《投資者網》謝瑩潔

伴隨著同行的抵制和消費者投訴，Q房網再次迎來一記重擊。湖北國創高新材料股份有限公司（下稱“國創高新”,002377.SZ）2020年11月末公告，Q房網珠海分公司在商品房銷售過程中涉嫌虛假宣傳行為，被處罰款30萬元。

作為母公司，國創高新本該在此時有所作為，但其源源不斷披露的，卻是各大股東減持的消息。12月15日公司公告，控股股東及其一致行動讓累計減持1832.65萬股，減持計劃減持數量已過半，減持計劃尚未實施完畢。

此時并非減持的好時機。2020年各大股指迭創新高，但國創高新股價已累計下滑4%；若將時間拉長至近三年以來，其已累計下滑逾50%。

“獨立經紀人”模式埋雷

轉型房地產中介三年后，國創高新再次陷入業績下滑的困境中。

2020年前三季度，公司營收約30.55億元，同比下降17.45%；凈利潤約9205萬元，同比下降60.87%；經營現金活動現金凈流量為-3.08億元。

公開資料顯示，國創高新成立于2002年，2010年上市，主要從事改性瀝青的研發、生產和銷售以及房地產中介服務。

上市后的七年內，國創高新有四年凈利潤下滑，業績難言樂觀。直到2017年，公司38億元并購深圳市云房網絡科技有限公司總計100%的股權，并因此形成商譽約32億元。

深圳云房旗下擁有品牌Q房網，是一個以O2O模式為核心的房地產中介服務提供商，主要從事新房代理、房屋經紀業務。

早在Q房網被國創高新納入麾下之前，其“獨立經紀人”的運營模式層就遭到了中原、中聯、美聯以及招商地產、港置地產、海王地產在內的深圳六大代理商聯合抵制。

獨立經紀人模式，即鼓勵各家中介人員成為Q房網的加盟合作人，自己開拓房源、自己開拓市場，經紀人和公司之間是合作關系，可以自由開展業務。若排除其他附加條件，Q房網給予合作人的傭金提成高達85%，高于普通中介機構20%的傭金。

低投入焉能換得高回報

深圳云房并表后，每年為上市公司貢獻60%至85%的營收。2017年至2019年，國創高新營收從25.73億元增加到51.38億元；歸母凈利潤從0.43億元增加到3.07億元。

而與之形成鮮明對比的是，國創高新對深圳云房的投入。

近幾年來，國創高新的年銷售投入依然維持在至3000萬元左右的水平，銷售人員方面的投入極少。以2019年為例，公司3173萬元銷售費用中，僅379.8萬元用于工資薪酬。

房地產中介作為典型的服務行業，提升銷售費用及銷售人員薪酬待遇，基本成為慣例，其目的是為客戶提供更便捷、全面的服務。如我愛我家2019年銷售費用高達10億元，其中就有7.71億元用于工資薪酬。

“又想馬兒跑的快，又想馬兒不吃草”，一系列行為終于釀成苦果。而2019年及2020年上半年，房地產中介業務同比增速分別為0.61%、-12.5%；同期公司歸母凈利潤下滑1.72%、60.87%。

國創高新還試圖美化報表引起監管層注意。2019年，公司研發資本化比例高達47%。

2020年9月30日，深交所下發問詢函，要求補充說明2016-2019年業績承諾中計算“實際凈利潤”時，每年所扣除的“本公司追加投資或募集配套資金所帶來的收益及其節省的財務費用”的具體金額及確定依據。

問詢函指出，公司有商譽32億元，深圳云房2020年上半年凈利潤同比下滑58%，其在業績承諾期及報告期內均未對相關商譽計提減值準備，說明未來是否存在大額商譽減值的風險。

“公司商譽在業績承諾期和報告期內未出現明顯減值跡象，但未來是否會存在大額商譽減值仍存在不確定性。為此，公司管理層已積極采取了各項有效措施，盡可能減少風險發生的可能性。”國創高新對此回應稱。

因虛假宣傳被處罰之后

在消費者服務平臺黑貓投訴網上，2019年3月以來對Q房網的投訴達到數十條，其中主要包括：介紹問題房源、承諾買新房返傭金未返、惡意抬高價格賺差價、員工騙傭金、房租押金不退還、私自掛售居民住房、篡改購房協議等。

事實上，早在2017年，深圳云房就因違反廣告內容管理規定，而受到深圳南山區市場監督管理局的行政處罰。

國創高新或許沒有想到，相似的場景會一再上演，最終會反噬到自己身上。

11月25日國創高新公告，下屬深圳市大數云房網絡科技有限公司珠海分公司近日收到珠海市市場監督管理局《行政處罰決定書》，在商品房銷售過程中涉嫌虛假宣傳行為，被處罰款30萬元。

針對公司擬如何整改Q房網等問題，《投資者網》近期致電并電郵公司證券部，但等待三個工作日后，仍未收到任何形式的回復。

天眼查數據顯示，深圳大數云房網絡科技有限公司是深圳云房下屬子公司，2020年該公司有15條被起訴公告；其在北京分公司2019年已提交注銷申請。

據國創高新2020年三季報，除經營活動現金凈流出3.08億元之外，公司凈資產收益率（加權）降至歷史新低，僅為1.71%，2017年至2019年同期這一指標均在4.5%左右。

其他指標也同樣不樂觀。如代表盈利水平的毛利率，相比2019年前三季度下降2個百分點至13.8%，凈利率降3.33個百分點至2.8%；每股收益從0.26元降至0.1元。

深交所此前還要求公司就應收賬款情況做出詳細說明，而國創高新回復稱：“新房業務收款進度受季節性因素影響較大，通常春節前后為房地產交易結算淡季，應收賬款回款進度較慢；2020年上半年只能通過電話、微信、電子郵件等方式進行追款，無法進行現場溝通，催款難度加大。”

但事實是，直到金九銀十的旺季，國創高新也未能成功催款。其應收賬款從2020年上半年的6.63億元增加到7億元。

面對上述情況，控股股東尚未采取有效措施，而是忙著減持。

10月23日，國創高新4.3億限售股迎來解禁。次日，控股股東國創集團及其一致行動人宣布擬減持3665.3萬股；深圳大田擬減持5498萬股；共青城和傳承互興擬減持3179.7萬股。分別不超過總股本的4%、6%、3.47%。減持原因為企業經營發展需要。

Wind數據顯示，今年以來公司5名股東（彭雅超、長興物資、共青城、大田投資、互興15號）合計減持5691萬股，約合市值2.5億元。目前公司股價處于相對低位，目前大股東股權質押率為42.5%。

據統計，其質押起始日多集中在2017年與2018年年初，彼時正是國創高新并購深圳云房之時，而上市公司股價已累計下滑60%左右。若股價繼續波動，會否引發平倉危機，市場正在拭目以待。

關鍵詞： Q房網