求新大正說明前次募投項目所涉及的市場環境是否發生重大變化及收購預計形成商譽的金額等問題。

新大正于2019年11月上市。彼時趕上物業上市熱潮，再加上新大正作為非住宅物管領域稀缺標的，公司上市以來持續受到投資者追捧。即便是8月開始大部分物業股遭遇估值殺，股價跌跌不休之際，新大正截至27日PE（TTM）仍然高達55.9倍，與龍頭招商積余（55.3倍）持平，遠高于南都物業（24.1倍）。就在公司即將上市1年之際，新大正釋放了首單并購利好，股價維持高位水平，那么公司基本面真的像股價一樣穩嗎？

前次募投項目進展緩慢加入并購競爭實屬無奈

新大正IPO募資凈額為4.3億元，其中物業管理信息化項目、市政環衛業務拓展、停車場改造及投資建設三個項目的投資金額分別為9271萬元、1.04億元、1.1億元，是當初上市時投資金額最大的三個項目。

按照規劃，T+0、T+1期物業管理信息化應分別投入3508萬元、3067萬元，累計投入6575萬元。但截至2020年9月，該項目累計投入金額為1393萬元，投資進度僅15.03%。而市政環衛業務拓展尚未投入，停車場改造及投資建設的投資進度也只有0.46%。在將近一年的時間里，投資進度最快的是償還銀行貸款100%，以及物業業務拓展項目進度為42.96%。

此次并購，新大正擬將原最大募投項目“停車場改造及投資建設”中調出募集資金9700萬元，停車場改造及投資建設變更后的投資金額為1549萬元。

新大正對此解釋稱，“停車場改造及投資建設”項目啟動以來，由于現有停車場的升級改造需要與產權方協調溝通，而新建停車場涉及政府政策的支持，因此目前該項目募集資金投入進度較慢，短期內暫未有大幅增加投入的契機；同時，因為項目立項時間較早，系根據當時的市場情況和發展前景確定的實施方案，而近三年來，伴隨著我國城市經濟的快速發展，物業行業亦飛速成長，公司作為領先行業的公建物業企業，需要跳出原有的業務邏輯，通過市場拓展、收并購合作等方式加速全國化、規模化進程。

“停車場升級改造需與產權方協調溝通”“需要跳出原有的業務邏輯”，一方面反映出新大正作為一家獨立第三方物管公司的尷尬。另一方面新大正作為西南區域物企，發展思路正在發生變化。

實際上，根據新大正的論述，停車場項目涉及的市場環境較立項時未發生重大變化。國內汽車保有量持續增加、停車難、停車場管理問題等依然存在，而停車場管理收入也是目前大部分物企涉及的業務。比如中海物業的停車位買賣業務就在收入結構中占有一席之地，中報同比增長62%至887萬港元；濱江服務剛剛中標濱江控股的儲藏室及停車位的使用權。

新大正的項目受阻正是缺關聯房企支撐。TOP100物業企業中，重慶企業共有10家入圍，新大正排名第四，排名靠前的龍湖物業、金科物業、天驕股份等依托房地產開發商背景，在住宅、商辦物業等領域具有優勢。新大正為了與前述物業公司錯位經營，專注于公共、學校、航空等業態類型的物業項目。

業績增速放緩2232萬平方米簽約面積到期

從原有的募資項目可以看出，新大正最初各項業務均有意拓展，并沒有明確的一條發展主線。在這樣的規劃下，募投項目進展不如預期，導致新大正現在的業務邏輯其實沒有太大變化。

物業管理行業規模為王，業績的增長依賴管理面積的擴大。與港股物業股詳細公布在管建筑面積、合約建筑面積的做法不同，新大正自上市后并未公布在管面積。2019年年報披露簽約項目336個，在管項目325個，簽約面積近7000萬方。2020年6月披露簽約項目340個，在管項目334個，簽約面積還是近7000萬方。

實際上，2019年6月新大正公布的簽約面積為6771萬方，已經接近7000萬方。2016-2018年新大正的簽約面積為5138萬方、6010萬方、6272萬方，2018年開始簽約面積增長不多。

同時資料顯示，2019年新大正到期的簽約面積為1559萬方、2020年為2232萬方，分別占總面積的23%、33%。2020年仍舊是新大正合同到期的大年。

舊項目到期，新項目進入。2019年新大正開發的新項目和業務合同總金額超6億元，合同簽約期為1-3年不等，簽約金額同比增長約50%。2020年上半年，開發的新項目和業務合同總金額超3.7億元，合同簽約期為1-5年不等，簽約金額同比增長約10%。

反映在業績上，新大正2019年營收10.55億元，同比增長19%。歸母凈利潤1.04億元，同比增長18.7%；2020年上半年營業收5.67億元，同比增長15.8%。歸母凈利潤0.54億元，同比增長13.16%。營業收入及凈利潤的增長同步放緩。

考慮到2020年仍然是合同到期的大年，新大正2020年全年業績承壓。適逢新大正首單并購推出，增厚業績的目的不言而喻。中信建投認為，以民興物業2020年前三季度實現的1.7億營收和1900萬凈利潤計算，將對公司全年營收和歸母凈利分別形成約17%和15%的增幅。

通過這單并購，市場也看到了新大正全國化的野心。

2018-2020年6月，新大正來自重慶地區的收入占比逐步下降，分別為76%、82.5%、69%。半年報顯示，新大正省外地區（除成渝地區外）市場開發額約占新開發項目總金額的69%，省外地區中航空類項目約占總金額的41%。此次并購標的民興物業在管面積逾350萬平方米，服務項目主要集中在成都及周邊地區，川渝優勢得以強化。

盡管如此，目前物業股大多處于高增階段，尤其是背靠房企的物業公司。新大正中報業績增速低于行業平均，疊加合約到期影響，全年業績在并購加持下能否避免增速放緩，還有待觀察。

關鍵詞： 新大正 IPO