“房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。”去年12月監(jiān)管部門鼓勵金融機構(gòu)為出險房企項目并購提供資金支持后，已有多家銀行“打樣兒”。

2月17日，興業(yè)銀行表示，根據(jù)市場需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年年初以來，已有浦發(fā)、廣發(fā)、招商、平安等多家銀行接連拋出房地產(chǎn)并購融資計劃，合計提供融資規(guī)模超過500億元。

新京報貝殼財經(jīng)記者從中國債券信息網(wǎng)查詢獲悉，如浦發(fā)銀行房地產(chǎn)項目并購主題債券的票面利率為2.69%，期限3年。“這個融資成本算是比較低了，現(xiàn)在銀行2%多的存款可不好拿（到），能以低利率發(fā)債也體現(xiàn)了政策的鼓勵。”一位銀行人士對記者表示。

在該人士看來，現(xiàn)階段多家銀行陸續(xù)拋出房地產(chǎn)并購融資支持計劃，更大意義在于提振市場信心。有市場人士預(yù)計，未來房企并購案例會明顯增多，加速出險房企問題資產(chǎn)快速消化。不過目前市場上也有觀望情緒，分析認為，優(yōu)質(zhì)收并購項目不足、出險企業(yè)盡調(diào)難度較大等仍是短期待解的難題，建議解決房企銷售受阻等痛點。

百億房地產(chǎn)并購融資計劃出爐，首只主題債券募資成本不到3%

監(jiān)管部門和市場機構(gòu)正接力釋放對房地產(chǎn)并購融資支持的積極信號。2月17日，興業(yè)銀行表示，根據(jù)市場需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

記者從該行獲悉，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。

在此之前，僅開年至今，浦發(fā)、招商、廣發(fā)、平安等多家銀行已相繼拋出房地產(chǎn)并購融資計劃，方式包括發(fā)行并購主題債券、提供并購貸款、承銷并購票據(jù)等，預(yù)計合計提供并購融資支持超500億元。

其中，浦發(fā)銀行于1月率先發(fā)行了首單房地產(chǎn)項目并購主題債券，規(guī)模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發(fā)行費用后，將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

信貸、債券等不同產(chǎn)品的主要區(qū)別是什么？一位銀行人士介紹，發(fā)債是直接融資，貸款是間接融資，儲戶的錢先進入銀行，再從銀行到貸款戶手上。

參照浦發(fā)銀行該房地產(chǎn)項目并購主題債券的票面利率，該人士認為是比較低的。“現(xiàn)在銀行2%多的存款可不好拿（到），市場上銀行理財、大額存單的利率很多都高于2.69%這個水平（在3%-4%或以上），也就是說銀行要付出更多成本吸收資金。”他分析稱，低利率發(fā)債也體現(xiàn)了政策的鼓勵。

對比同樣受到監(jiān)管鼓勵的小微企業(yè)金融專項債發(fā)行利率，記者在中國債券信息網(wǎng)查詢了幾只去年發(fā)行的債券，多只利率超過3%，僅一只為2.5%，低于浦發(fā)銀行這只房地產(chǎn)項目并購主題債券。

有利于出險房企緩解債務(wù)壓力，大規(guī)模并購或在房屋銷售持續(xù)復蘇后啟動

如何理解銀行對房地產(chǎn)并購融資的“花式”支持？上述銀行人士認為，現(xiàn)在還處于初期階段，已公布的相關(guān)支持計劃有500億元左右，而個別頭部房企的債務(wù)就超萬億元了（不代表所有項目都會被并購），因此銀行拋出房地產(chǎn)并購融資支持計劃，目前更大的意義在于提振市場信心。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠也對記者表示，金融層面對于并購的支持，有利于出險房企快速回籠資金，緩解債務(wù)壓力，同時保證了項目建設(shè)穩(wěn)步推進、如期交付，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，對樓市有一定的利好。預(yù)計接下來并購現(xiàn)象或?qū)⒂兴黾樱w增加量相對溫和。

“首先，銀行并購貸申請門檻較高，對房企的信用資質(zhì)、財務(wù)狀況等要求較高；其次，受去年下半年房企債務(wù)及信用風險事件頻發(fā)影響，出于流動性考慮，多數(shù)房企對并購持謹慎態(tài)度；最后，并購后項目的整合、運營等面臨一定的風險，部分房企的并購意愿不高。”在梁楠看來，當前房地產(chǎn)市場信心尚未完全恢復。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉進一步稱，房企資金冰火兩重天，目前爆雷企業(yè)集中在民企，且項目參差不齊，大部分開發(fā)商和項目表外融資額度高，收購風險大，對于少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目，低價出讓積極性不高，央企國企也不太可能冒風險收購。

“銷售受阻是房企當前面臨的最大痛點，只有金融體系放松還不足以從根本上改變預(yù)期、解決目前地產(chǎn)行業(yè)痛點。并購融資大范圍落地，還需要多個監(jiān)管部門具體政策的支持與配合。”華泰證券在研報中指出。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，中國房企銷售業(yè)績下滑，銷售額排名前100位的房企的銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

不過房地產(chǎn)相關(guān)政策不斷釋放暖意。去年9月以來，監(jiān)管部門多次表態(tài)要“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”；今年1月前后，青島、馬鞍山、自貢、北海等多地“松綁”了公積金貸款政策；近日，重慶、贛州、菏澤等地下調(diào)首套房貸比例至兩成。

“隨著政策不斷緩和，預(yù)計房企資金有望穩(wěn)定，樓市于今年二季度走出低谷的可能性在增加。”張大偉稱。中信證券預(yù)測，大規(guī)模項目并購將在房屋銷售市場和土地市場持續(xù)復蘇之后啟動，下半年房地產(chǎn)項目并購市場有望復蘇。

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