存量房貸利率下調(diào) 百萬房貸月供降800多元

北京、上海、深圳近年LPR加點水平無明顯調(diào)整；相比之下，二線城市下調(diào)空間更大

(資料圖片僅供參考)

8月31日，存量房貸利率下調(diào)這一政策“靴子”正式落地，這也意味著幾千萬戶、上億居民可以自主申請降低房貸利率，從而減輕月供壓力。

當(dāng)天，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(下稱“通知”)，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評價稱：“此次央行明確下調(diào)存量房貸利率，這一政策非常重要，具有歷史突破性，將對市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。此次央行明確了降低房貸利率的適用對象、調(diào)整方式和時間，對于全國各類城市適用。此次政策調(diào)整與提前還貸壓力增大、月供壓力較大有關(guān)，這也是特殊歷史時期減輕購房者壓力的有效做法。預(yù)計9月上旬各大銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同。”

如何申請下調(diào)存量房貸利率？

此次央行明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款是指，2023年8月31日前，金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

據(jù)悉，此次可以申請調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類：一是原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸；二是借款人當(dāng)前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

那么，貸款人如何申請下調(diào)自己的房貸利率呢？在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

存量房貸利率涉及幾千萬戶、上億居民的切身利益，與減輕購房者月供壓力從而提高消費水平息息相關(guān)。

對于下調(diào)存量住房貸款利率的必要性，央行指出，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響；同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

各地明確貸款利率政策下限

央行指出，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

需要厘清的是，此次下調(diào)的幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“目前，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。自央行、銀保監(jiān)會今年1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入‘破4進(jìn)3’時代，首套房貸款利率最低可至%。但是，需要強調(diào)的是，前幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當(dāng)時的LPR。”

繼8月31日存量房貸款利率政策出臺后，9月1日，北京、上海、深圳、河南等省市已經(jīng)公示了首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

以北京為例，9月1日，央行北京市分行官網(wǎng)公示了過去幾年的首套房利率下限：2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)+55個BP(基點)。

央行上海分行也公布了上海首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限有關(guān)情況；其中至今上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP。央行深圳市分行對深圳市首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況進(jìn)行公示。2019年10月8日至今，深圳市執(zhí)行利率下限水平為LPR+30BP。

由此可以看出，北京、上海、深圳近年來的LPR加點水平并無明顯調(diào)整。以北京為例，張大偉指出，絕大多數(shù)購房者當(dāng)時已經(jīng)申請到最低的政策利率下限，此次已無調(diào)低的空間；如果少部分購房者在當(dāng)時申請的利率高于當(dāng)時政策利率下限，仍然可以自主與銀行進(jìn)行協(xié)商申請調(diào)低利率。

從二線城市來看，相比一線城市存量房貸款利率的下調(diào)空間更大。以目前公布政策利率下限的省會城市鄭州來看，鄭州2019年10月-2022年5月執(zhí)行利率下限為LPR+5BP，但是由于“錢荒難貸”的背景，很大一部分貸款人申請到的利率卻高達(dá)6%以上，所以此時這部分貸款人是有希望將利率協(xié)商下調(diào)至LPR+5BP的水平。

存量房貸利率降低能省多少錢？

那么，存量房貸利率到底能降多少？能為貸款者省下多少錢？

對于存量首套房貸利率下調(diào)后，到底能為大家省多少利息？據(jù)張大偉測算，以100萬房貸為例，如果當(dāng)時存量房貸發(fā)生時最低下限是%，購房者當(dāng)初最高是按6%左右購房，調(diào)整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調(diào)840元左右。

張大偉表示：“整體來說，對于有存量房貸款的購房者，特別是利率在5%-6%的購房者，很可能房貸降低100個基點以上，但具體幅度還要視購房者與銀行協(xié)商的結(jié)果。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“具體來講，存量房貸利率起碼下降20個左右基點是有希望的，但是再大力度的話則取決于各家銀行了。各銀行可根據(jù)實際情況加大下調(diào)的力度，預(yù)計能夠達(dá)到下降40-50個基點就相當(dāng)不錯了。由于銀行也有自身的考量指標(biāo)，因此，對于存量房貸利率的下降暫時不要期望那么高。”

目前，雖然兩部門已經(jīng)明確發(fā)布存量房貸利率下調(diào)的通知，但是具體到各個銀行的執(zhí)行可能還有一定的時間差。9月3日，記者也致電了部分銀行，其中，某交通銀行的個貸經(jīng)理表示：“目前銀行內(nèi)部還沒有具體的執(zhí)行細(xì)則，還需要再等一等。”

采寫/新京報記者 徐倩

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