3月30日晚間，千億房企中梁控股（02772.HK）披露2021年全年業績。

擅長在長三角三四線城市“降維打擊”的黑馬房企中梁，大體維持住了全年的銷售規模。2021年，中梁控股實現合約銷售金額1718億元，同比增長約1.8%，完成全年銷售目標的95%。合約銷售均價約為12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降。

利潤方面，中梁控股的盈利能力降低。報告期內中梁控股實現總收入761億元，同比增長15.4%，長三角城市的物業銷售收入占據半壁江山。期內實現毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤27億元，同比下滑近三成，歸母凈利潤率為3.5%，同比上一年下降2.2個百分點。

中梁的杠桿相較上年同期有所壓降。截至2021年末，有息負債約402億元，同比下降26%，凈負債率35.4%，大降約30個百分點。不過，現金流壓力仍然很大。截至期末，中梁控股現金及銀行結余276.1億元，同比減少約19%。

以“三道紅線”來看，中梁控股剔除預收款后的資產負債率約為75.8%，凈負債率35.4%，現金短債比大于1，繼續處于“黃檔”。

融資顯然變得困難。發債方面，中梁控股于2021年1月13日、2月1日、5月10日分別發行過面值2億美元、2.5億美元、3億美元的境外債券，而2021年下半年再無此類動作。

根據年報披露，中梁控股去年全年加權平均債務成本為9%，按年上漲0.5個百分點。CFO游思嘉去年曾稱，希望中梁的融資成本能降到8%以下，實際上并未實現。

對于融資情況，中梁控股稱，中國房地產融資收緊，在2021年年中以后尤為明顯。去年年中以來，中梁控股采取措施應對行業困境，加強銷售回款，節省開支，管理負債并去杠桿，已經用自有資金回購合約12億美元的境外債券本金與利息。接下來，預期將繼續用經營產生的現金流來滿足經營資金、資本支出和其他資本需求。

和發債類似，在拿地方面，中梁的動作也只集中于2021年上半年，重點投資長三角三線城市也是中梁獨有的特色。

期內，中梁土地投資額為526億人民幣，共獲取85個新項目，總建面1000萬平方米，三線城市土地投資比例超過50%，來自22個集中供地重點二線城市的土地投資僅占17%。按區域劃分，長三角占土地投資總額的54%。

中梁控股稱，2021年下半年公司考慮到房地產市場形勢變得難以預料，土地投資維持在最低水平以保留現金。

2021年年底及2022年年初，中梁控股曾有大規模裁員傳聞。最新年報披露，截至2021年12月31日止，中梁控股集團有合共10317名全職雇員，按年減少了2968人，人員減少率達到22%。2021年全年員工成本為20.65億元，同比減少1.88億元，人均成本為20萬元。

中梁的資金緊張，還可以從中梁大股東近日出售中梁百悅智佳股權一事可見端倪。因為在三四線打法模仿碧桂園的高周轉，中梁曾被業界稱為“小碧桂園”，近期中梁還把物業公司股權賣給了碧桂園服務。此前，中梁分拆旗下物業公司赴港IPO，已經兩次遞表，于去年年底通過聆訊，中梁控股創始人楊劍夫婦是梁百悅智佳第一大股東。3月29日，碧桂園服務宣布收購中梁百悅智佳93.76%的股權，總代價不高于31.29億元。收購事項完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司。

近期，多家國際評級機構下調中梁評級，認為其償還2022年債務具備一定風險。比如穆迪此前將中梁控股評級從“B1”下調至“B2”，展望從“穩定”調整為“負面”，認為在2023年6月底前，中梁控股約有11億美元的離岸債券到期，鑒于融資渠道減弱，預計中梁控股可能無法以合理的成本發行大規模新債券，為未來6-12個月到期的債務再融資。

3月初，惠譽也將中梁控股的長期發行人違約評級從“B+”下調至“B-”，高級無抵押評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”，展望“負面”。惠譽稱該公司未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加，同時該行業的合同銷售額收窄趨勢比惠譽過去幾個月的預期更嚴重。其資本市場渠道仍然受限，惠譽認為該公司可能不得不依靠合同銷售產生的現金來償還2022年到期的債務。

關鍵詞： 小碧桂園中梁的高增長中斷 一年少了近3000名員工