來源：《投資者網(wǎng)》/向勁靜

2021年年初，住建部等十部委發(fā)布文件：鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，直接又引發(fā)了一輪市場情緒。或受此影響，物業(yè)股大漲，然而依然有公司的股價持續(xù)下跌，那就是——遠(yuǎn)洋服務(wù)控股有限公司（下稱"遠(yuǎn)洋服務(wù)"，6677.HK）。

作為2020年第16家赴港上市的內(nèi)地物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，遠(yuǎn)洋服務(wù)也成為又一家破發(fā)的物企。在公司上市首日（即：12月17日），開盤價為每股5.86港元，收盤報每股5.85港元，跌破5.88港元的發(fā)行價。自此之后，遠(yuǎn)洋服務(wù)的股價陷入持續(xù)下跌中。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，30家上市物業(yè)公司平均營收為13.16億元，平均凈利潤為2.47億元，遠(yuǎn)洋服務(wù)屬于拖后腿的存在。那么，公司對于自身股價持續(xù)下滑如何看待？就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系到遠(yuǎn)洋服務(wù)相關(guān)人士，得到一些回復(fù)。

難逃"破發(fā)"命運(yùn)

實(shí)際上，這并不是遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的物管公司首次登陸資本市場。2018年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的前身——遠(yuǎn)洋億家從新三板摘牌，2020年9月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，分拆旗下的物管公司遠(yuǎn)洋服務(wù)，向港交所提交上市申請書。

根據(jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)的公告顯示，其發(fā)行價為5.88港元，全球發(fā)售2.96億股。公司引入了8名基石投資者，其中包括私募基金淡水泉、國華人壽保險、高瓴資本等，共計(jì)認(rèn)購1.2億美元。

如今，遠(yuǎn)洋服務(wù)已上市一個月，股價從5.88港元跌至今年1月18日的4.85港元，跌幅為17.52%%，即便首發(fā)市盈率不高，遠(yuǎn)洋服務(wù)也沒有逃脫"破發(fā)"的命運(yùn)。

在此前，特發(fā)服務(wù)創(chuàng)業(yè)板上市時股價大漲148.67%，并且還帶動了A+H兩地的41家物業(yè)股其中32家股價漲幅，其中包括龍頭碧桂園服務(wù)漲幅達(dá)10.06%，大部分的股價漲幅均在7%以上。然而并不包括遠(yuǎn)洋服務(wù)，哪怕背靠遠(yuǎn)洋集團(tuán)，似乎未被投資者看好。

那么，遠(yuǎn)洋服務(wù)對上市首日"破發(fā)"及股價的不穩(wěn)定如何看待？

就此，遠(yuǎn)洋服務(wù)相關(guān)人士對《投資者網(wǎng)》稱："公司股價伴隨著整個物管板塊輪動呈現(xiàn)短期波動，公司長期堅(jiān)定看好自身發(fā)展。"

母公司"依賴癥"

上市前遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有遠(yuǎn)洋服務(wù)90.1%的權(quán)益，上市后其持有股份下降至67.57%，但依然是遠(yuǎn)洋服務(wù)控股股東。

遠(yuǎn)洋服務(wù)當(dāng)前有三大主要業(yè)務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)等。該公司覆蓋了北京遠(yuǎn)洋國際中心、北京遠(yuǎn)洋光華國際、北京大家保險總部、成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港等多個高端地標(biāo)寫字樓和商業(yè)綜合體。

從營收構(gòu)成上看，和大多數(shù)物業(yè)公司一樣，與母公司的關(guān)系很密切。不僅在業(yè)務(wù)上密切依賴母公司，而且在資金方面也是靠母公司來支援。

2018年，遠(yuǎn)洋服務(wù)與第三方投資銀行及經(jīng)紀(jì)公司訂約，將在管物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)權(quán)利證券化，所得款將為遠(yuǎn)洋（中國）提供貸款，計(jì)息年利率為8.04%。也就是說，在2018年至2020年6月期間，公司資產(chǎn)支持證券的利息開支為8191萬元、1.71億元、7931萬元。其中，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貸款的利息收入為1.07億元、2.14億元、9847萬元，利息收入遠(yuǎn)大于利息開支，這筆財(cái)務(wù)收入給遠(yuǎn)洋服務(wù)增色不少，占當(dāng)期期內(nèi)溢利的17.4%、21.1%、12.4%。

