雖然，此前榮盛發展接連發生商票逾期、債券展期、美元票據重組等事項，但此次其公開債務首次違約，預示著公司債務危機進一步升級。

01

違約

(資料圖)

1月30日，民生銀行公告稱，榮盛發展（002146.SZ）“20榮盛地產MTN001”應于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應利息。

截至2023年1月23日，榮盛發展未能按期足額兌付上述本息，構成違約。

違約公告

據公開資料顯示，“20榮盛地產MTN001”發行于2020年7月22日，當前余額9.4億元，票息7.22%，發行期限3年。

2022年7月，榮盛發展“20榮盛地產MTN001”及“20榮盛地產MTN002”展期議案獲得通過，“20榮盛地產MTN001”到期日調整為2023年10月23日。

按照約定，2022年7月23日起的15個月內，榮盛發展分期完成本金兌付，即分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

據悉，2023年1月中旬榮盛發展擬對“20榮盛地產MTN001”和“20榮盛地產MTN002”進行二次展期，將在原有展期15個月方案上整體再延后2年進行兌付。

不過，很顯然上述債券二次展期的持有人議案沒有通過。

值得注意的是，雖然此前榮盛發展接連發生商票逾期、債券展期、美元票據重組等事項，但此次是其公開債務首次違約，預示著公司債務危機進一步升級。

《小債看市》統計，目前榮盛發展存續4只境內債券，存續規模34.59億元，其中一年內到期規模超20億元。

2022年12月20日，榮盛發展再將一筆13.8億元“20榮盛地產MTN003”展期兩年。

存續債券到期分布

據最新評級報告，榮盛發展主體和相關債項信用等級為AAA，評級展望“負面”。

此外，榮盛發展還存續兩只美元債，存續規模7.41億美元，應于2023年3月16日和2024年9月17日到期，2022年1月上述兩只票據發生交換要約，置換成新票據后到期時間分別被延長1年及2.5年。

自2021年下半年以來，榮盛發展商票持續逾期，其控股股東已多次被列為被執行人，且隨著業績持續虧損，公司在債務泥潭中越陷越深。

02

業績持續虧損

據官網介紹，榮盛發展成立于1996年，已基本形成以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全方位、綜合性的全產業鏈條，并成長為全國性知名大型多產業集團公司。

2007年，榮盛發展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。

榮盛發展官網

從股權結構看，榮盛發展的控股股東為榮盛控股股份有限公司，直接持股25.58%，并通過榮盛建設工程有限公司間接持股，公司實際控制人為耿建明。

股權結構圖

近年來，榮盛發展竣工結轉速度放緩，疊加環京區域調控影響，存在降價促銷項目，其經營狀況并不理想，營業收入、毛利潤及毛利率同比均大幅下降。

據2022年業績快報，榮盛發展預計歸屬股東凈虧損190億元-250億元，扣非后歸屬股東凈虧損193億元-253億元。

榮盛發展表示，受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致公司毛利潤同比出現較大幅度下降。

歸母凈利潤

中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，2022年1-10月榮盛發展實現銷售額355億元，同比減少65.7%，下滑程度大于行業平均水平。

