剛還上4月份的美元優(yōu)先票據(jù)，弘陽地產(chǎn)還未來得及松一口氣，再度傳來評(píng)級(jí)展望下調(diào)的消息。

4月7日，穆迪將弘陽地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B2”下調(diào)至“B3”，并將該公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，展望仍為負(fù)面。未來12-18個(gè)月內(nèi)，弘陽將面臨經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱、龐大的到期債務(wù)，是穆迪給出的預(yù)測(cè)。

此前，弘陽地產(chǎn)的審計(jì)師安永在其2021年財(cái)務(wù)報(bào)告中指出，對(duì)公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力表示擔(dān)憂。

4月8日，弘陽地產(chǎn)公布了一季度銷售數(shù)據(jù)，其累計(jì)合約銷售金額為人民幣98.2億元，同比減少約49.67%。

銷售不盡人意、再融資難度加大、流動(dòng)性壓力加劇，將是今年弘陽地產(chǎn)最操心的幾件事，包括今年還有金額不小的短期債務(wù)的重重關(guān)卡，等待弘陽一關(guān)關(guān)的去闖。

穆迪下調(diào)弘陽地產(chǎn)評(píng)級(jí)

對(duì)于此次下調(diào)弘陽地產(chǎn)評(píng)級(jí)，穆迪給出的分析是：評(píng)級(jí)下調(diào)反映了弘陽地產(chǎn)在未來12-18個(gè)月內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱、龐大的到期債務(wù)推動(dòng)下，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇，流動(dòng)性減弱。在融資條件緊張的環(huán)境下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

關(guān)于短期債務(wù)的問題，弘陽地產(chǎn)在4月6日發(fā)布公告稱，公司已將所需資金悉數(shù)存入受托人的指定銀行賬戶，用作于2022年4月11日全額贖回2022年4月票據(jù)(其未償還本金額2.6億美元連同累計(jì)至到期日的利息)。

全額償還2022年4月到期的債券，與穆迪預(yù)計(jì)的結(jié)果一樣。

然而，今年內(nèi)弘陽地產(chǎn)依然還有8月到期的2.75億美元和10月到期的2.5億美元。在艱難的融資環(huán)境下，能否如期兌付這些債券？

穆迪預(yù)計(jì)，弘陽地產(chǎn)將利用內(nèi)部資源償還到期債務(wù)，而使用內(nèi)部資源償還債務(wù)將加劇公司的流動(dòng)性壓力。

未來，弘陽地產(chǎn)或?qū)⒖s減土地收購(gòu)和開發(fā)規(guī)模，并控制開支，以保持償債的流動(dòng)性。穆迪分析弘陽可能會(huì)出售旗下資產(chǎn)以履行其債務(wù)義務(wù)，但在困難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，資產(chǎn)出售的執(zhí)行仍具有挑戰(zhàn)性。

盈利能力持續(xù)下滑，依然高價(jià)拿地

整體的利潤(rùn)水平呈下滑趨勢(shì)，是弘陽地產(chǎn)去年交出的成績(jī)單。

據(jù)弘陽地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其2021年毛利率同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至19.1%，凈利率同比下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)至7.0%。

回顧過去幾年的數(shù)據(jù)來看，弘陽地產(chǎn)在2017年-2020年期間，其毛利率分別為40.6%、31.2%、25.1%和22.4%，凈利率則分別為19.5%、14.3%、10.8%和9.2%。

也就是說，在過去5年間，弘陽地產(chǎn)的利潤(rùn)水平在持續(xù)下降。

此外，去年弘陽地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤(rùn)為12.46億元，同比下降24.99%。原因在于有很多合作項(xiàng)目，出現(xiàn)了少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

近年來，為了沖擊千億目標(biāo)，弘陽地產(chǎn)在土地市場(chǎng)大舉擴(kuò)張，不惜頻頻高溢價(jià)拿地。在2019年，弘陽地產(chǎn)的新增土儲(chǔ)中大部分土地均以溢價(jià)購(gòu)得。2021年1月，江蘇徐州江山云璟地塊以總價(jià)約5.05億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)122.74%。

2021年，弘陽地產(chǎn)新增22幅地塊，有20塊土儲(chǔ)為合作拿地，其中13幅地塊權(quán)益比例在30%左右，截止到目前總土儲(chǔ)的權(quán)益比例依然不足50%。

如此高杠桿沖規(guī)模的操作手法，給弘陽地產(chǎn)的發(fā)展，蒙上了一層陰影。

短期債務(wù)壓力加劇，融資受挫難度加大

數(shù)據(jù)顯示，去年弘陽地產(chǎn)賬面上有現(xiàn)金160.39億元，短期債務(wù)113.87億元，現(xiàn)金短債比1.41。

雖然在“三道紅線”綠檔之列，然而細(xì)看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，弘陽地產(chǎn)的短債規(guī)模并不只是短期債項(xiàng)這一項(xiàng)。僅其他短期負(fù)債這一項(xiàng)，金額便高達(dá)560.72億元，依然面臨短期集中兌付的壓力。

短債壓力之下，弘陽地產(chǎn)還面臨著融資環(huán)境日益艱難的局面。去年12月，一項(xiàng)名為“紅塔弘陽一期購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“終止”。

據(jù)悉，該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額5.9億元，原始權(quán)益人為弘陽置地（集團(tuán)）有限公司。ABS即資產(chǎn)支持證券，主要是指把房企應(yīng)收賬款或者其他有穩(wěn)定現(xiàn)金流預(yù)期的資產(chǎn)打包后向投資者發(fā)行債券的一種融資工具。

此前弘陽地產(chǎn)計(jì)劃發(fā)行的購(gòu)房尾款A(yù)BS，就是將購(gòu)房人的應(yīng)收賬款債權(quán)，用來在資本市場(chǎng)再融資。

隨著計(jì)劃的終止，這條路看起來是行不通了，或許只能走通過快速去化獲得銷售回款和使用內(nèi)部資源來償還短期債務(wù)這條路了。

顯然，在持續(xù)動(dòng)蕩的2022年，原來房企順風(fēng)順?biāo)牟僮骱屯娣ǎ坪跻呀?jīng)不管用了。有什么新招來緩解流動(dòng)性壓力，依然會(huì)是弘陽繞不過去的坎。

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