扣除與向遠(yuǎn)洋（中國）提供貸款有關(guān)的其他收入及與資產(chǎn)支持證券有關(guān)的財(cái)務(wù)開支，遠(yuǎn)洋服務(wù)2017年-2020年6月實(shí)際凈利率分別為8.7%、7.8%、9.4%及15.5%，以2019年不足10%的凈利率來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)際盈利能力弱于同行。

遠(yuǎn)洋服務(wù)如此依賴遠(yuǎn)洋（中國），上市之后又如何獨(dú)立自主盈利呢？盈利能力低于同行，又如何與同行競爭？

"物業(yè)費(fèi)ABS為母公司發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品，已經(jīng)于上市前全面贖回。上市前，公司與母公司資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)撥，因此假如相關(guān)資金沒有歸集給母公司，公司亦可以采用沉淀資金產(chǎn)生一定的理財(cái)收益。"遠(yuǎn)洋服務(wù)的相關(guān)人士表示。"公司2019年凈利潤為2億元，同比增長保持40%，公司2019年年底來自母公司收入占比70%，相比同行對標(biāo)，并不是太高。"

何時不再"拖后腿"

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，30家上市物業(yè)公司平均營收為13.16億元，平均凈利潤為2.47億元，遠(yuǎn)洋服務(wù)屬于拖后腿的存在。

具體來看，2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)營收9.03億元，同比增長6.6%；凈利潤1.54億元，同比增長26.2%。

"我們此次上市募集資金的60%將用于戰(zhàn)略收購，上市后，一方面通過外拓并購等增加規(guī)模提高第三方收入占比，一方面加大增值服務(wù)及商管板塊占比，利潤水平還能有所提升。"遠(yuǎn)洋服務(wù)相關(guān)人士對《投資者網(wǎng)》稱。

引人注意的是，截至2020年6月，遠(yuǎn)洋服務(wù)的存貨賬面價值為1.33億元，占流動資產(chǎn)比例為12.91%，僅次于招商積余居物業(yè)股第二。可是物業(yè)管理行業(yè)不同于其他行業(yè)，大部分的成本都是來自于人力。那公司的存貨究竟從何而來？

上述遠(yuǎn)洋服務(wù)人士稱："公司存貨絕大部分為歷史沉淀資產(chǎn)-車位，并且當(dāng)時以較低成本獲取，公司作為一個輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺，將根據(jù)市場情況逐步出售這些資產(chǎn)，未來公司將主要以收取傭金的方式（輕資產(chǎn)）進(jìn)行車位經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，公司將持續(xù)關(guān)連交易里不涉及買賣車位的業(yè)務(wù)。"

此外，遠(yuǎn)洋服務(wù)的負(fù)債水平遠(yuǎn)高于行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年6月30日，分別為454.5%、483.1%和439.9%。

談及遠(yuǎn)洋服務(wù)負(fù)債常年居高的主要原因時，公司相關(guān)人士解釋："資本負(fù)債率比較高是因?yàn)楣?018年發(fā)行了30億ABS，目前這筆ABS已經(jīng)償還完畢。上市后無此債務(wù)，扣除ABS后，公司負(fù)債率非常低。"

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至2020年底，上市物管企業(yè)數(shù)量已達(dá)42家。預(yù)計(jì)到2021年底，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有望突破70家。而從當(dāng)前的上市物企來看，大多都是從房地產(chǎn)企業(yè)拆分上市的，并且大部分都處于"嗷嗷待哺"的狀態(tài)。這并非長久之計(jì)，未來如何學(xué)會獨(dú)立行走，是遠(yuǎn)洋服務(wù)及其他物業(yè)公司該思考的關(guān)鍵問題。

關(guān)鍵詞： 遠(yuǎn)洋服務(wù)