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近日，4只公募REITs擴募份額上市交易，再度引發市場對于公募REITs的關注。6月21日，是公募REITs首批9只正式上市兩周年的日子，在過去兩年，公募REITs在二級市場經歷了爆火到目前的持續“磨底”，截至目前首批REITs中僅1只成立以來收益告負，而全市場27只REITs中今年以來收益仍然全部為負。雖然二級市場表現不佳，但政策對于REITs市場的建設及呵護卻持續不斷，公募REITs市場不斷嘗試擴容，目前已經就“新發+擴募”雙輪驅動進行了有效嘗試，市場擴容的同時，也吸引了大型基金公司的加入。擴容不斷進行早在2022年5月31日，上交所及深交所正式發布《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引3號——新購入基礎設施項目（試行）》，公募REITs擴募規則正式落地。該指引對存續期公募REITs新購入基礎設施項目的條件、程序安排、發售定價、信息披露等方面做了詳細規定。2022年9月27日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT在內5只公募REITs發布擬申請擴募并新購入基礎設施項目等多份公告，意味著公募REITs擴募正式啟動。據悉，擴募是REITs產品的重要特性，擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。業內人士指出，擴募將有助于原始權益人盤活更多優質基礎設施資產，進一步形成資本良性循環。公募REITs作為一類金融產品，擴募是其規模擴張的主要途徑，擴募將有利于提升REITs行業的整體規模，提高基金管理人的管理實施效率，優化REITs的整體投資組合。隨后，公募REITs市場的擴容方式以新發為主，REITs底層資產類型進一步豐富。新發REITs中，底層資產新增了保障性租賃住房、清潔能源等。2022年12月，“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”上，還提到研究將市場化的長租房及商業不動產等納入REITs領域。進入2023年，REITs底層資產再擴展至消費基礎設施、商業地產。3月24日，國家發展改革委印發《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，同日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，提及優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。6月16日，首批4只REITs包括蛇口產園REIT、鹽田港REIT、張江光大REIT、普洛斯REIT的擴募份額正式上市，標志著中國公募REITs擴募環節的正式打通，市場正式步入“新發+擴募”雙輪驅動的擴容階段。中信證券在報告中指出，首批4只REITs擴募項目正式上市，C-REITs擴募環節的打通為后續擬進行擴募操作的REITs提供實操經驗，同時也意味著市場擴容有望實現“新發+擴募”的雙輪驅動。6月16日，中國人民銀行等五部門印發《關于金融支持全面推進鄉村振興加快建設農業強國的指導意見》，指出“鼓勵運用信貸、債券、資產支持證券、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等方式，支持專業化、規模化住房租賃企業發展，依法合規加大對新市民等群體保障性租賃住房建設融資支持力度”。此外，隨著市場擴容持續，公募REITs又迎來兩家大型基金公司入局。據媒體報道，今年6月以來，上交所和深交所分別受理了工銀瑞信基金和易方達基金旗下的REITs產品，兩只REITs的基礎資產分別是高速公路和產業園區。最差上市以來虧損33%今年以來，公募REITs在二級市場表現不佳。Wind數據顯示，全市場27只上市交易的公募REITs中，截至6月21日，今年以來收益全部告負。而上市至今業績表現分化明顯，表現最好的國泰君安臨港創新產業園REIT上市以來取得24%正向收益，而表現最差的一只華夏中國交建高速REIT上市以來則已經虧損33%。據了解，當前已有8只產品較發行價破發。首批上市的9只公募REITs中僅平安廣州廣河REIT成立以來收益告負，達到-20%。從底層資產來看，上市以來收益前5只的公募REITs中，底層資產為園區基礎設施的占3席；而表現欠佳的后5只中，底層資產全部為交通基礎設施。不過業內人士認為，二三季度往往是高速公路的流量高峰，中短期維度下高速公路REITs業績或能加速進一步修復，并且目前該類基金估值較低，安全邊際高。中金公司也在報告中指出，中國REITs仍處于試點階段，二級市場出現一些波動以及個體項目間的投資價值分化是合理現象。伴隨投資者對不同類型資產以及同一板塊內不同標的認知的逐步深化，市場更可能愈發出現投資交易的結構性分化。對于本輪REITs表現的成因，此前多家研究機構已進行深入研討。除了一季報表現不佳引發機構投資者同質化動作外，中金公司還指出，目前二級市場中長短期資金的不平衡是一個共識問題。平安理財也表示，我國REITs投資人群體并不成熟。一方面體現在資金主要以交易型資金和考核期較短的投資資金為主，另一方面則體現在深度參與REITs投資的資金對這一品類的認識仍然不足。據了解，我國參與REITs投資的機構投資人群體主要包括保險公司、證券公司自營資金、銀行理財子公司、個別私募基金等。這些投資人中，僅有保險公司具有長期持有特征，但由于其需要獲得長期穩定的合意絕對收益回報，在市場過熱環境里參與意愿不強。除保險公司外，其他投資人均有很強烈的交易屬性或短期持有屬性。這與REITs本身是以分紅為重要收益來源的一種證券，因此投資人群體應主要由長期持有的絕對收益型投資人組成存在矛盾。交易盯市和考核短期化容易在現有小市值狀態下引發價格體系的偶發性波動。中金公司稱，未來積極引入如社保、養老、外資長線等在內的長期資金參與，可能使得整體投資者結構更趨完善，也是抵御價格波動的重要手段。值得一提的是，此前多家REITs原始權益人及基金管理人下場增持，提振市場情緒。不過從后續表現來看，情緒提振并沒有延續太久，中證REITs指數由6月8日高點884.06回落至6月20日的861.40。（數據來源：中證指數，財聯社整理）中信證券認為，短期來看，宏觀經濟面臨一定下行壓力以及C-REITs市場買盤相對有限，使得投資者情緒偏冷，市場或仍處磨底階段。但中長期維度下，部分個券因市場超跌已具備估值優勢，一攬子穩增長政策的漸行漸近或支撐底層資產經營狀況的逐步修復，疊加市場機制逐步完善或吸引增量資金入場，當前或是優質標的良好的配置時點。

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