保利物業(yè)、中海物業(yè)兩家央企同行雙雙于2023年8月22日發(fā)布年中報。這是當(dāng)前上市物企中，為數(shù)不多增長速度與質(zhì)量相對不錯的標(biāo)的，加之兩家物企股東背景相若、業(yè)務(wù)構(gòu)成相似，投資者也不免將兩者放在同等位置作比較。

【資料圖】

從主要財務(wù)數(shù)據(jù)來看，保利物業(yè)、中海物業(yè)的表現(xiàn)均相當(dāng)不錯。今年上半年，保利物業(yè)營收71.4億元，同比提升10.7%；歸母凈利潤7.6億元，同比上升21.5%。同期，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)71.63億港元營收，同比上漲23.2%；歸母凈利潤7.26億港元，同比上漲39.2%。

得益于規(guī)模等方面的優(yōu)勢，保利物業(yè)在營收、利潤的表現(xiàn)上，要略強(qiáng)于中海物業(yè)。但是在市值表現(xiàn)上，保利物業(yè)大約在200億港元左右，中海物業(yè)則能探高至300億港元上下，近百億的市值差異，也說明市場對兩者的偏好有明顯不同。

依照資本市場的評判標(biāo)準(zhǔn)，保利物業(yè)、中海物業(yè)的關(guān)聯(lián)方穩(wěn)健度高，違規(guī)資金占用的可能性較低，加之兩家物企的母公司保利發(fā)展、中海地產(chǎn)目前都在擴(kuò)表周期，未來輸送的管理面積也是可觀的，基于營收利潤一定的前提下，兩者市值應(yīng)不至于有較大差異。

導(dǎo)致保利物業(yè)、中海物業(yè)市值相差近百億的關(guān)鍵因素是什么？

業(yè)績透視

不得不承認(rèn)，在市場整體下行的背景下，保利物業(yè)、中海物業(yè)均取得了較為出色的成績，在營收、利潤等主要財務(wù)指標(biāo)上，均錄得了較高幅度的增長。

根據(jù)保利物業(yè)年中報，2023年上半年，保利物業(yè)營收71.4億元，同比提升10.7%；毛利達(dá)15.1億元，同比上升15.8%；歸母凈利潤7.6億元，同比上升21.5%，同比均有雙位數(shù)的增長。

中海物業(yè)的增速要更快一些。中報顯示，今年上半年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收71.63億港元，同比上漲23.2%；整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%；歸母凈利潤7.26億港元，同比上漲39.2%。

利潤率方面，今年上半年這兩家物企均有明顯的長進(jìn)。保利物業(yè)今年上半年整體毛利率和凈利率均錄得同比提升，其中整體毛利率21.2%，同比提升1個百分點(diǎn)，凈利率達(dá)到10.9%，同比提升1個百分點(diǎn)；與之同時，中海物業(yè)則回升至16%，同比提升了0.9個百分點(diǎn)。

以此可見，保利、中海兩家物企在最基本財務(wù)指標(biāo)上，是旗鼓相當(dāng)?shù)摹５牵泻Ｎ飿I(yè)的增速明顯更快，毛利、歸母凈利同比均有超過30%的增幅，而保利的增幅要稍落后一些，這是從主要財務(wù)指標(biāo)上，兩者能夠直觀感受到的不同。

拆分來看，今年上半年，保利物業(yè)的主要營收板塊中，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增加約21.8%至48.18億元，而非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入，收入則同比錄得下跌。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入為10.5億元，下跌3.8%；社區(qū)增值服務(wù)收入為12.72億元，同比下滑9.3%。

保利物業(yè)解釋稱，非業(yè)主增值服務(wù)收入下降主要是因?yàn)槠涮峁┌笀鰠f(xié)銷服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量下降；社區(qū)增值服務(wù)收入下降則主要由于社區(qū)零售、家政服務(wù)等到家業(yè)務(wù)的部分消費(fèi)需求及產(chǎn)品服務(wù)變化。

但是，在同等條件下，中海物業(yè)這三大業(yè)務(wù)板塊，則都有相當(dāng)不錯的增幅。

今年上半年，中海物業(yè)的物業(yè)管理收入同比增長17.7%至51.63億港元；增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入為19.17億港元，同比大幅增加45.3%；住戶增值服務(wù)業(yè)務(wù)營收收入則為7.11億港元，同比增長56.9%。

