“降息政策一出，電話、微信咨詢從中午到傍晚就沒(méi)斷過(guò)。”江蘇省南通市綠城·桂雨朝陽(yáng)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張羽（化名）表示，目前，南通市范圍內(nèi)的主流銀行已經(jīng)跟進(jìn)執(zhí)行降息政策，同時(shí)大部分銀行房貸余額充足，無(wú)須排隊(duì)等待。

張羽提到的降息政策在于，6月20日，中國(guó)人民銀行官宣降息，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）降至4.2%。這也是房貸利率自2019年“換錨”以來(lái)，5年期以上LPR的最低水平。

(資料圖)

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到，今年以來(lái)，在經(jīng)歷了3月份供應(yīng)放閘、成交大增行情后，從今年二季度開(kāi)始，南通市商品住宅市場(chǎng)熱度開(kāi)始下降，各大房企推盤積極性不高。而隨著此次降息政策出臺(tái)，有望為南通等地樓市注入“強(qiáng)心劑”。

事實(shí)上，南通市也根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況打出了一套政策“組合拳”。早在2022年年初，南通市便將首套房首付比例下調(diào)至兩成。今年3月，南通市不僅提升了公積金貸款額度，還允許用公積金支付購(gòu)房首付款，公積金貸款利率也降至歷史新低的3.1%；5月底，南通市通州區(qū)針對(duì)首套或二套住房給予購(gòu)房補(bǔ)貼，建筑面積144平方米（含）以下補(bǔ)貼總房款的1.5%，建筑面積144平方米以上則給予總房款的1%購(gòu)房補(bǔ)貼。

“適度優(yōu)化調(diào)控樓市政策，維穩(wěn)托底房地產(chǎn)才能更好地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。”中指研究院研報(bào)分析稱，在當(dāng)前保增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻，亟須中央監(jiān)管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限購(gòu)限貸條件，在服務(wù)人口政策大局的同時(shí)，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場(chǎng)傳遞信心。

“6月，進(jìn)入上半年沖刺經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策需要盡快落實(shí)到位，以免錯(cuò)過(guò)6月市場(chǎng)企穩(wěn)窗口期。只有促進(jìn)房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)，才能推動(dòng)市場(chǎng)信心恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資改善，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)不拖經(jīng)濟(jì)后腿。”中指研究院方面進(jìn)一步表示。

多個(gè)項(xiàng)目打折促銷

克而瑞南通統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南通市作為市場(chǎng)復(fù)蘇較快的三線城市，成交量同比增長(zhǎng)超50%，尤其是3月的成交量達(dá)到12.38萬(wàn)平方米。

而在“金三銀四”結(jié)束之后，南通市樓市熱度也隨之回落。5月，南通市住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為0.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%；成交面積為5.49萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4.02%；成交均價(jià)為21833元/平方米，環(huán)比下跌2.96%。到了6月，截至18日，南通市住宅市場(chǎng)僅成交3.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將與5月持平。

在此背景下，不少房企半年度業(yè)績(jī)承壓，南通市多個(gè)項(xiàng)目也隨之開(kāi)啟了“花式促銷”。

位于南通市崇川區(qū)通京大道、青年中路交會(huì)處的華潤(rùn)靜安府，一直是最近幾個(gè)月南通市的“銷量冠軍”。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)李青（化名）介紹，華潤(rùn)靜安府主打約143平方米和195平方米兩種大面積改善戶型，共計(jì)132套房源，精裝修交付。該項(xiàng)目于2022年12月28日首次開(kāi)盤，均價(jià)約為2.93萬(wàn)元/平方米。

“在環(huán)滬區(qū)域，靜安府的口碑很不錯(cuò)，因此目前僅剩下幾套房源還未成交，并且都在進(jìn)行大促銷。”李青向記者推薦了一套位于2層、實(shí)際面積147.4平方米的房源，“目前，該套房源總價(jià)僅約304萬(wàn)元，折合單價(jià)2.58萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于直接打了8.8折。”

位于南通市新東區(qū)板塊的綠城·桂雨朝陽(yáng)項(xiàng)目同樣拿出了足夠的誠(chéng)意。張羽告訴記者，該項(xiàng)目戶型約為109～193平方米，共計(jì)869套房源。其中，18層小高層房源均價(jià)約23513元/平方米，11層洋房均價(jià)約25271元/平方米。“現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目都打9.4折，全款購(gòu)房還有額外折扣。”

記者注意到，在南通市的縣郊板塊，項(xiàng)目所推折扣力度更大。例如，在如東縣城區(qū)的招商?hào)|方頌項(xiàng)目，推出的特惠房源直降約50萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià)僅150萬(wàn)元左右，相當(dāng)于直接打了7.5折。此外，招商地產(chǎn)還進(jìn)行多盤聯(lián)動(dòng)促銷，雍華府直降約48萬(wàn)元，觀江海直降約40萬(wàn)元，濱江璽直降約39萬(wàn)元，濱江道靜園也直降約30萬(wàn)元。

