近日，上海市人大常委會(huì)通過《上海市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），定于明年2月1日起實(shí)施。《條例》進(jìn)一步明確了住房出租要求：禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租。

《條例》出臺(tái)后，有人認(rèn)為，“二房東的好日子到頭了”。也有網(wǎng)友認(rèn)為，群租存在大量安全隱患，應(yīng)及時(shí)整治；有人擔(dān)憂群租房被取締后，上海的房租將繼續(xù)上漲，低收入打工人需搬到更偏僻的地方，通勤時(shí)間更長(zhǎng)；還有人建議有關(guān)部門可以加快推動(dòng)公族房及廉租房的建設(shè)，從而緩解住房緊張的問題。

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北京市京師律所事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師鐘蘭安認(rèn)為，《條例》的出臺(tái)對(duì)于維護(hù)公民良好的居住環(huán)境和身心健康都有長(zhǎng)遠(yuǎn)的有益影響，但短時(shí)間內(nèi)租房者的租房支出或因此顯著增加，因而他建議，除了租客要通過正規(guī)渠道租房之外，政府也應(yīng)該運(yùn)用多方力量，大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，增加租房市場(chǎng)供給，滿足城市人口租房需求。

二房東的好日子到頭了？

《條例》中，明確規(guī)定禁止以下三種形式的群租情形，一是將客廳、房間、廚房甚至陽臺(tái)分割成若干小間，按間分租；二是在房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進(jìn)行分割。

此外，《條例》還明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范，強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)持服務(wù)與監(jiān)管并重，大力發(fā)展保障性租賃住房，以緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題。

針對(duì)上述變化，鐘蘭安認(rèn)為，《條例》對(duì)于維護(hù)公民良好的居住條件，保護(hù)公民身心健康，有著積極且長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義和價(jià)值。由于群租房房間內(nèi)人員擁擠，當(dāng)火災(zāi)，地震發(fā)生時(shí)，租客逃生往往更為困難，相對(duì)應(yīng)的他們的生命也會(huì)面臨重大威脅。規(guī)范租賃市場(chǎng)，有利于保障人民群眾的健康和安全。

同時(shí)，條例還加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度，對(duì)企業(yè)和從業(yè)人員加強(qiáng)管理。要求規(guī)范房源信息發(fā)布，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)行資金監(jiān)管。

“《條例》再次明確分割房間出租是一種違法行為，對(duì)二房東是一種震懾的力量。”鐘蘭安強(qiáng)調(diào)，在我國(guó)，分割房屋出租的行為一直是違法的，但此次《條例》再次明確及強(qiáng)調(diào)，他相信在嚴(yán)格的實(shí)行下，未來群租房可能會(huì)大幅度減少。

住群租房，逃不過被砸的命運(yùn)？

在大城市，許多年輕人或因不了解隔斷房，或因盡快入住的需求和較低的預(yù)算，在匆忙中住進(jìn)了隔斷房。

曉強(qiáng)是今年應(yīng)屆畢業(yè)生，房子在他到北京的當(dāng)晚就定下了。看房過程中他就發(fā)現(xiàn)自己被騙了，“中介用假的價(jià)格來吸引我過去看房”，但是由于入職時(shí)間匆忙，他還是簽了租約。

剛來北京預(yù)算緊張，曉強(qiáng)對(duì)房子沒有過多的要求。“干凈，能住就行”，他租的隔斷房在公司附近，12平米對(duì)于忙碌的他而言已經(jīng)足夠。

兩居室的原始格局被改成了五室，儲(chǔ)藏室和客廳被分割成三個(gè)房間，房子住了6個(gè)人，大家共用一個(gè)衛(wèi)生間。早上7：30到8：30，這一個(gè)小時(shí)是6個(gè)人洗漱的時(shí)間，分?jǐn)偟矫總€(gè)人身上，只有十分鐘。房子隔音很差，曉強(qiáng)經(jīng)常能聽到室友打游戲以及和網(wǎng)友的對(duì)罵聲。

曉強(qiáng)所居住的隔斷房被拆 圖源：受訪者提供

住了一個(gè)月，曉強(qiáng)沒有意識(shí)到問題，直到某天突然被拍門聲吵醒，他和另外兩個(gè)室友的房間都被砸了，“墻”碎成了一片片木板，家也成了一片廢墟。早在一周前，社區(qū)就已將拆除通知貼在門上，但常忙碌到半夜12點(diǎn)的他并未注意到，直到社區(qū)工作人員敲響了他們的門。而此前，房東和中介從未在群里通知他們。

曉強(qiáng)被中介安置在了新的隔斷房，只不過這一次他住的是主臥。他聽說以前的隔斷房室友在房子被砸后，還在向中介索要房租和租金。

和曉強(qiáng)的經(jīng)歷類似，湯圓租的隔斷房也在某個(gè)早上被拆了，僅住了一個(gè)月。在看房時(shí)，她并不了解“隔斷房是不能租的”，在她眼里，自己所看中的只是一個(gè)“獨(dú)衛(wèi)、朝南、私密性好”的房間。

