本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

近日，五礦地產有限公司（以下簡稱“五礦地產”）、華潤置地有限公司（1109.HK，以下簡稱“華潤置地”）、華潤萬象生活有限公司（1209.HK，以下簡稱“華潤萬象生活”）、大悅城控股集團股份有限公司（000031.SZ，以下簡稱“大悅城”）等先后獲得銀行提供的金額不等的并購融資額度。

事實上，從2022年開年至今，房地產并購主題債券升溫明顯。近期不少銀行均有計劃發行房地產并購主題債券。與之相對應的是，房企在并購領域同步展開了密集行動。

《中國經營報》記者注意到，國企央企在收并購事項中表現較為亮眼。如粵海置地控股有限公司（0124.HK，以下簡稱“粵海置地”）收購控股股東旗下物業資產股權；華潤萬象生活將禹洲物業服務有限公司（以下簡稱“禹洲物業”）、江蘇中南物業服務有限公司（以下簡稱“中南服務”）收入囊中等。

而對于下一步收并購計劃，粵海置地方面及華潤萬象生活方面均未對記者作出相關答復。

國企央企主導房地產并購

國企央企背景的地產商是近期密集發行并購債的市場主體。

1月26日，據上海清算所消息，建發房地產集團有限公司（以下簡稱“建發地產”）和招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口”）分別在銀行間市場成功發行并購票據，涉及金額22.9億元。

據建發地產2022年度第一期中期票據（并購） 發行情況公告顯示，公司此次成功募集資金10億元。其中，4.6億元用于并購2個標的房地產項目公司股權，4.6億元用于項目建設，0.8億元用于償還到期債務融資工具。

招商蛇口2022年度第一期中期票據（并購）發行情況公告顯示，招商蛇口此次中期票據發行金額為12.9億元，募集資金全額用于房地產項目并購。此前發布的募集說明書顯示，本期債券募集資金12.9億元用于包括但不限于置換發行人前期股權投入資金及后續資產投資與收購等方式。

值得注意的是，招商蛇口的企業性質為央企，而建發地產為地方國企。

克而瑞研究中心認為，國企央企以及一些優質民營企業，憑借自身實力、政策支持將在收并購市場將掌握更大的主動權。隨著并購融資通道的打通，行業收并購積極性將受到調動。

事實上，近期市場上已出現不少房企并購案例。

1月25日，中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海地產”）先后發布公告稱，于2022年1月21日及24日，擬分別向雅居樂（3383.HK）、世茂集團（0813.HK）收購廣州利合房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州利合”）約26.66%、26.67%的股權，代價分別為約18.44億元、18.45億元（可予調整）。

收購完成后，中海地產將持有廣州利合73.33%股權。

1月21日，世茂集團公告稱，以10.6億元總價出售上海北外灘核心區一項目公司的股權，項目接盤方為上海久事北外灘建設發展有限公司，由上海市國有資產監督管理委員會全資擁有，主要從事營運經上海市政府授權的國有資產及投資政府項目。公告顯示，通過出售該項目，世茂集團將獲得2.7億元的收益，所得款項90%將用于降低其負債。

物管行業方面，華潤萬象生活打響了2022年收并購第一槍，以10.6億元收購禹洲物業。隨后，其再下一子，宣布收購中南服務，交易代價將由訂約雙方厘定并最終協定，但不得高于22.6億元。

東興證券研報指出，融資段的“呵護政策”將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額，“隨著融資端政策的發力，流動性有望從頭部國企央企向經營穩健的民企溢出，房企合理的融資需求將會持續得到滿足。”

為并購補充“彈藥”

最近，房企與銀行密集簽訂了相關戰略合作協議，以獲得不同形式的并購融資支持。

2月21日，五礦地產與交通銀行股份有限公司北京市分行（以下簡稱“交通銀行北京市分行”）簽署并購融資戰略合作協議。

協議約定，交通銀行北京市分行將在執行國家金融政策和中國人民銀行監管規定的前提下，為五礦地產提供100億元的意向性并購融資額度。

五礦地產黨委書記、董事長何劍波表示，希望雙方以此次簽約為契機，全面加強項目并購融資等方面的對接協作，不斷擴大合作范圍，提升合作水平，推進雙方高質量發展再上新臺階。

無獨有偶，2月14日及2月18日，大悅城控股分別與招商銀行、浦發銀行簽署并購融資戰略合作協議。

根據合作協議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業務，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化，以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。

浦發銀行為大悅城控股提供的并購融資額度為100億元，雙方合作的內容包括但不限于并購顧問、并購貸款、并購基金、資產證券化以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

1月25日，招商銀行與華潤置地、華潤萬象生活分別簽署并購融資戰略合作協議，并購融資額度達230億元，專用于其并購業務。

事實上，銀行對房企進行并購的信貸支持離不開金融監管部門的推動。

2021年12月20日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，通過投資并購債券、并購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼并收購優質項目，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。對于兼并收購出險和困難房地產企業的項目并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。

此外，人民銀行金融市場司司長鄒瀾曾在新聞發布會上表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

為此，不少銀行在年初就開始陸續推出了房地產并購主題債券的發行計劃。

1月24日，浦發銀行發布2022年第一期金融債券發行結果公告。該公告顯示，1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，本期債券發行規模為300億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金將于1月25日到賬。

具體而言，上述當期債券按照募集資金用途分為兩個品種，品種一為普通金融債券，規模為250億元，認購倍數2.64倍；品種二為房地產項目并購主題債券，募集資金用于房地產項目并購貸款投放，規模為50億元，認購倍數1.79倍。

浦發銀行稱，將穩妥有序推進募集資金投放，對50億元房地產項目并購主題債券募集資金進行專項管理，確保資金專款專用、規范管理，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

記者注意到，此前，浦發銀行曾表示，房地產項目并購主題債券將重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

據了解，這是金融機構發行的首筆房地產項目并購主題債券。中指研究院指出，結合政策導向可以推斷，收并購類融資將成為優質房企新的融資渠道。

事實上，自浦發銀行之后，廣發銀行、平安銀行表示，計劃發行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

2月下旬，興業銀行稱，根據市場需求和業務發展需要，該行計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

興業銀行表示，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。

關鍵詞： 國企央企扛起并購大旗 密集融資補充彈藥