而在蘇錫通園區(qū)板塊，大華鉑璟灣項(xiàng)目一直備受關(guān)注。時(shí)間撥轉(zhuǎn)至2020年年底，大華集團(tuán)彼時(shí)的拿地樓面價(jià)超過(guò)9000元/平方米，2021年該項(xiàng)目領(lǐng)證備案價(jià)高達(dá)1.95萬(wàn)/平方米，但至今去化房源不足10套。

據(jù)了解，大華鉑璟灣項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)1034戶，面積約為90～130平方米，共有4種戶型。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在6月底開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)格也將重新備案，均價(jià)只有約1.25萬(wàn)元/平方米，相較兩年前降了約7000元/平方米。

政策“大禮包”頻出

伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限已降至歷史低位。

在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，一方面，本次降息有利于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有利于促進(jìn)居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進(jìn)而為住房需求釋放帶來(lái)支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于當(dāng)前樓市的“托底”力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。“從實(shí)際降成本的角度上看，假設(shè)貸款100萬(wàn)元，分30年還清，在房貸利率下降10個(gè)基點(diǎn)的情況下，按等額本息還款方式計(jì)算，總利息支出減少約2.1萬(wàn)元。”

事實(shí)上，早在2022年年初，南通市便是最早一批實(shí)施購(gòu)買首套房執(zhí)行最低兩成首付政策的城市，此舉旨在降低居民的購(gòu)房成本。

2022年7月，南通市住建局、財(cái)政局和自規(guī)局聯(lián)合制定了《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)實(shí)施細(xì)則》，并規(guī)定，若是在主城區(qū)購(gòu)買的首套及二套房，將按購(gòu)買住房（住宅部分）契稅計(jì)稅金額（以契稅繳納票據(jù)為準(zhǔn)）的0.75%給予獎(jiǎng)補(bǔ)，住宅部分不含車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室。

此后，南通市開(kāi)始優(yōu)化調(diào)整住房公積金政策。2023年3月21日，南通住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金相關(guān)政策的通知》，提出“支持公積金繳存人用公積金支付購(gòu)房首付”。

同時(shí)，南通市還提高了公積金貸款額度：個(gè)人住房公積金最高貸款額度由40萬(wàn)元/人調(diào)整為50萬(wàn)元/人，每戶住房公積金最高貸款額度由80萬(wàn)元/戶調(diào)整為100萬(wàn)元/戶；二孩、三孩家庭貸款額度可分別增加10萬(wàn)元/戶、20萬(wàn)元/戶；符合市委人才辦認(rèn)定的高層次人才，碩士研究生或高級(jí)職稱以上人員，住房公積金最高貸款額度提高至200萬(wàn)元/戶。

“在江蘇省，南通市的購(gòu)房政策優(yōu)惠力度可以說(shuō)是最大的。前幾天，一對(duì)研究生夫妻買一套總價(jià)約302萬(wàn)元的房子，我們企業(yè)端的折后價(jià)格約為280萬(wàn)元，首付僅需56萬(wàn)元，而夫妻兩人的公積金賬戶余額加起來(lái)共有約30萬(wàn)元。換算下來(lái)，他們只需要額外支付首付款26萬(wàn)元，公積金貸款200萬(wàn)元后再商貸73萬(wàn)元，月供約為1.18萬(wàn)元/月，而兩人每月的公積金就有1萬(wàn)多元，基本上沒(méi)有太大的還貸壓力。”一名熟悉南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)人士分析稱。

據(jù)該人士介紹，經(jīng)過(guò)幾輪的政策優(yōu)化調(diào)整后，南通市主城區(qū)新房市場(chǎng)日趨平穩(wěn)，特別是“金三銀四”的表現(xiàn)在全國(guó)三線城市中尤為亮眼。“5月至今，盡管市場(chǎng)熱度有所回落，但總體成交量仍然保持著一定規(guī)模。相較之下，郊區(qū)板塊和遠(yuǎn)郊縣區(qū)的去化壓力較大。”

土地市場(chǎng)也是如此。5月26日，經(jīng)過(guò)52輪激烈競(jìng)價(jià)，位于南通市園林路東、世紀(jì)大道南、海云路西側(cè)純住宅用地以19.53億元的總價(jià)成交，這也是繼2021年11月以來(lái)，南通市區(qū)再度出現(xiàn)競(jìng)價(jià)封頂?shù)貕K。6月6日，南通中創(chuàng)R23006地塊被致豪地產(chǎn)拿下,成交樓面地價(jià)18689元/平方米，這不僅是南通市近5年來(lái)拍出的最高地價(jià)，也是南通市土拍史上的第二高地價(jià)。

陳文靜認(rèn)為，在地方層面，樓市政策還存在較大的優(yōu)化空間，應(yīng)通過(guò)“一區(qū)一策”、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。“更多實(shí)質(zhì)性政策如果落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)。預(yù)計(jì)今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)溫和修復(fù)。”

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

關(guān)鍵詞：