以此對比，中海物業(yè)的物業(yè)管理收入增速要落后于保利物業(yè)，但收入兩者相當(dāng)；而在增值服務(wù)領(lǐng)域，中海物業(yè)則明顯要比保利物業(yè)表現(xiàn)更好。

“物業(yè)管理收入這塊保利增速快也可以理解，保利每年的銷售額現(xiàn)在還是要高于中海一些，輸送給物業(yè)的面積就會更多，也會推動營收增長。”一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

可供對比的數(shù)據(jù)是，根據(jù)保利物業(yè)披露，今年上半年，保利物業(yè)來自保利系統(tǒng)內(nèi)新增在管項(xiàng)目數(shù)達(dá)76個，較去年同期提高65%。

瓶頸何在？

業(yè)績表現(xiàn)和增長速度對比而言，保利物業(yè)、中海物業(yè)的確在伯仲之間。

但是，資本市場給予中海物業(yè)的靜態(tài)市盈率是約23倍，市值則為296億港元左右；保利物業(yè)的靜態(tài)市盈率卻在16倍左右，總市值也不過205億港元，相較而言，兩者還是差出了一個身位。

這其中的差異，就是資本市場以及投資者對兩者的不同觀感以及偏好，也即是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的基本投資邏輯。

一位不愿具名的境外機(jī)構(gòu)投資者對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，物業(yè)行業(yè)這兩年看的是穩(wěn)健、增長可持續(xù)，有沒有壞賬，獨(dú)立性夠不夠高等，這基本就劃出了兩個陣營，國央企和民企。“營收差不多的情況下，國央企的PE肯定會高于民企，因?yàn)槭袌稣J(rèn)為這種企業(yè)管理相對完善，不會出現(xiàn)挪用資金的情況，而且目前也都在拿地，后續(xù)增長比較好。”

可供對比的是，目前，港股上市的碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和濱江服務(wù)等相對頭部的民營物企，其靜態(tài)市盈率多數(shù)在6倍-13倍之間，而保利、中海和綠城等有國資背景的物企，靜態(tài)市盈率均不低于16倍。

在同樣陣營的前提下，投資者已經(jīng)控制了相對變量，因此他們所關(guān)注的將會回到基本的商業(yè)邏輯上，就是增長潛力，以及管理效率。從這方面剖析，中海物業(yè)的可靠程度，的確要高于保利物業(yè)。

“就我們的跟蹤，保利未來的增長速度要差一些。而且從管理風(fēng)格來看，我們也覺得保利物業(yè)的治理和管理水平，并沒有比中海更好，市場的偏好就是這樣，會更喜歡安全閾值更高的公司。”一位境內(nèi)券商機(jī)構(gòu)的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析認(rèn)為。

從母公司發(fā)展的路徑來看，保利物業(yè)的增長路徑，或許也有瓶頸。

一位央企總部的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“這兩年地產(chǎn)央企追求的都不太一樣，保利要爭第一，中海要保利潤王，華潤各方面都很優(yōu)秀很均衡，運(yùn)營和管理都比較出色。保利爭第一勢必就要拿更多的地，所以它投資標(biāo)準(zhǔn)就會比其他的要寬松一點(diǎn)，城市能級也會有所下沉，在我們看來，這就可能會有后勁不足的情況。”

具體到保利物業(yè)，它的投資者也捕捉到關(guān)鍵的信息——在保利物業(yè)中報中，有一項(xiàng)明顯的變動引發(fā)了市場的討論。

保利物業(yè)年中報顯示，今年上半年，保利物業(yè)繳納了30億元的按金，這是因?yàn)?023年6月30日，保利物業(yè)與保利發(fā)展簽訂了《車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)框架協(xié)議》開展車位代理業(yè)務(wù)，因此保利物業(yè)向后者支付了30億元的按金，而在此之前，保利發(fā)展并未收取相關(guān)費(fèi)用，盡管雙方針對車位銷售的關(guān)聯(lián)交易早在2021年就已經(jīng)有之。

這筆費(fèi)用的支付，也讓外界對保利物業(yè)與保利發(fā)展的關(guān)系有另類審視。“車位銷售別的物企也有這么干的，但保利之前沒這么干，還是說明了一些問題。”上述境外投資機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為。

說一千道一萬，后房地產(chǎn)高增速時代，在同一起跑線的物企，本身更應(yīng)該比拼的就是管理、運(yùn)營能力，而不僅是來自母公司規(guī)模的膨脹。在這方面，投資者也會從母公司的角度看問題，保利物業(yè)、中海物業(yè)的估值分野，或許就在此產(chǎn)生。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）

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