中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊，據(jù)證監(jiān)會(huì)消息，近日，證監(jiān)會(huì)按法定程序同意上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“德必文化”）創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票注冊(cè)，德必文化及其承銷商將分別與深圳證券交易所協(xié)商確定發(fā)行日程，并陸續(xù)刊登招股文件。德必文化公開發(fā)行新股不超過1347.10萬股，擬募集資金5.71億元，保薦機(jī)構(gòu)為民生證券。

資料顯示，德必文化作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，主營(yíng)業(yè)務(wù)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商和運(yùn)營(yíng)管理。其經(jīng)營(yíng)模式包括承租運(yùn)營(yíng)、參股運(yùn)營(yíng)及受托運(yùn)營(yíng)。與集拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)為一體的國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)企業(yè)不同，德必文化更多的是扮演“二房東”角色。截至2019年年底，旗下共運(yùn)營(yíng)了包括德必易園、德必WE”、德必運(yùn)動(dòng)LOFT、德必經(jīng)典在內(nèi)的4大板塊41個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，服務(wù)客戶包括美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、滴滴出行、虎撲體育、言幾又書店等。

中微子持有德必文化1750.50萬股股份，持股比例為43.31%，為德必文化的控股股東。賈波、李燕靈為德必文化的實(shí)際控制人，二人系夫妻關(guān)系。賈波持有中微子79.90%股權(quán)，通過中微子控制德必文化43.31%的股份;賈波為長(zhǎng)興乾元、長(zhǎng)興乾森的普通合伙人，通過長(zhǎng)興乾元、長(zhǎng)興乾森分別控制德必文化3.71%、1.76%的股份;賈波、李燕靈合計(jì)持有長(zhǎng)興乾潤(rùn)100.00%出資額，二人通過長(zhǎng)興乾潤(rùn)控制德必文化7.27%的股份。賈波、李燕靈夫妻合計(jì)控制德必文化56.04%的股份。

德必文化擬在深交所創(chuàng)業(yè)板公開發(fā)行新股不超過1347.10萬股，占發(fā)行后總股本比例不低于25%，本次發(fā)行全部為公開發(fā)行新股，德必文化原股東在本次發(fā)行中不公開發(fā)售股份;發(fā)行后總股本不超過5389.60萬股。德必文化擬募集資金5.71億元，2.50億元用于“園區(qū)智慧精裝一體化升級(jí)項(xiàng)目”，4572.75萬元用于“星光德必易園項(xiàng)目”，5035.70萬元用于“德必岳麓WE"項(xiàng)目”，5460.96萬元用于“研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目”，1.70億元用于“補(bǔ)充流動(dòng)資金項(xiàng)目”。

業(yè)績(jī)呈逐年上漲趨勢(shì)，短期償債壓力較大

2017年-2020年上半年，德必文化營(yíng)業(yè)務(wù)收入金額分別為60,597.32萬元、77,156.05萬元、91,003.16萬元及39,538.64萬元，整體呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。報(bào)告期內(nèi)，發(fā)行人凈利潤(rùn)分別為2,185.84萬元、5,516.46萬元、12,105.37萬元及5,134.44萬元，凈利潤(rùn)率分別為3.61%、7.15%、13.30%及12.99%。

報(bào)告期內(nèi)，發(fā)行人租賃服務(wù)收入系主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的主要來源，分別為49,035.93萬元、62,435.96萬元、73,157.91萬元及31,930.97萬元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例分別為80.92%、80.92%、80.39%及80.76%；會(huì)員服務(wù)收入分別為11,151.72萬元、14,021.39萬元、15,964.81萬元及7,044.19萬元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為18.40%、18.17%、17.54%及17.82%。

公司流動(dòng)負(fù)債占比較高，報(bào)告期各期末，流動(dòng)負(fù)債分別為53,121.91萬元、56,326.15萬元、52,341.51萬元和49,614.31萬元，流動(dòng)比率分別為0.53、0.97、1.27及1.37，速動(dòng)比率分別為0.45、0.85、1.13及1.23，短期償債壓力較大。

報(bào)告期內(nèi)各期，公司綜合毛利率分別為30.92%、29.28%、31.71%及30.12%。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率變動(dòng)受公司的成本特性、園區(qū)的招商進(jìn)程情況的影響。

報(bào)告期內(nèi)，公司的研發(fā)投入規(guī)模分別為699.85萬元、535.31萬元、514.98萬元和250.44萬元，占同期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為1.15%、0.69%、0.57%和0.63%。

