備受關注的存量房貸利率調整再迎新消息。8月1日，央行再度發聲，提出要“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

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在分析人士看來，在央行的指導下，商業銀行的積極性更強，或為銀行調整存量房貸利率營造出有利的政策條件，推動其更快落地。

存量房貸利率調整受關注

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開 2023年下半年工作會議。會議提出下半年六個重點工作方向。其中在支持房地產市場平穩健康發展方面，提出要“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

這也是央行繼7月后，再次提及存量貸款利率調整。此前，在7月14日舉行的國新辦新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾指出，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

這一發聲引發各界關注，市場也在期待相關政策的靴子落地。存量房貸利率是否會下調，成為不少背負房貸的購房者近期最關心的話題。

“相比7月14日支持和鼓勵銀行與貸款人自主協商調降存量房貸利率的表態，本次表態更加積極主動，突出了‘指導’二字。”星圖金融研究院副院長薛洪言在接受金融投資報記者采訪時表示，“在央行指導下，商業銀行的積極性更強，預計能夠推動存量房貸利率調降更快落地。”

那么，目前銀行機構在存量貸款利率調整方面是否已有相關舉措？8月2日，金融投資報記者咨詢了成都多家銀行，其均表示暫未收到有關存量房貸利率調整的相關文件及通知。

某國有銀行個貸中心工作人員向金融投資報記者表示，“央行會議1日剛舉行，目前正式的政策還沒有下來。”

“我們也在關注存量貸款利率調整，有客戶在詢問。”某股份行個貸中心業務人員表示，“暫時還沒有接到通知，后續有相關政策落地的話，銀行也會跟著實行。”

緩解居民購房支出壓力

為何要下調存量房貸利率？在多位受訪專家看來，主要是因為部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。降低存量房貸利率有助于減輕提前還貸對商業銀行經營的不利影響， 并為帶動居民消費增長和經濟復蘇創造有利的條件。

“盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有較大的關系。”鄒瀾在發布會上表示。

在此情況下，不少市場分析人士呼吁調降存量房貸利率。

“適度降低存量個人房貸利率市場期盼已久。”四川省委省政府決策咨詢委員會委員、四川（西部）研究院財金商貿研究中心主任、研究員王小琪在接受金融投資報記者采訪時表示，“根據市場行情的變化，在制度許可的范圍內，央行指導商業銀行通過適度地降低存量的個人房貸利率，從而相應縮小存量的個人房貸利率與新增的個人房貸利率之間的差別來降低購房者的支出負擔，有益于助推房地產業平穩健康發展。”

王小琪表示，適度降低存量個人房貸利率可以緩解居民購房支出壓力，從而使得居民手有余錢，可以適度擴大消費和投資。

那么，哪些城市可能最受益于潛在按揭降息？分析人士判斷，當前執行利率低、歷史加點幅度大的新一線及部分二線城市或更受益。以成都為例，金融投資報記者咨詢成都多家銀行了解到，目前成都首套房和二套房的最低貸款利率分別為4%和4.8%。以首套房貸款100萬元，20年等額本息償還方式計算，在利率為4%和6.125%時，每月月供分別為6059.8元和7236.61元。

在市場化博弈中尋找均衡點

雖然呼聲很高，但在分析人士看來，對存量房貸利率進行調整并非易事，實際操作起來仍有一定的難度，全面下調的可能性較低。

王小琪指出，進一步降低存量房貸利率可能使得存貸款利差進一步縮小，銀行盈利難度可能會有所增加。存貸款利差是銀行盈利的重要來源，盈利的空間會適度收窄。同時，銀行之間的競爭會有所加大。

王小琪建議，各個商業銀行存量房貸情況不同，需要根據存量房貸的不同情況、客戶的資信等情況，指導銀行出臺一些差別化對策，避免一刀切。同時指導銀行與不同客戶之間進行協商。注重利率降低形式的多樣性，比如老貸款與新貸款之間的置換、公積金貸款和商業貸款之間也可以有效地進行組合，形式可以多種多樣。

“針對存量房貸調整，目前政策基調仍然突出‘自主協商’，既然是自主協商，就可能出現利率調降千人千面。”薛洪言指出，尤其是不同人的房貸利率不一樣，首套或二套類型不同、戶型面積不同，有無逾期記錄，且不同城市房價走勢不一樣，不同銀行的態度也不一樣等等，這些因素都會加大自主協商的難度，反過來，也給銀行的創新政策提供了空間。銀行機構可以以小步快走、局部試點的方式，推出相關的優惠政策，并根據市場反映來調整政策，在市場化博弈過程中尋找銀行與借款人均能接受的均衡點。

薛洪言認為，短期內，存量房貸利率調整大概率仍然是局部試點的模式推進，直至找到具有大范圍推廣價值的模式。

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