2020年，我們經(jīng)歷了無(wú)法言語(yǔ)的傷痛或別離，也見(jiàn)證了陰霾散去后的黎明與陽(yáng)光。

而實(shí)體商業(yè)的2020年，和全行業(yè)面臨著一樣的境遇，也許是時(shí)代的一粒灰演變后的岌岌可危，也許是風(fēng)雨沖刷后的搖搖欲墜。疫情突襲使得線下客流、銷售驟然下降，最嚴(yán)重時(shí)期全國(guó)80%的實(shí)體商業(yè)縮減營(yíng)業(yè)時(shí)間或停業(yè)，上半年大多數(shù)商場(chǎng)租金收入呈明顯下滑態(tài)勢(shì)。

脆弱與韌性往往并存。2020年，既有商業(yè)體因戰(zhàn)略不清晰黯然離場(chǎng)，也有商業(yè)體于危機(jī)中看到機(jī)遇并進(jìn)行自我革新。在這場(chǎng)復(fù)蘇戰(zhàn)中，優(yōu)秀商業(yè)體譜寫(xiě)了“救助與紓困”、“恢復(fù)與增長(zhǎng)”、“影響與改變”的商業(yè)故事，而在他們身上不難發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)守發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)市場(chǎng)敏銳以及落地堅(jiān)決性的核心共通點(diǎn)。

龍湖就是這樣的商業(yè)代表，它一直按照戰(zhàn)略劇本悉心打磨著成長(zhǎng)弧光。多年來(lái)秉承“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，它一方面精細(xì)地進(jìn)行著空間布局與產(chǎn)品營(yíng)造，另一方面不斷提升服務(wù)能力。而這樣沉淀下來(lái)的能力體系和創(chuàng)新意識(shí)，也讓龍湖商業(yè)即便突然遭遇疫情下的商業(yè)環(huán)境變化，也能快速應(yīng)變并業(yè)績(jī)恢復(fù)。

在艱難模式下，龍湖商業(yè)仍交出了彌足珍貴的答卷：在手商業(yè)項(xiàng)目突破100個(gè)，年度開(kāi)業(yè)10座商場(chǎng)，圓滿完成2020年既定目標(biāo)，所有在營(yíng)項(xiàng)目搶占復(fù)蘇先機(jī)。也是在這特殊的一年，龍湖商業(yè)不斷拓展空間和服務(wù)邊界，以創(chuàng)新力精準(zhǔn)地將消費(fèi)者的深層消費(fèi)、情感需求與商業(yè)空間鏈接起來(lái)。

戰(zhàn)略堅(jiān)定的內(nèi)生邏輯

最初的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，繁榮程度并不盡如人意。龍湖商業(yè)的開(kāi)端始于一幅周圍都是爛尾盤(pán)的商業(yè)用地。后來(lái)，隨著該地塊上一座名為“重慶北城天街”的商業(yè)項(xiàng)目面世，不僅開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)以一座購(gòu)物中心命名整條城市商業(yè)步行街的先例，還成為了重慶地標(biāo)。

2020年12月29日，在重慶南坪汽車站地塊（商業(yè)性質(zhì)）的拍賣中，龍湖以7.9億總價(jià)一舉拿下該地塊，一直在傳聞里的“龍湖重慶南城天街”終于正式落地，這是龍湖商業(yè)第100個(gè)在手項(xiàng)目。

從重慶北城天街到重慶南坪地塊，同一個(gè)城市的一南一北，又恰是從1到100，巧合背后猶見(jiàn)戰(zhàn)略的無(wú)形之手—龍湖投資布局商業(yè)空間之堅(jiān)定。

截至目前，龍湖商業(yè)版圖已經(jīng)擴(kuò)容到全國(guó)27座城市，在手項(xiàng)目已達(dá)到102個(gè)之多。這其中，龍湖已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)49座，難得的是，有10座是在去年這樣的特殊時(shí)期下，按照既定節(jié)奏開(kāi)出的。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，龍湖商業(yè)10個(gè)新開(kāi)商場(chǎng)品牌同步開(kāi)業(yè)率和招商率幾乎都接近100%，包括南京、成都等商場(chǎng)吸引的區(qū)域首進(jìn)品牌達(dá)60%-70%。同時(shí)，于2020年12月30日開(kāi)業(yè)的龍湖重慶金沙天街更是全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD城市綜合體、重慶唯一“五軌合一”購(gòu)物中心。

