觀點網令中洲控股投資者們掛念的深圳龍華黃金臺項目，最新消息顯示，中國信達已開始介入其中。

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6月26日，中洲控股公告披露，公司及全資子公司中洲地產與信達資本、中國信達深圳分公司合作設立“廣西信中投資合伙企業（有限合伙）”（下稱廣西信中），總規模60.41億元。

在這場合作中，中國信達深圳分公司現金出資42億元，作為合伙企業的優先級LP；隨后合伙企業將這42億元以借款方式輸送給中洲地產，作為其中一項增信措施，中洲地產90%股權被用于質押擔保。

觀點新媒體注意到，中洲控股是以股債權形式出資18.4億元，作為合伙企業劣后級LP，包括中洲地產剩余10%股權和深圳市黃金臺項目有限公司(下稱黃金臺項目公司)100%股權。

如此一來，由房企提供項目、金融機構輸送資金的合作方式便已達成。

黃金臺項目歷史最早可追溯至1993年，因權益糾紛問題推進難度極大，直到2022年9月方才進入開工階段。

這也是去年中洲控股最主要的開工項目，預計總投資額62.13億元，對于流動性緊張的民企而言挑戰并不小。

今年1月，中洲悄然拿到黃金臺項目100%控股權，如今引入資金方，項目發展前景相較于過往已明朗不少。

漫長的糾紛

對于黃金臺項目，深圳業內人士的印象大抵是“漫長的糾紛”，事實也的確如此。

公開資料顯示，1993年底，深圳市寶東地產開發有限公司（下稱寶東公司）以總價7433萬元獲得深圳寶安區龍華鎮（當時龍華尚未成立行政區）黃金臺山莊項目用地，占地面積28萬平方米，用途為商住用地，使用期限50年。

按照拿地前簽署的協議，深圳市華電房地產有限公司（下稱華電公司）、深圳市寶安龍華經濟發展有限公司（下稱龍華公司）與寶東公司將分別擁有黃金臺項目65%、25%、10%權益。

進入2001年，股東結構開始發生變化，華電公司以總價1200萬元收購了龍華公司所持黃金臺項目25%權益。同年，深圳市長城投資控股股份有限公司（即深長城，2014年更名為中洲控股）出資2.58億元收購華電公司，借此獲得了黃金臺項目90%權益。

深長城并不滿足于擁有黃金臺項目90%權益，入主后便以寶東公司“未對項目實際投入”為由提起訴訟，請求法院判令后者不再享有項目權益。不過，法院一直未支持深長城的主張，訴訟也持續了20余年。

股東之間的訴訟糾紛，疊加地塊所處區域規劃調整，導致黃金臺項目無法正常推進，項目在2013年被深圳規土委認定為“閑置土地”。

區域規劃主要發生于2009年，因深圳市政府建設深圳北站，黃金臺項目被征用了17萬平方米土地面積，剩余占地僅有11.04萬平方米。至2014年2月，深長城宣布，黃金臺項目納入深圳2014年土地整備計劃，將按等價值原則在周邊調整留用項目用地。

最終在2020年4月，已更名的中洲控股、寶東公司與深圳市規劃和自然資源龍華管理局簽訂征地補償協議。中洲和寶東公司獲得留用地占地9萬平方米，總建筑面積約45萬平方米，其中商業辦公占12.8萬平方米，居住用地占32.14萬平方米。

中洲控股在2019年年報中提及，黃金臺項目預計2020年11月開工，并于2022年5月竣工，預計總投資額61.43億元。

但上述時間表此后出現推遲，如2020年年報將開工時間延至2021年9月，在2021年年報中開工時間則進一步延至2022年8月，2022年中報又表述為2022年10月。

