21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道“三支箭”齊發，地產行業終于將擺脫此前的融資困境，地產債大幅反彈，多只債券由于漲幅過大甚至集體被盤中臨停。自11月11日至今，有43只債券的漲幅超過100%，其中4只債券的反彈幅度甚至超過200%，不過需要提醒的是，雖然近期地產債反彈迅猛，但是多數仍沒有回到面值之上。面對地產債，市場多數觀點認為地產行業已經度過了“最難”的時光。

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多只地產債被臨停

近一個月，央行會同有關部門通過債券、信貸、股權等三個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑。

11月11日，人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產市場平穩健康發展。11月28日，證監會發布消息稱，決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。政策涉及恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

“第二支箭”也出弓。11月23日，交易商協會表示，中債增進公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團等3家民營房企發債信用增進函，擬分別支持對應企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，此舉意味著政策框架下增信項目的快速扎實落地。

在一系列利好政策預期和落地下，地產板塊出現大漲，多只地產債強勢上漲，盤中一度臨停。如世茂股份旗下的“20世茂G1”、11月14日、11月29日、11月30日因為漲幅過大被臨停，此外“20世茂03”、“21金科01”、“20旭輝01”、“20碧地01”、“20金科03”等多只債券也因為漲幅過大被盤中臨時停牌。

優美利投資總經理賀金龍對21世紀經濟報道記者表示，近期地產債普遍大漲，頻現臨停潮，這主要基于政策發力，央行和銀保監會發布的“金融十六條”政策，對于房地產市場的融資提供了極大的信心支撐，并且一系列政策大幅超預期，在REITs和PERE上有正面支持，這會促成不少地產企業的現金流情況短期內有明顯改善，維護可持續經營，債券價格有望重回票面值。

43只地產債區間漲幅翻倍?

不少地產債的漲幅已經翻了一番。根據同花順的數據統計，自11月11日至12月6日，有43只地產債券的漲幅超過100%，其中有4只的債券超過200%，漲幅最大的是H0陽城02，區間漲幅高達2319%。此外21金地MTN006和21金地MTN007的漲幅分別達到228%和223%，另外一只漲幅超過200%的地產債是21遠洋控股PPN001為211.32%。不過需要強調的是，雖然地產債經過了一波迅猛的上攻，但是多數債券的價格仍在面值之下。

國泰君安房地產首席分析師謝浩宇則表示，涉房企業再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。本次再融資放開，可以募集配套資金，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大凈資產，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉的問題，另一方面，集團層面有資產注入的，可以盤活并注入優質資產，支持上市公司發展。

地產債在年底前實現自我救贖，也讓基金產品收復失地，有16只債券類基金近一個月的時間年內漲幅由負轉正。一家私募基金的基金經理對21世紀經濟報道記者表示，“今年11月用了10%的倉位抄底了地產債，收益頗豐，目前產品的凈值已經創了新高。”

展望后市，國海證券首席分析師靳毅表示，短期建議關注超跌穩健民企地產債，重點建議關注逐步放開，商業、物業受益較多導致現金流改善的地產集團；中期建議關注地方國企和混合制房企債投資機會，一類是規模較小但股東背景實力強勁的國企；另外是業務版圖相對較大但區域安全邊際較高，同時具有一定業績預期的地方國企；長期建議關注央企和業績修復的國企、穩健民企投資機會。

賀金龍則較為謹慎，他認為，目前多家百億債券私募錨定優質地產債的投資機會，未來具備較大修復空間，但是也要關注政策落地的執行情況和需求端能否真正修復，以及基本面數據的高頻次跟蹤。尤其注意過去經營杠桿較高，并不在救助范圍內的民營開發商，其實質風險尚未消除，部分地產債在政策后恢復投資級定價，后續修復空間也在邊際遞減，風險收益性價比低。但從整體來看未來地產債投資機會大于風險，政策端右側形成，銷售端是影響走勢需要持續關注的重要因素。

國泰君安固收資深分析師王宇辰也提示了風險，他表示，地產政策的拐點，和地產債的拐點并不完全對應。原因在于，債券的償付順序是地產所有的利益相關方中是靠后的。 從投資策略的角度來看，看好弱資質央國企地產債的投資機會，對于民營和混合所有制地產債仍偏謹慎。

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