來源：中房報

11月以來，房地產信托成了信托公司踩雷的“高發地”。

(資料圖片僅供參考)

多名投資者向記者反映，截至目前陸家嘴信托旗下9個產品無法正常兌付，這些信托產品計劃總規模不低于40億元。部分信托產品底層資產為房地產項目，涉及融信、旭輝等眾多品牌房企。

除此之外，興業信托的投資人也向記者表示：“興業信托筑地D015計劃”未能按期兌付，該項目規模4.5億元，期限18個月。

對此，記者針對相應信托產品遇到的“套殼”、延期兌付等問題紛紛致電并發送采訪函致上述兩家信托公司。興業信托方面表示，目前正與旭輝做進一步溝通，全力保障投資人的利益。

“你們關注信托違約應該去問那些房企為什么不還錢。”陸家嘴信托綜合管理中心一名盛姓工作人員答復稱。至截稿前，記者未收到任何書面回應。

用益信托數據顯示，2021年下半年以來，發生逾期、違約的信托產品規模中，房地產信托長期占據半數以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產信托違約規模都在100億元以上。

用益信托研究院認為，房地產信托成為“違約大戶”的原因在于，一方面，房企營業收入和融資渠道雙雙受打擊，大面積的信用違約潮蔓延至信托領域；另一方面，部分信托公司前期業務較大程度依賴于房地產信托，存量規模太大導致潛在風險爆發。

國際評級機構穆迪也認為，當前房地產市場的困境可能會推高這些公司的信托資產逾期率，從而削弱信托計劃的底層資產質量和流動性。他們估計，2022年前9個月將有2520億元與房地產直接相關的信托資產到期。

記者調查發現，在“暴雷”之前，信托公司往往擔保會對項目進行“托底”，口頭承諾“剛兌”，但“暴雷”之后又改口要求投資人自行承擔風險。這些信托產品被曝出現逾期兌付背后均存在違規操作、風控不嚴的情況。

投資人提供/吳若凡整理

“受累”房企債務危機

房地產信托“大塌方”

在地產漩渦中，各大信托公司地產項目踩雷的消息不斷被廣泛傳播。

從“信托一哥”中信信托，到央企背景的中誠信托、光大信托、五礦信托等，不論是中融信托、民生信托、山東信托、吉林信托、陸家嘴信托等地方國企信托，抑或安信信托、四川信托等民營信托機構，房地產信托成了“違約大戶”。

以陸家嘴信托為例，作為信托行業最高等級A級信托公司，近日卷入了多宗房地產企業的債務危機。多名投資者表示，陸家嘴信托旗下的信托產品出現兌付問題，涉及“華鼎18號”“啟航282號”“尊元11號”“尊元22號”“尊元36號”和“錦城48號”等多個產品。

其中，陸家嘴信托發行的“尊元22號”產品，成立時間為2021年7月22日，期限不超過18個月，總規模不超過5.16億元，交易對手為平陽隆恒置業有限公司，信托資金用于向平陽隆恒置業有限公司進行債權融資，用于溫州市平陽縣西灣圍涂區塊B09、B10合并地塊的開發建設。

根據最新的臨時公告，該信托計劃在今年9月份未按約定支付最近一期利息。

“金身不破”的興業信托也出現逾期。據投資者反映，“興業信托筑地D015計劃”（旭輝杭州新塘）未能按期兌付。

2022年10月25日，興業信托于官網發布了臨時公告稱：交易對手旭輝杭州新塘無力支付標的股權回購款，興業信托作為受托方，第一時間催促有關交易對手履行回購義務和代償義務。也在與交易對手就本項目相關債務的處置方案進行溝通和磋商，后續會推進信息披露工作。隨后11月，興業信托出具的延期公告聲稱，2022年底還不少于3000萬元(已到賬1000萬元)，2023年底前還不少于5000萬元，2024年10月20日前還余款，且相關債務由旭輝集團承擔連帶責任保證擔保。

“興業信托筑地D015計劃”項目推薦資料和電子合同顯示，該項目規模4.5億元，期限18個月。

據悉，上述所涉的信托產品中，存在償還本金、停止付息；停止分紅；逾期償還；償還額度逐漸縮小等情況。

投資人反映的共性問題，包括未及時披露提供大額保底承諾事項、對信托資金使用缺乏有效監管、信托公司出現風險后信息披露不及時，公司內部風控存在重大缺陷等。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，信托項目不斷發生“暴雷”，暴露出“投資者對信托公司項目管理信息完全依賴于信托公司的信息披露，信息披露報告系信托公司單方做出的報告，不排除有時候難免會避重就輕，就相關重要事項含糊其辭。”

穆迪表示，由于流動性持續受壓，雖然中國房地產業在影子銀行體系中的占比下降，但房地產信托在2022年前7個月信托違約中占比約80%，預計仍對影子銀行體系構成較大風險。

