去年還是市場香餑餑的公募REITs，2023年2中旬以來，就開啟了大幅下跌的模式，目前也已進入磨底狀態。

截至2023年6月21日，距離首批9只REITs上市正巧兩周年。與此同時，27只REITs今年以來在二級市場上的收益全部告負，考慮分紅后，更是還有8只產品跌破發行價。

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2022年的資產荒，讓頭頂優質資產光環的公募REITs成為機構和個人爭搶的焦點。極低的配售比例，上市首日接連上演30CM的漲停秀，都見證了公募REITs最為高光的時刻。

然而，在上市2周年時，共有29只基礎設施公募REITs獲批，其中27只基礎設施公募REITs已上市，底層資產范圍覆蓋產業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等多種類型，募集資金超900億元。當下，二級市場的公募REITs經歷了大幅下跌后，進入磨底階段。截至6月21日，已上市的27只公募REITS今年以來的收益已全線告負，平均跌幅為11.9%，最高跌幅為華夏中國交建REIT的26.72%。此外，建中關村產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT的同期跌幅都超過了21%。

而從上市以來的表現來看，共有華夏中國交建高速REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等8只REITs跌破發行價，占比近三成。

對于本輪REITs下跌的原因，更多的歸咎于產品運營不達預期。

“一方面，部分公募REITs產品的2022年及2023年一季度運營情況表現不及預期，經營業績負面息被過度解讀，在市場下行期間觸發部分投資人止損、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等因素的影響。另一方面，目前公募REITs投資人的結構仍以機構投資人為主，缺少增量資金入場，較為趨同的投資行為導致下行的效應被放大。”某公募基金投研人士向記者表示。

而從今年公募REITs披露的2023年一季報來看，高速公路類REITs受益于疫后出行修復，收入、凈利潤等數據同環比均有所上升，呈恢復態勢。產業園類表現分化；新能源類收入主要系經營季節性導致，環比降幅較大，環保類收入表現較平穩，凈利潤環比有較大提升。

同時，從此前披露的年報項目來看，公募REITs的主要持有者仍為機構。據中金公司統計，截至2022年末，機構投資者持有比例平均達92.3%。其中，首批項目機構投資者持有比例平均為89.3%。

中證券研究指出，REITs市場出現大幅調整的原因包括，不少投資者把REITs和債券完全等量齊觀，對個別REITs正常的現金分派波動容忍度過低；全市場基于產業視角的REITs研究比較匱乏；部分REITs分派受宏觀因素的影響滯后表現；REITs流動性偏低，總市值偏小等。

2022年以來，公募REITs的底層資產不斷創新。新發REITs中，底層資產新增了保障性租賃住房、清潔能源等。今年以來，REITs底層資產再擴展至消費基礎設施、商業地產。

6月16日，首批4只REITs包括蛇口產園REIT、鹽田港REIT、張江光大REIT、普洛斯REIT的擴募份額正式上市，標志著中國公募REITs擴募環節的正式打通，同時正式步入“新發+擴募”雙輪驅動的擴容階段。

“公募REITs的不斷擴容，過往的稀缺性會得到一定的改善。市場目前還在處于尋找估值“錨”的階段。未來，如果公募REITs即將披露的二季報，能讓市場形成好的預期，當下磨底的格局是有望改善的。”前述公募基金投研人士進一步表示。

中證券研究指出，當前，因市場連續數周的下跌，大部分個券已經具備了明顯估值優勢。往后看，政策層面加碼REITs產品創新和制度供給或有助于完善REITs投資、披等框架建設，疊加投資者對于公募REITs 2023年二季報的表現逐步形成預期，市場有望打破底部震蕩行情，建議結合估值和基本面因素繼續挖掘市場超跌所帶來的優質標的配置機會。

中金公司在最新的REITs上市兩周年之際的發展思考中表示，相市場各方對于現存的一些重點發展挑戰已有共識。這其中包括常態化發行機制的效率優化、二級市場投資者結構與流動性優化、獨立立法的推進、息披露的進一步完善等等。

中金公司提出四點建議，首先需進一步明晰REITs的價值定位，令其應用場景繼續得以有機拓寬，比如中國REITs在服務新基建領域發展需求的同時，是否也可兼顧一部分困境資產（注意并非指代不良資產）的盤活；第二，加快多層次REITs市場的探索建設，其中Pre-REITs的建設推廣對于整體REITs市場的發展可以發揮“乘數效應”，以及公司制REITs理應也具備較高的試點價值；第三，二級市場的生態建設可更趨完善，二級市場的健康發展于REITs體系建設而言仍將發揮“龍頭效應”，可改良的一些主要方面包括激勵主動管理與平臺擴容能力對REITs價值的進一步賦權，提升市場規模與資產供給豐富度來分散風險，推動息披露制度進一步完善，以及包括指數、ETF在內的產品發展等；最后，持續推進制度與技術面優化，維系產品進化生命力，這主要涉及交易架構與管理關系的潛在優化，獨立立法等議題。

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