在入住后，她才知道這套本來是兩室一廳的房子，客廳和廚房被房東隔成了臥室，并在每個(gè)房間里改造了衛(wèi)生間。湯圓的房間床頭正對(duì)著隔斷墻，每次有人出門或者出房間，她都聽得一清二楚。

湯圓被房東通知房間被拆 圖源：受訪者提供

房間被砸的時(shí)候，湯圓并不在家。她是下午才從房東那得知早上房間被砸的消息，等她回家時(shí)，隔斷已經(jīng)又重新被建好了，房東還幫她重新貼了墻紙，掃了地。但滿屋的灰塵無法掩蓋被砸成廢墟的痕跡。湯圓是穿搭博主，房間被砸導(dǎo)致生活空間和掛在外面的衣服都是灰塵，她洗了好幾天。

由于工作繁忙，她本打算繼續(xù)住在這個(gè)房間里，但砸墻后的灰塵堵住了同樣是改造的且狹窄的衛(wèi)生間水管，無論是洗衣服還是洗澡，都會(huì)“水漫金山”，她決定搬家。

搬家花了她三天時(shí)間，但緊張的時(shí)間和有限的預(yù)算使她又搬進(jìn)了隔斷房。這次是五室三廳，她住進(jìn)了主臥，不會(huì)有再被砸墻的困擾，但群租的苦惱仍在。在租房時(shí)，房東和她介紹雖然三戶都是男生入住，但另外一個(gè)房間住的是女生。等湯圓搬進(jìn)去了才發(fā)現(xiàn)，那個(gè)房間住的是一對(duì)情侶，房子住了6個(gè)人，共用一個(gè)衛(wèi)生間。

湯圓覺得很心酸。一方面是租房不順，另一方面她覺得就算要砸房間，房東應(yīng)該提前通知，讓她至少能蓋住自己的生活物品，而不是讓它們暴露在灰塵下。

“群租人”該怎么辦？

當(dāng)上房屋中介后，曉強(qiáng)才知道“隔斷房的奧秘”。在“二房東“租賃房主的房子時(shí)，會(huì)向?qū)Ψ教崆案嬷獙⒔ǜ魯喾块g。有的二房東會(huì)在告知房東的基礎(chǔ)上”偷偷多隔幾間”來牟利，有的則會(huì)承諾給房東抽成，因而部分房東選擇對(duì)房間被隔斷視而不見。

另外，在隔斷后，每個(gè)房間的租金都下降10%，折算后便宜幾百塊左右，這使得隔斷房具有價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。但隔斷后會(huì)大大影響租客們的租房體驗(yàn)，比如房間人數(shù)更多，光照和隔音更差等。此外還有二房東會(huì)“巧立名目”收取租客每天幾元的“管理費(fèi)”，但并未對(duì)房子有任何管理，以此方式進(jìn)行斂財(cái)。

曉強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，房東擬定好的合同也有很多不平等條款，因而在發(fā)生租房糾紛時(shí)，往往是租客“更吃虧”。許多租客在隔斷房被拆后，不僅沒得到應(yīng)有的補(bǔ)償，反而在搬走時(shí)，要回自己的租金和房租”也需要花一番力氣。

但具有房產(chǎn)中介和北漂者身份的曉強(qiáng)能理解租隔斷房的人。他認(rèn)為，在大城市高昂的房租下，價(jià)格相對(duì)較低的隔斷房是“外地青年夢(mèng)想的起點(diǎn)”，“也不失為一個(gè)選擇”。

面對(duì)上述情況，鐘蘭安建議，雖然法律禁止群租，但并不禁止合租。租客在租賃房屋時(shí)，首先要通過正規(guī)的渠道租賃正規(guī)的房屋。同時(shí)，在交易的過程中，要保留好相應(yīng)的憑證，如匯款憑證，租賃人的身份信息等，對(duì)于合同當(dāng)中的不不平等條款要有所警惕，如果發(fā)生糾紛，可以向人民法院提起訴訟。

但由于租房糾紛所涉及的費(fèi)用通常為幾千元，而發(fā)起訴訟往往費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因而鐘蘭安認(rèn)為，許多出租人正是抓住了租客的這種心理，從而肆無忌憚地違法。而此次出臺(tái)的《上海市住房租賃條例》或能進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)，維護(hù)租客的權(quán)益。

此外，鐘蘭安分析，《條例》出臺(tái)后，可能會(huì)有一些短期的不良影響，比如城市的低收入人群在經(jīng)濟(jì)收入沒有顯著增加的情況下，居住成本顯著增加，這可能會(huì)嚴(yán)重影響他們的生活質(zhì)量。因而他建議，政府也應(yīng)運(yùn)用行政和市場(chǎng)等多方力量，大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，將閑置的國(guó)有房屋進(jìn)行出租，從而增加市場(chǎng)的供給，滿足租房市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求，從而實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的平衡。

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