進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期的商業(yè)，頂住年初的營(yíng)業(yè)停擺、中期的客流驟減等重重壓力，龍湖商業(yè)也在戰(zhàn)略能力支持下率先復(fù)蘇運(yùn)營(yíng)。重慶北城天街、合肥瑤海天街等項(xiàng)目在疫情期間創(chuàng)新地應(yīng)用數(shù)字化能力，對(duì)商場(chǎng)硬件、軟件進(jìn)行升級(jí)，與商戶、員工和商圈進(jìn)行緊密的溝通，成為所在地區(qū)率先恢復(fù)營(yíng)業(yè)且客流恢復(fù)較快的商業(yè)體。

龍湖重慶北城天街客流快速?gòu)?fù)蘇

事實(shí)上，想要在疫情下存活下來(lái)并不是最難的，最大的難點(diǎn)在于如何在壓力下做到發(fā)展，且速度與質(zhì)量兼具。一位接近龍湖商業(yè)的人士表示，這得益于龍湖商業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)生邏輯。

龍湖商業(yè)不斷試錯(cuò)、糾正、磨合，最終總結(jié)出了一條獨(dú)屬于它的道路：以“空間即服務(wù)”為核心、遵循網(wǎng)格化布局、秉持長(zhǎng)期主義的發(fā)展戰(zhàn)略。其通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)每一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于空間與服務(wù)有了更深的理解，在這過(guò)程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)再賦能于所有項(xiàng)目，或許這就是身處疫情挑戰(zhàn)中還能精準(zhǔn)鏈接消費(fèi)者的原因之一。

“一些商業(yè)體根基不穩(wěn)，對(duì)于前路看得不清楚，想得不明白，平和的外部環(huán)境讓他們的危機(jī)隱藏于冰川之下。所以說(shuō)，疫情實(shí)質(zhì)上是一個(gè)催化劑，讓一些潛在的矛盾都暴露了出來(lái)。”該人士告訴奇點(diǎn)君。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，危機(jī)考驗(yàn)的是其抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及長(zhǎng)期戰(zhàn)略是否可行。正如隱藏于冰川之下的暗涌平時(shí)波瀾不驚，但當(dāng)?shù)谝粭l裂縫出現(xiàn)的時(shí)候，更大的崩壞可能就緊隨其后。只有那些長(zhǎng)期主義者，戰(zhàn)略清晰、能力扎實(shí)，遇到危機(jī)才能平穩(wěn)航行。

“網(wǎng)格”進(jìn)化論

如果把龍湖商業(yè)的戰(zhàn)略拆解，那么空間布局能力無(wú)疑是項(xiàng)尤為關(guān)鍵的能力，考驗(yàn)的是預(yù)見(jiàn)城市發(fā)展節(jié)奏的眼界。

2020年，龍湖在東莞、廣州番禺、重慶南坪、天津西青等新入囊中的地塊，插上15個(gè)天街項(xiàng)目的旗幟。同一個(gè)城市布局多個(gè)商業(yè)體，龍湖商業(yè)有著一套自己的布局邏輯——網(wǎng)格化布局。

網(wǎng)絡(luò)化布局是依托于自身特有的城市地圖研究體系，聚焦在核心一二線城市、人口消費(fèi)力成熟地域、便捷的軌道交通節(jié)點(diǎn)拿地布局，形成一個(gè)城市多個(gè)天街，從而發(fā)揮項(xiàng)目協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)共享，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，強(qiáng)化品牌號(hào)召力。

以2021年將開(kāi)業(yè)的兩座天街選址策略為例，武漢江宸天街位于漢口交通樞紐范湖站，地鐵2號(hào)線、3號(hào)線雙地鐵上蓋，30分鐘內(nèi)可暢達(dá)武漢三鎮(zhèn)，周邊聚集著200多家金融機(jī)構(gòu)，寫(xiě)字樓超180萬(wàn)平方米，辦公人口7萬(wàn)，整個(gè)片區(qū)覆蓋居住人口29.4萬(wàn)，商務(wù)人口近9萬(wàn)。而北京麗澤天街是一個(gè)“五軌上蓋”的商業(yè)體，擁有軌道交通11號(hào)線、14號(hào)線、16號(hào)線、麗金線、大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)線五線交匯的交通優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將輻射周邊5公里超180萬(wàn)優(yōu)質(zhì)客群。

