中華網財經1月20日訊：日前（1月15日），山東區域“迷你房企”天泰國際控股有限公司向港交所遞交了招股書，獨家保薦人為國泰君安國際。

26年固守山東、土儲僅520萬方

中華網財經翻閱招股書顯示，天泰集團由王若雄創立于1994年，以房地產開發與經營為主營業務，并涉及旅游休閑、酒店管理、物業管理等業務，這也是2021年首個赴港IPO的房企。

二十六年未走出山東，天泰控股仍表示致力成為山東省的領先物業發展商并將業務版圖發展至中國其他選定市場。截至2020年10月31日，天泰控股擁有54個處于不同發展階段的物業項目，分別位于山東省青島、濟南、煙臺、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟寧八個城市；其中約47%的項目，位于青島、濟南及煙臺。

甚為隱秘的股權關系

招股書顯示，天泰控股最終控股股東為趙潔，其通過Great Prospering對其100%控股。

此外，據招股書披露，目前戴大為是該公司的執行董事兼總裁，負責管理董事會事務、制定經營策略及計劃以及作出重大業務決策。除此之外，天泰控股的核心管理團隊還有另一名執行董事王清建，及三名高管成員李軍、趙民及賈洪輝，五人在營運和融資方面均有不少于14年的工作經驗。

趙潔作為創始人王若雄的近親，與天泰控股的關系可追溯至二十余年前。

據招股書介紹，彼時1994年，青島天泰集團公司正式成立。在成立之初，青島天泰集團公司主要于青島從事物業開發及銷售。此時，趙潔由于其配偶于1994年公司成立時獲委任為該公司的董事兼法定代表人。

1996年6月，趙潔透過Australian Great International Pty. Ltd.（趙潔及其配偶持有66.66%）首次投資了青島天泰集團，并收購了該公司32.76%權益。此后，趙潔多次透過控制的公司收購增持青島天泰集團權益。

2001年青島天泰房地產成立，專注于青島市內主要用作住宅的物業的開發及銷售，并在山東省其他城市拓展業務。自2001年10月至2002年9月，趙潔擔任青島天泰房地產的董事。招股書還披露，加入本集團前，趙潔曾擔任一家主要從事港口工程及相關房地產開發的國有企業的管理人員，任期約20年。

多年來，趙潔的配偶逐漸減少其于青島天泰集團公司的股權，并于2010年將全部權益轉至一支公益基金(即青島市天泰公益基金會)后不再持有集團的任何股權。另一方面，趙潔持續透過其投資控股公司增加其于本集團的權益，并自2003年6月起控制青島天泰集團公司不少于70%的股權。

據招股書重組后上市前股權結構顯示，青島天泰集團公司通過直接和間接方式持股青島天泰房地產83.45%，后者正是天泰集團境內房地產運營的主體，旗下控股多家房地產公司。

2016年11月，趙潔辭去其行政職務，以投入更多時間在家庭及其他個人興趣上，趙潔僅保留作為天泰控股最終控股股東。

此后，日常管理及運營一直由執行董事戴大為及王清建以及管理團隊負責。戴大為任執行董事兼總裁，他于1996年加入天泰國際控股，負責管理董事會事務、制定經營策略計劃以及作出重大業務決策；王清建則于1999年加入，負責集團內部審核及合規事項，信息顯示，王清建為趙潔的大姑姐。

增收不增利

招股書顯示，天泰控股不僅土儲規模制約其發展，此外營收上漲而凈利潤率卻出現下滑，出現持續盈利性較弱，且在2019年前9個月出現虧損94.6萬元。

數據顯示，2018、2019年及2020年前9個月，天泰控股總收入分別為26.44億元、33.62億元以及29.31億元；其中2019年1-9月營收為12.94億元，2020年同期增126.45%；同期凈利潤僅為分別為3.13億元、3.17億元及2.31億元。

銷售遠不及百億、毛利波動

截至2019年12月31日止兩個年度，天泰控股分別錄得毛利率約36.2%及26.3%，及截至2019年及2020年9月30日止九個月，分別錄得毛利率約29.8%及35.3%。

天泰控股的收入主要來自三部分物業銷售、管理咨詢服務和其他收入，其中其他收入板塊有高爾夫俱樂部運營、物業租賃租金收入。2018、2019年及2020年前9個月，天泰控股的物業開發及銷售收入分別為25.98億元、33.34億元及29.14億元，分別占同期總收入約98.2%、99.2%及99.4%。

在現有規模上，2018、2019年及截至2020年9月30日，天泰控股實現的合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元。

不合規事件被罰超百萬、環境合規成本累計支出5340萬

截至2019年12月31日止兩個年度及截至2020年9月30日止9個月，天泰控股分別產生環境合規成本約2500萬元、2130萬元及710百萬元。天泰控股預期日后的年度環境合規成本將大致相若，原因是環保規例及法規不會有任何重大變動。

此外，因不合規事件天泰控股旗下項目累計被罰超過20次，罰款超100萬元。

關于本次發行募資用途主要為現有物業項目提供資金，一部分預期用于項目開發的三項現有計息信托或一部分銀行貸款，另，其他的用于一般運營資金。

很顯然，對于天泰控股這家規模還遠不足百億的省域房企上市還有很長的路要走。

（中華網財經綜合 文/凡君）

關鍵詞： 天泰控股 IPO