盡調浮于形式

資產情況披露不充分

曾被視為非標業務中的“香餑餑”的房地產信托，在行業下行背景下潛藏的風險不斷暴露，違約事件頻發。

以陸家嘴信托發行的“尊元36號”集合資金信托計劃為例，根據推薦資料和電子合同顯示，該產品總期限24個月，總規模不超過4.7億元，資金用途用于認購某品牌房企在武漢金融資產交易所發行的私募債，債券投向用于象山大目灣項目8、9號地塊的開發建設。

投資人張玉于2020年12月購買了陸家嘴信托“尊元36號”二期計劃，認購金額300萬元，她表示，在到期日前，分配了15%的本金。

今年5月20日，陸家嘴信托在臨時公告中披露，本信托計劃項下融資人未按約定向公司償付剩余全部標的債券本息，截至本公告發布之日，公司仍未收到融資方應償付的全部款項。2022年9月29日，陸家嘴信托宣布該產品還款期限為“無固定信托期限”。

一位從事資管行業超10年的信托人士王霞解釋：“所謂‘無固定信托期限’指的是信托項目沒有固定結束時間，是受托人對項目無法把控和處置的一種托辭。”

截至今年10月11日，陸家嘴信托“尊元36號”產品已違約近半年，張玉曾親自前往項目現場發現，債券投向的象山大目灣項目8、9號地塊現場只有一片爛尾樓，“項目早在2018年就因地質問題停工。”

“這家品牌房企因項目停工，不能履行合同，無法交付成為被告的情況，并未告知投資人。”張玉說，多名投資人也證實，2020年11月，陸家嘴信托在該產品進行募集直至產品逾期，從未披露停工情況。

另一投資人王華告訴記者：“陸家嘴信托的理財師推介產品時，普遍夸大宣傳，高頻使用‘項目終極處置目標是信托剛兌’、‘陸家嘴信托的股東是陸家嘴集團，不會放任陸家嘴信托項目出問題’、‘此前項目100%兌付’等話術誘導投資人，影響投資人進行獨立風險判斷。”

“當初選擇陸家嘴信托是出于幾方面考慮。首先，投資標的物就在自己所在城市；其次，陸家嘴信托方面在產品推介時宣稱項目無風險+100%兌付。”張玉說。

“興業信托筑地D015計劃”在項目募集過程中也存在未披露項目真實情況，“未主動告知投資者其主要股東興業銀行對該項目（旭輝杭州新塘）已存在一筆18億元的開發貸。”投資人劉明表示。

他說，如果旭輝杭州新塘項目方無法償還18億元開發貸，且沒有安排其他資金，那么該筆信托債權資產就成了項目公司最后的還款來源，信托投資人已然成了其最佳的風險損失吸收者。

王霞表示，按照項目公司清算順序，房屋銷售回款的還款順序是：銷售回款——項目公司應付供應商等應付賬款債權——興業銀行開發貸。當開發貸償還之后，剩余部分方可用于股權收益清算。因此，該信托計劃中的投資人要等到開發貸還完之后并且還有剩余的情況下才能拿到兌付款。

“興業信托的做法直接將所有的風險敞口都留給了廣大投資人。”王霞說。

58安居客研究院分院院長張波也認為，信托公司與投資人，存在嚴重的信息不對稱，信托公司不是以維護委托人利益作為根本出發點，而是以追求資金募集，完成業績指標作為出發點，才會出現上述推介材料以及募集話術的過度包裝和對投資人誤導的行為和局面。

信托產品逾期背后

頻現“募投不匹配”

據投資者反映，陸家嘴信托多個出險信托計劃中，募集推介材料中明確載明的作為主要或第一還款來源的項目，多數出現了爛尾、清盤、在售卻無法兌現回款的情況。

王霞認為，這就是信托產品中的“募投不匹配”問題。

投資人張玉表示，“尊元36計劃”募投項目為某品牌房企持有的寧波市象山大目灣項目8、9號地塊的開發建設，但項目實質違約展期后告知資金并未用于該項目，而是用于位于襄陽的抵押物。

投資人謝敏也表示，在“暴雷”項目中，項目普遍簽有銀行、信托、項目公司三方《監管協議》，陸家嘴信托卻有多個項目，未將募集資金打入監管賬戶，更未進行建設資金使用監管。投資人一再主張要求陸家嘴信托提供監管賬戶的資金流水，以證偽上述質疑，陸家嘴信托均拒絕提供。

“沒有監管寧波項目的資金流向及回款，何來還款能力？這是對于委托人明顯的欺詐和誤導。”多數投資人認為，受托人陸家嘴信托明知資金被某品牌房企挪用，未按信托合同約定用途對寧波項目資金、工程、銷售、回款進行監管，導致無法按預期獲得還款資金。