武漢江宸天街效果圖

兩個(gè)城市，兩座天街，均借勢(shì)于城市的交通節(jié)點(diǎn)以形成難以復(fù)制的“流量樞紐”，展示了網(wǎng)格化布局背后，龍湖商業(yè)對(duì)城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的洞悉和判讀。

在龍湖商業(yè)看來(lái)，網(wǎng)格化布局是一種基于城市空間的布局，是城市解讀能力的具象表現(xiàn)，也是“空間即服務(wù)”的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這里，空間的概念不僅僅局限于字面意義，從廣義的空間布局到狹義的場(chǎng)景搭建，龍湖商業(yè)力求從內(nèi)到外徹底地踐行這一原則。

而在這其中，TOD又是一個(gè)越來(lái)越重要的關(guān)鍵詞。“城市群、大交通，包括城市內(nèi)如毛細(xì)血管一般的地鐵交通，會(huì)成為未來(lái)中國(guó)老百姓長(zhǎng)期面臨的出行、生活和社交方式。”龍湖集團(tuán)CEO邵明曉如此認(rèn)為。

北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)亦有同樣的看法，他認(rèn)為，TOD項(xiàng)目的出現(xiàn)將形成整體區(qū)域的升值，也提升了軌道交通的通勤客流，而這些客流的增加又進(jìn)一步推動(dòng)了沿線商業(yè)的開(kāi)發(fā)，并會(huì)繼續(xù)推動(dòng)沿線的土地開(kāi)發(fā)，從而進(jìn)入一種良性循環(huán)狀態(tài)。

這樣的論斷并非妄言，在現(xiàn)實(shí)中不乏案例支撐。比如，剛剛開(kāi)業(yè)的重慶金沙天街落子于重慶五大傳統(tǒng)核心商圈之一的沙坪壩三峽廣場(chǎng)商圈，與沙坪壩高鐵站連為整體，坐擁多條軌道交通上蓋，如已開(kāi)通的軌道1號(hào)線、環(huán)線、在建中的軌道9號(hào)線、規(guī)劃中的軌道27號(hào)線、公交、出租等多種交通方式，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)3天營(yíng)業(yè)額超過(guò)1億元，客流量近90萬(wàn)人次；另一項(xiàng)目成都上城天街，是成都首個(gè)實(shí)現(xiàn)五個(gè)軌道接駁口無(wú)縫連接的大型商業(yè)，形成了“地鐵+高鐵+公交”的城市TOD標(biāo)桿模式，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)兩天客流43萬(wàn)人次，銷售3500萬(wàn)元。

龍湖重慶金沙天街“高鐵穿樓”

目前，龍湖商業(yè)的網(wǎng)格化布局已初顯成效。官方數(shù)據(jù)顯示，龍湖在手商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)的城市有重慶、成都，杭州、上海、北京等城市在手項(xiàng)目均超過(guò)5個(gè)。

眼界、戰(zhàn)略部署是成功商業(yè)體的基本能力，也是未來(lái)商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)保障。在第三個(gè)十年，龍湖將以公共交通為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，即TOD模式將成為龍湖的重點(diǎn)發(fā)展方向之一。

空間+服務(wù)的自我革新

危機(jī)帶來(lái)的不止是艱險(xiǎn)和壓力，還有沖破種種阻礙后的破繭成蝶。

經(jīng)歷過(guò)巨大沖擊的龍湖商業(yè)，將空間布局的敏銳嗅覺(jué)復(fù)制到了空間的內(nèi)里，在內(nèi)容上洞悉消費(fèi)者心智。覺(jué)察到消費(fèi)者經(jīng)歷了疫情期間的壓抑與束縛后，消費(fèi)習(xí)慣正悄然發(fā)生著改變，亟需更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)，龍湖商業(yè)開(kāi)始以更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，更深度地鏈接消費(fèi)者。