據克而瑞數據，2022年前10個月榮盛發展以284.3億操盤金額位居房企第43位；以271.4萬平方米操盤面積居第30位，排名較2021年大幅下滑。

克而瑞數據

2022年上半年，榮盛發展只在河北滄州拿了1幅地塊，土地總價款0.64億元，權益比例48.6%，權益對價0.31億元。

截至2022年上半年底，榮盛發展的總土儲建面約3254萬平方米，目前的土儲總量可以滿足企業未來3年左右的發展需求。

截至2022年三季末，榮盛發展總資產為2748.07億元，總負債2344.8億元，凈資產403.27億元，資產負債率85.3%。

近年來，榮盛發展的財務杠桿水平高企，明顯高于行業平均水平，存在一定杠桿風險。

財務杠桿水平

從“三道紅線”看，榮盛發展現金短債比0.5，凈負債率為76.3%，剔除預收賬款后資產負債率為75.4%，踩中兩道紅線歸為“橙檔”。

《小債看市》分析債務結構發現，榮盛發展主要以流動負債為主，占總債務的90%，債務結構不合理。

截至2022年三季末，榮盛發展流動負債有2115.03億元，主要為其他應付款，其中一年內到期的短期債務有247.93億元。

值得注意的是，榮盛發展還有應付票據、交易性金融負債，其短期有息負債總規模更高。

相較于短債規模，榮盛發展流動性緊張，其賬上貨幣資金有108.7億元，除去受限資金后不足以覆蓋短債，存在較大短期償債風險。

在備用資金方面，截至2021年末，榮盛發展銀行授信有943.16億元，未使用授信額度有639.22億元，表面看其財務彈性較好。

銀行授信情況

在負債方面，榮盛發展還有229.77非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計191.69億元。

整體來看，榮盛發展剛性債務有450.09億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為19%。

有息負債高企，榮盛發展融資成本上升，2021年和2022年前三季度其財務費用分別為18.91億和14.11億元，另外銷售費用和管理費用也逐年增長，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。

從償債資金來源看，榮盛發展償債主要包括盈利、經營性現金流、債務收入以及可變現資產。

盈利和經營性現金流惡化壓力下，榮盛發展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發債和借款，還通過股權、信托以及股權質押等方式融資，但融資成本較高。

在股權質押方面，榮盛發展控股股東榮盛控股及其一致行動人合計質押及設定信托數量16.19億股，占所持股份的60.25%。

可以看出，榮盛發展主要股東質押公司股份的比例較高，若股價下行則可能面臨被平倉風險。

值得注意的是，2021年以來榮盛發展的外部融資環境惡化，其籌資活動現金流入金額下降，在償還大量負債后，籌資性現金流凈流出242.86億元，今年前三季度再次凈流出135.21億元。

籌資性現金流

在資產質量方面，截至2022年三季末，榮盛發展其他應收款項高達310.41億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經營往來款，且其他應收款項賬齡分布較長，對資產流動性造成一定影響。

另外，榮盛發展受限資產規模較大，截至2022年中該指標為595.6億，其中主要為用于融資抵質押的受限存貨，不利于資產流動。

總得來看，榮盛發展業績連續巨虧，盈利能力大幅惡化，對債務和利息保障下降；流動性緊張，短期償債壓力較大；外部融資環境惡化，再融資壓力較大。

03

“河北王”

早年，耿建明在部隊當了三年基建工程兵后，考取了華北航天工業學院，進修建筑技術經濟管理專業，1986年畢業后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學工程造價專業。

1996年，耿建明毅然拋下金飯碗辭職下海，懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。

憑借過硬的專業能力，榮盛很快就在業內混得風生水起。

當建筑業正如火如荼時，耿建明覺察到建筑市場已經趨向飽和，而市民對高品質住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉而進軍房地產。

1999年，耿建明把進軍地產業的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設計、施工、造價等優勢，榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經推出很快就賣光了，就此賺到了地產業的第一桶金。

榮盛首個住宅項目 “方州花園”

南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區的重造，耿建明把在南京的經驗吸取過來，創造了當年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發展打下堅固的基礎。

2002年，耿建明在廊坊設立了榮盛控股，開發阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質地產為特征的本土地產勁旅。

在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當地消費者預期的比較優勢，在三線城市扎根，隨后進軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。

2007年8月，耿建明帶領榮盛發展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。

耿建明在榮盛上市時敲鐘（右）

2008年，全球金融危機后的4萬億救市資金，帶來中國房地產市場規模和價格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。

隨后十年，榮盛以開發并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。

2017年前后，隨著環京限購政策不斷加碼，榮盛發展開啟全國化擴張戰略，試圖通過區域均衡布局實現對沖籃子過于集中的影響。

2019年，榮盛發展全年營收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂部”。

不過，榮盛發展的全國化道路走得并不順暢，2021年其在杭州的項目開盤前就被質疑“銷售神隱”、“變相全款”等。

近年來，隨著環京樓市降溫，行業融資環境收緊，從2021年下半年開始榮盛發展流動性壓力顯現，其商票、理財相繼逾期，拉開公司債務危機的序幕。

關鍵詞： 爆雷榮盛發展10億中票違約 公司債務危機進一步升級