公司根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)環(huán)境，預(yù)計(jì)2020年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83,000.00萬元-85,500.00萬元，較2019年度預(yù)計(jì)下降6.05%-8.79%；歸屬于母公司凈利潤(rùn)9,200.00萬元-10,600.00萬元，較2019年度預(yù)計(jì)下降6.90%-19.19%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)6,300.00萬元-7,800.00萬元，較2019年度預(yù)計(jì)下降10.03%-27.33%。

“二房東”模式藏風(fēng)險(xiǎn)？

從運(yùn)營(yíng)方式上來看，德必文化主要通過“承租運(yùn)營(yíng)”和“受托運(yùn)營(yíng)”兩種模式經(jīng)營(yíng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，這一商業(yè)模式也被業(yè)內(nèi)稱為“二房東”模式，而這類模式最大的風(fēng)險(xiǎn)則來自于項(xiàng)目所在土地的使用性質(zhì)是否合規(guī)。

所謂“承租運(yùn)營(yíng)”，簡(jiǎn)單來說就是取得某棟建筑的經(jīng)營(yíng)權(quán)后，將其重新定位包裝，打造成符合辦公或經(jīng)營(yíng)需求的垂直產(chǎn)業(yè)園，再找到目標(biāo)客戶分銷出去以獲取租金收入。“受托運(yùn)營(yíng)”即接受物業(yè)方的委托對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)方式與“承租運(yùn)營(yíng)”類似。

招股說明書顯示，德必文化目前在運(yùn)營(yíng)的41個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中，有超過半數(shù)園區(qū)所在的土地存在使用與規(guī)劃用途不一致的情況，另外還有部分園區(qū)的租賃房產(chǎn)存在權(quán)利限制等風(fēng)險(xiǎn)。至于是否有信心消除發(fā)審委在相關(guān)問題上的顧慮，德必文化暫時(shí)未做更多披露。

深交所指出，根據(jù)國(guó)土資源部等六部委聯(lián)合頒布《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》要求：傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策……現(xiàn)有建設(shè)用地過渡期支持政策以5年為限，5年期滿，可按新用途、新權(quán)利類型、市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議方式辦理……本文自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期八年。

對(duì)此，深交所要求其說明17個(gè)使用劃撥土地的園區(qū)，是否享有5年的過渡期政策，若使用劃撥土地的園區(qū)不再享有5年過渡期政策，重新辦理用地手續(xù)，是否會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。

德必文化回復(fù)表示，公司承租運(yùn)營(yíng)的使用劃撥土地的園區(qū)目前暫未獲得該等確認(rèn)或認(rèn)定備案。在公司承租運(yùn)營(yíng)使用劃撥土地的園區(qū)中，五年過渡期期滿且國(guó)家和地方未出臺(tái)新的用地政策的不影響租賃合同的有效性，園區(qū)未辦理租賃備案手續(xù)的情形不影響租賃合同的有效性。

同時(shí)，德必文化稱因租賃運(yùn)營(yíng)劃撥土地園區(qū)的房屋所有權(quán)人上繳土地收益并將此成本部分轉(zhuǎn)由公司分擔(dān)而產(chǎn)生額外成本，占營(yíng)業(yè)成本、利潤(rùn)總額的比例比較小，控股股東、實(shí)際控制人已出具補(bǔ)償承諾，該等情形不會(huì)對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。

4.26億元理財(cái)，仍募資1.70億元補(bǔ)流

報(bào)告期各期末，發(fā)行人流動(dòng)資產(chǎn)金額分別為28,297.06萬元、54,682.64萬元、66,412.35萬元及68,151.69萬元，流動(dòng)資產(chǎn)主要由貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款及其他流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成。

報(bào)告期各期末，發(fā)行人貨幣資金余額分別為11,523.00萬元、26,392.90萬元、57,523.99萬元及58,615.92萬元，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例分別為40.72%、48.27%、86.62%及86.01%。

據(jù)招股說明書披露，截至2019年9月底，德必文化的總資產(chǎn)為13.96億元，其中銀行理財(cái)產(chǎn)品為4.26億元，報(bào)告期內(nèi)，德必文化從銀行理財(cái)獲得的收益分別為162萬元、495萬元和990萬元。

而德必文化本次IPO擬募集資金5.71億元，其中1.70億元用于“補(bǔ)充流動(dòng)資金項(xiàng)目”。一邊理財(cái)一邊融資有何內(nèi)在邏輯？

關(guān)鍵詞： 德必文化 IPO