文 | 藺煙然

從近20年的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)成交面積同比增速與M1同比增速基本同步。對(duì)M1數(shù)據(jù)進(jìn)行周期擬合，目前市場(chǎng)正處于底部調(diào)整的進(jìn)程中，存在繼續(xù)下探的空間。

【資料圖】

2023年上半年市場(chǎng)環(huán)比2022年是“階梯式L型”下探，2季度環(huán)比1季度，以及5、6月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比同樣呈現(xiàn)“階梯式L型”下探。按此趨勢(shì)，同策研究院預(yù)計(jì)，下半年比上半年可能再次階梯式下探。

如果任由市場(chǎng)發(fā)展，未來(lái)半年到一年的時(shí)間，市場(chǎng)將承受較大下降壓力，明年上半年可能再次呈現(xiàn)“L型”趨勢(shì)。

圖：2000-2023年6月M1-M2與周期擬合趨勢(shì)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也尚未出清。根據(jù)同策研究院估算，截止2022年全國(guó)項(xiàng)目停工面積就約有8.96億平米，商品住宅為6.7億平米，占比約73%，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)在今年持續(xù)累積。在國(guó)家級(jí)調(diào)控政策不會(huì)大幅寬松的情況下，下半年最直接的影響就是風(fēng)險(xiǎn)高的房企繼續(xù)停工、暴雷、甚至破產(chǎn)，市場(chǎng)回暖難上加難。

假設(shè)市場(chǎng)依然“L”型下探，參考樣本城市6月環(huán)比跌幅，用中性測(cè)算和悲觀測(cè)算兩種方式預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模，同策研究院預(yù)估今年全國(guó)住宅名義銷售規(guī)模在7.9億-8.7億平米之間。

具體來(lái)看，中性情況下（下半年環(huán)比跌幅參考樣本城市6月環(huán)比跌幅）銷售面積約8.7億平米，全年同比下跌24.3%。

悲觀情況下（三、四季度階梯式環(huán)比下跌，跌幅參考樣本城市6月環(huán)比跌幅），即三季度環(huán)比二季度下跌，四季度環(huán)比三季度繼續(xù)下跌，預(yù)計(jì)全年銷售面積7.9億平米，全年同比下跌30.6%。

上述測(cè)算是名義上的成交規(guī)模，考慮到工抵房?jī)H是名義上的產(chǎn)權(quán)過戶交易，不形成實(shí)質(zhì)性交易。剔除工抵房近1億平米的規(guī)模，實(shí)際的住宅銷售規(guī)模可能僅介于6.9億-7.7億平米。

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