客流復(fù)蘇戰(zhàn)初始，龍湖商業(yè)積極結(jié)合時(shí)下熱點(diǎn)話題，利用數(shù)字化的手段將內(nèi)容營(yíng)銷、商戶資源與線上渠道結(jié)合起來(lái)，在蘇杭等地的多個(gè)天街，發(fā)起了“廚藝比拼”、“睡衣挑戰(zhàn)賽”、“線上公益”等多項(xiàng)在線主題活動(dòng)，為人們的宅家生活創(chuàng)造歡樂(lè)。

如2020年最熱話題之一的“直播”，又如時(shí)下當(dāng)紅的養(yǎng)成綜藝，龍湖商業(yè)突破傳統(tǒng)思路的桎梏，想消費(fèi)者之所想，將多種元素疊加融合，真正蛻變成為了一個(gè)“不傳統(tǒng)”的商業(yè)地產(chǎn)商。

據(jù)悉，由龍湖商業(yè)打造的「天街紅人養(yǎng)成記」活動(dòng)，憑借29組直播組合的不斷檔直播，迅速形成爆點(diǎn)，并將流量順利轉(zhuǎn)化成銷量，最終，「天街紅人養(yǎng)成記」全國(guó)直播總觀看人數(shù)130萬(wàn)，直播帶動(dòng)銷售額近2000萬(wàn)元。

后疫情時(shí)代，線上流量被充分挖掘后，線下商業(yè)場(chǎng)景的多維升級(jí)成為重頭戲。龍湖商業(yè)將在商業(yè)升級(jí)創(chuàng)新上的積累經(jīng)驗(yàn)結(jié)合當(dāng)下被抑制的體驗(yàn)型消費(fèi)需求，迅速整合，充分挖掘空間與時(shí)間的可能性并融入深層情感體驗(yàn)，通過(guò)空間場(chǎng)景的搭建，推出符合當(dāng)下乃至未來(lái)一段時(shí)間的創(chuàng)新商業(yè)模式。

例如，2020年7月，重慶時(shí)代天街抓住“室外經(jīng)濟(jì)”這一熱點(diǎn)，打造獨(dú)具特色的城中首個(gè)街車主題街區(qū)--篷車集，通過(guò)場(chǎng)景創(chuàng)新再造、多元體驗(yàn)融合以及貫穿全天的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，篷車集成為了一個(gè)兼具打卡性、親和力的全天候戶外社交樂(lè)園。

再如，北京長(zhǎng)楹天街聯(lián)手中國(guó)航天·神舟傳媒，將一次兼具社會(huì)效益和商業(yè)效益的科普展覽帶到熟悉的生活場(chǎng)景之中，將消費(fèi)從表層的感官刺激到深層靈魂共鳴進(jìn)行一次硬核嘗試。其中，“天和”號(hào)空間站核心艙展區(qū)結(jié)合顏值、互動(dòng)和VR體驗(yàn)于一體，觀展者不僅能夠通過(guò)VR觀看太空漫游、航天科技系列VR視頻，同時(shí)可以通過(guò)互動(dòng)裝置執(zhí)行空間交會(huì)對(duì)接任務(wù)——“百里穿針”手動(dòng)對(duì)接，體驗(yàn)高難度太空作業(yè)。

中國(guó)航天2020科普互動(dòng)展現(xiàn)場(chǎng)

由重慶禮嘉天街推出的“我的天街，由你設(shè)計(jì)”活動(dòng)則是一次溫暖的觸及真心的互動(dòng)。活動(dòng)征集人氣最高的小朋友的藝術(shù)作品，打造成大型藝術(shù)裝置展示在商場(chǎng)內(nèi)，令消費(fèi)者與商業(yè)空間緊密結(jié)合。其空間設(shè)計(jì)融合人、空間、建筑和環(huán)境，引領(lǐng)和諧共生的生活美學(xué)，一切可被獲取的美好、愉悅在這里被重新定義。

“適者生存”這個(gè)詞聽(tīng)來(lái)殘酷，然而事實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣遵循著這樣的定律。時(shí)代的浪潮會(huì)淘汰掉一批企業(yè)，但對(duì)于那些持續(xù)探索、持續(xù)革新、戰(zhàn)略清晰和穩(wěn)健增長(zhǎng)的企業(yè)，“活下去”只是一道順理成章的必答題，他們總專注于超綱的那一部分，在挑戰(zhàn)中持續(xù)進(jìn)化成更強(qiáng)大的新物種。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團(tuán)