興業信托也存在類似情況，投資人劉科表示，從信托資金用途來看，信托資金是投向SPV（平臺公司）的股權投資，但實際募投資金用于提前償付了當時興業銀行杭州分行借給旭輝濱旭府項目18億元開發貸中的2.5億元貸款。

王霞表示，所謂“套殼”，是指監管部門要求信托對房地產企業的貸款要滿足“432”要求（即四證齊全、開發商30%自有資金、二級開發資質），但在實際操作中，信托公司利用地產開發商給的“殼”，將資金“繞道”拿去做土地款或是其他用途。

根據《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第二十六條規定：信托公司運用信托資金，應當與信托計劃文件約定的投資方向和投資策略相一致。

但在實際操作中，信托公司和房企相比，往往處于比較弱勢的局面，因此，“套殼”的目的就是為了規避項目做資金監管。

“實際上經驗非常豐富的信托公司，在初始結構設計上哪怕是‘432套殼’的項目，也會要一部分股權，目的是在項目出險的時候更好地進行議價。”王霞表示。

興業信托投資者在興業信托上海總部樓下投資人/供圖

投后管理缺失

資金監管不到位

相關信息顯示，在前述幾款信托計劃存續期間，信托機構的投后管理團隊普遍存在有效監管手段缺失和薄弱，導致信托資金未能“封閉運行、專款專用”。

王霞認為，針對資金挪用，信托公司理應都會對房地產項目進行銀行監管、根據項目用款進度劃撥資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行基本的投后管理和風險控制。

投資人王華質疑道：“陸家嘴信托從公司的組織結構圖、部門崗位架編設計來看，風險識別和管控能力極弱。公司風險管理部門的負責人以及關鍵人員并不具備于其崗位相適應的職業操守和專業能力。未能根據業務需要建立與之相匹配的資質、經驗、專業素質和個人素質的投后管理團隊，且缺乏關鍵崗位的設置。”

“在信托項目出險后，上述信托公司均未及時有效的采取措施，反而是拖延、掩蓋出險事實。”他補充道。

以本次違約的陸家嘴信托“華鼎18號”為例，項目成立于2021年3至6月，期限為24個月，資金規模不超過15億元，資金用途為投資認購濟南萬達城建設有限公司，在武漢金融資產交易所（以下簡稱“武漢金交所”）發行的私募債券，用于濟南市萬達城項目D9、D11地塊的開發建設，預期收益為6.7%~7.1%。信托計劃到期時由濟南萬達城還本付息實現項目退出。

2022年7月4日，陸家嘴信托發布公告，宣布該產品進入“靜默期”。公告顯示，“本信托計劃項下債務人未按期償付當期應付利息，公司已于第一時間催促債務人履行還款義務，督促擔保人履行擔保責任。本信托計劃的后續退出將更多依賴于抵押物的銷售變現/或整體處置獲得的收入。”

公告稱，鑒于資產轉讓流程復雜且耗時較長且潛在收購方要求停止抵押物銷售，自本期付息之日起至本信托計劃到期日的期間為“靜默期”，該期間暫不進行利息支付。

公告還提到，考慮到抵押物轉讓事宜具有一定的不確定性，在此過程中，若本公司發現本次轉讓事宜的推進存在重大障礙，則本公司將督促交易對手積極推進抵押物的開發銷售，以銷售回款作為信托計劃還款來源。

投資人并不認同這一說法，張玉表示，“靜默期”本質上就是融資方違約，他們（陸家嘴信托）找了個托詞，宣稱有國企考察該項目，所以停止付息。

“興業信托筑地D015計劃”的投資人也認為，興業信托作為受托人，在杭州旭輝置業有限公司違約之后，既未查封凍結交易對手任何股權、資產、賬戶，又未申請相應的財產保全，使得投資人的資產處于完全失控狀態，完全未履行受托人維護投資者權益的職責。

今年以來，不少產品在出現兌付問題時，均自動進入了“過渡期限”。中信信托于今年2月發布公告，深圳龍崗融資集合資金信托計劃出現預期違約后，產品進入“觀察期”。

張波認為，信托公司自信自身管理能力和風險控制能力。過分依賴擔保措施，忽視第一還款來源等問題，直接導致了對信托財產的不利影響。

“按理說，項目銷售收入作為還款來源的路徑是非常通暢的，融資主體可以出現問題，如果信托資金專款專用，但陸家嘴完全忽視了第一還款來源，原因是沒有監管能力，所以只能依賴于擔保措施。”謝敏表示。

興業信托的投資人也反映，興業信托作為受托人，既未查封凍結交易對手任何股權、資產、賬戶，又未申請相應的財產保全，使得投資人的投資處于完全失控狀態，完全未履行受托人維護投資者權益的職責。

王霞表示，信托公司的管理層和信托經理不能正確理解項目主要風險要素，不能有效判斷市場環境變化，業務發展策略未能及時調整。同時，以完成業績指標作為出發點，將委托人暴露于房地產行業風險敞口之下。

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