在投資者問答平臺上，中洲被多次追問開竣工計劃調整的原因。

最終在2022年9月，黃金臺項目正式開工，對外案名為“中洲迎璽花園”，預計2026年1月竣工，總投資額則提高至62.13億元。

觀點新媒體了解到，除了外部環境，中洲控股推遲黃金臺項目開工時間到去年下半年，或許也與其謀求擁有地塊100%權益取得進展有關。

今年1月18日，即項目開工后3個月，寶東公司將黃金臺項目公司10%權益轉予中洲地產，至此中洲正式獨占了這塊地。

有投資者曾詢問從寶東公司獲取黃金臺項目10%權益所涉及代價，但中洲方面并未回應。

就黃金臺項目相關事宜，觀點新媒體嘗試聯系中洲控股相關人士，截至發稿同樣未獲得回應。

引援與流動性

在獨占黃金臺項目后，今年3月底有投資者聲稱，自己致電中洲控股并獲告知，這一項目預計4月開盤。但和過往開工插曲一樣，黃金臺項目并未在4月如約開盤。

4月17日，深圳市規劃和自然資源局僅公布了黃金臺項目公司的迎璽花園一期規劃。文件顯示，迎璽花園占地面積近4萬平方米，總建面23.2萬平方米，住宅占16萬平方米、共1395套；其中一期占地1.84萬平方米，總建面13.4萬平方米，住宅占7萬平方米、共644套。

市場分析意見認為，黃金臺項目所需投入的資金對中洲控股而言仍構成挑戰。

實際上，過去兩年相當一部分房企都面臨流動性緊缺的問題。

截至2022年底，中洲控股旗下房地產項目預計總投資額539.39億元；其中黃金臺項目是唯一新開工項目，該項目投資額占比約11.52%，去年項目僅新增投資1.43億元，累計投資4.68億元。

從中洲控股資本結構看，截至去年底該公司資產負債率77.61%，有息債務/全部投入資本為61.75%；一年內到期的非流動負債為36.77億元，無短期借款，期末現金及現金等價物卻僅有9.03億元，難以覆蓋即期債務。

正是這種情況下，6月26日，中洲控股迅速引入中國信達，多處交易細節均指向了黃金臺項目。

最新合作主要分為兩部分：首先是共同設立有限合伙廣西信中，中國信達深圳公司現金出資42億元，中洲控股則分別以中洲地產10%股權、中洲地產對并表子公司債權以及持有的黃金臺項目公司100%股權出資2000萬元、18.1億元及1000萬元。

其次，中洲地產向廣西信中申請不超過42億元借款，該數額恰好與中國信達深圳公司的出資相等。為此，中洲控股提供連帶責任擔保，并以中洲地產90%股權提供質押擔保。

也就是說，通過該設立合伙企業以及提供擔保的方式，廣西信中已擁有中洲地產100%股權，以及黃金臺項目公司100%股權。

對此中洲控股表示，公司及全資子公司參與設立合伙企業，主要目的是整合合作方的專業力量與資源優勢，與合作方一起推進公司業務發展。

目前深圳樓市關于黃金臺項目的入市時間說法不盡相同，其中一種是預計今年9月一期入市，二期一批次約2024年入市，三期則于2027年入市；另一種說法則認為一期入市時間為10月。但無論如何，在獲得信達馳援的42億元資金后，該項目推進將會順暢不少。

黃金臺項目位于深圳北站國際商務區范圍內，該地區主要打造北站總部基地及新興豪宅區，在售新項目包括保利招商龍譽府，華潤北站超核中心潤府、中海瓏悅理等，這三個項目的備案價均在7萬元/平方米左右。

在這其中，限價政策是重要影響因素，比如華潤超核中心項目，周邊二手房成交價在10萬元/平方米，因此項目7.24萬元/平米較周邊存在一定倒掛空間。今年3月23日，超核中心一期入市，錄得銷售額33億元，整體去化約9成。

僅以片區新房7萬定價估算，黃金臺項目住宅部分貨值也將近225億元，加上剩余近13萬平方米商業部分，總體貨值外界曾預估突破300億元，這相較于2015年中信證券預測的210億元升值接近三分之一。

中洲控股或許還可以期待樓市調控政策松動帶來的進一步升值，皆因在即將到來的深圳二批次集中供地中，一宗同樣位于深圳北站國際商務區的龍華商住地，住宅部分限價提高到了8.05萬元/平方米，該項調整將賦予房企更大的盈利空間。

而市場人士對此仍持審慎態度，戴德梁行研究院副院長張曉端向觀點新媒體表示，目前樓市深陷調整期，短期內房價快速上行的可能性很低，大概率是持平或下行。

其續稱，深圳北站地塊給到賣家空間，但最終價格仍取決于市場，拿地企業在算賬時還是會用多套方案。

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